今天的放任令你他日更無選擇 #1840

你好諗sir,

 

本人是收息101班學生,拜讀諗sir文章穫益不淺,謝謝閣下分享,現今有關於選樓問題想一問

 

其實夫婦二人如果想置两宅,是否有能力就入市,因為身旁很多人聲音說局勢不明朗,要等待時機,樓市可能會下跌,但看諗sir blog,夫婦二人两宅其實是必須,如自住般計好數就應入?

 

另外選樓一問,心目中有幾個屋苑,請諗sir給意見

  1. 荃灣海濱花園,樓齡30年,年齡舊,但荃灣區是理想區分?有附近屋宇帶動,大型屋苑
  2. 屯門卓爾居 ,距離屯門西鐵比海濱至西鐵距離差不多,但樓齡可以新10年
  3. 屯門市廣場/時代廣場,交通配套便利,樓齡舊,30年

 

荃灣屯門是平日較多經過,感覺較熟悉

但出租率那個屋苑較好,應該循那裡參考資料?

 

相比荃灣屯門以上屋苑,大埔墟沙田如第一城,花都如何?

 

謝謝你!

新手學習

 

answer:

讀者獲益不多,從來信已可看到,怪既就係筆者寫文章唔落力。

 

例如虛浮到只用局勢不明就否則買樓,雖筆者意見唔係話日日要買樓,但細心想想都知局勢日日都不平架啦。唔通生果報今日頭條寫:「今天局勢明朗、我地冇乜好報」咩? 你要搞清楚咩因素對你買樓是致命的、咩因素唔係。報章就是乜7因素都寫落去討論一番,否則仲有咩好講? 而家班人夠薑去戰地攞爆料咩?

 

請容許筆者囉唆些少,大家明白市場無形之力要尊重。 你有料,就叫得起價,此道理去到深圳都唔變。咁而家新聞從業能否吸引叻人入行呀? 自己諗。你係高級AO都唔會睇個幼齒EO寫既report啦。而筆者工作係重塑傳媒行業予一個新的生態,靠傳授知識教班去重啟Revenue model,將有料既人重新帶入行。我地係咪幫香港做緊點事? 留比你地自己諗。至於聽日同事係咪要返工? 筆者唔理,但筆者公司有能耐俾同事選擇。如果當初我地日日免費派知識,首要是無人會珍惜、二是更令我們無力。理財同處事一樣,今天的放任令你他日更無選擇。

 

買樓首要是自己照鏡,讀者如夫婦人工共五萬,借貸力就是(50000/10000)*50%*2.59 = 647萬。若此情下最多動用借貸力六成買樓,即借盡是400萬餘。若佢地現金有200萬,即係佢地睇600萬樓已到盡。此預算下屯門市廣場細單位、及海濱花園細單位都可想。海濱花園受制於上兩年荃灣新盤開賣而愉城海濱很受沽壓,所以要避,呢件事已拍片講過。

 

再下一級去選區要看人流及供應、政府有數字幫到手。至於屋苑睇樓齡,答案唔係越新越好。你諗下買一手車,當然新款好但頭幾年個車價跌得好快。而最令筆者煩惱的,係讀者連自己人工及資金幾多都冇比,足證佢未明白買唔買同買邊係睇自己而次選才看客觀因素,所以筆者寫文真要再檢討下技巧。

 

出租率就是與一間屋的空租期有關,誠然租約如租三年或之下係唔需要報上土田廳,所以不能準確計到一住宅究竟一年平均空租幾多日,除非業主好有心留好哂證明比你睇。故我們能觀察就是一間屋苑的流轉量,例如租務成交與單位總數目之比率,換言之你可去大經紀行的網頁看到一屋苑近年之租務成交,從而得知是否活躍。單幢樓就很難查看。

 

賺錢,不為其他,就是要令自己更多選擇。

 

最尾用多兩條Q&A為結:

選區要重稀有性及看供應

ANS: 供應最重三區: 九龍城(啟德)、元朗、西貢(即將軍澳)。無咩事就避開佢

稀有性留意: 九龍城為A類細單位供應數目之首,故買一房或studio在該區「前途暗淡」。元朗很多村屋、鐵皮屋,當時就當劏房都唔好做,何況細單位? 至於香港欠是三房。當然如你預算只600萬,三房除了去大西北否則不可以。故屯門大兩房、或馬鐵線一些2000-2010落成之樓房、或有budget就去九龍或奧運留意2-3房,都可考慮。

(約)2000-2010落成樓房之特別: 有唔錯會所、有大窗戶易透光又冇工作陽台,既慳了錢唔使買無謂空間而管理費亦不會因過份奢華會所而變貴。

 

按揭做唔做到唔係問銀行或經紀

ANS: 不少人落訂之前話去問銀行,是否上到會才落訂。其實銀行一日未出offer letter,都未叫肯定有loan批比你。留意人如超45歲做唔足30年表揭、樓如超40做唔足30年按揭、而一個月入20000的人如冇街數可借259萬,如此類推。諗清楚先落訂,好多人都係諗唔清楚比經紀水左簽野俾票,最尾無左首期。當然你想查詢可找買樓易按揭轉介,whatsapp 96991141

 








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室