求理財改進: 三十有一，比上不足，比下有餘 #1838

諗sir：

您好，小弟由2013年頭起拜讀您的文章，曾於2015年暑假報讀收息101(Batch23)。感恩當年剛出來社會做事讀到諗SIR文章，逼自己無論如何要趕快上車。惟當年薪金不高又剛買樓，加上怕被上司看低而走去進修碩士課程，無多餘資金買任何收息投資物。回想起來，諗SIR當時不鼓勵讀者買新盤、再進修，我都做齊了。現在三十有一，事業平穩，其他方面比上不足，比下有餘，但自覺財務方面有很大的進步空間，再不努力打理就會後悔莫及。

 

本人及家庭背景：

本人31歲，公務員，月薪67K，2020年尾可取為期十年房屋津貼每月為18K，2021年尾達頂薪點73K。有一同齡女友，剛由私人公司轉到公務員差不多一年，月薪20K。考慮到現時的環境，兩人不打算結婚及生育。

其他家人：

爸爸，56歲，退休紀律部隊公務員，每月有退休金15K，退休後再找到一份合約工，月薪30K。

媽媽，快55歲，現於社福機構工作，月薪25K。

父母現住在政府宿舍，並輪候公務員公屋特別配額，預計2021年獲派公屋。

妹妹，23歲，學生，現於加拿大讀Final year，本人負責所有學費及生活費。妹妹希望畢業後留在當地取得居留權及入籍。我們全家都贊成。

財政狀況

 

現自住元朗私樓大一房單位450呎，2013年以350萬購入，銀行按揭欠280萬，每月還款13K。現最高估價630萬。持有現金500K及100K藍籌公用股股票。有一私人貸款，借200K作進修用途，每月還8.3K，到2020年10月還清。不計按揭還款，每月可儲17K。（如下年領取房津，會努力儲約50K：原本儲的17K + 房津18K + 原本每月私貸還款8.3K + 人工升幅(73K-67K) =6K）

 

人生目標

1) 希望幫父母用綠表買居屋，之後我供;

2) 撇除父母居屋，希望40歲前擁有三宅;

3) 45歲前可達財務自由，看到時有甚麼適合計劃，移居英國或加拿大。

由於罰息期將於2019年9月份到期，想諗SIR幫我把脈醫病，請教如何好好部署一生三宅及達到財務自由。以下為我所想的方案，望諗SIR賜教。

 

方案一：

自住物業按6成，可得630 x 60%-280 = 98萬，連銀行現金回贈可得約100萬。將加按所得一半，即50萬放入mortgage link戶口。後將100萬（加按所得一半加上儲蓄50萬)投入債基A餐及B餐，月收息2萬。收息約3年後加上mortgage link戶口現金，望35歲前再買多一宅。望以此方法40歲前擁有3宅。本人認為此方案較為穩陣。

方案二：

自住物業按爆8成，600 x 80% – 280 = 200萬（聽說有些銀行可估低樓價少許）。加按所得的一半，即100萬放入mortgage link戶口。剩下100萬加上儲蓄50萬，即150萬投入債基A餐及B餐，預月收3萬。收息約1年後加上戶口現金，用女友名再買多一宅，預樓價400至500萬，八成上會，租給朋友。

方案三：

明白諗SIR對元朗區不太看好（但本人對自己單位有點不捨，因鳳凰樓及景觀開揚），但若忍痛賣掉搬回跟父母住可取回630-280 = 350萬。賣樓後立即購買一間兩房，5成上會做分租（心水為屯門或粉嶺，預樓價550萬，5成首期及其他雜費花去300萬），每月收租5K x 4個租客= 2萬，扣去按揭後預計有正現金流1萬。之後將100萬（賣樓餘下50萬及儲蓄50萬）全數投入B餐，每月收息15K。此方法可換入一間易出租的樓，但兩年後本人要再找地方搬。

 

希望諗SIR不要介意來文比較長。由於本人未曾修讀收息103及買樓101/103（計劃於七月上課），以上方法都是參考諗SIR個案而想出來，希望諗SIR能指點小弟，當然明白實際運作要上堂才懂得。

最後想問，小弟修讀收息101已為4年前，當時未有教授ABCDE餐及5粒豆等技術。我需要重新修讀嗎？還是直接上收息103？

此祝諗SIR及其他工作人員身體健康，生意蒸蒸日上，繼續造福人羣。萬分感謝。

 

ANSWER:

現時收息101已batch 64，先謝謝呢位64-23 = 41個月之前黎上堂既學生記得我地，更將課上有些要旨記在心。

 

讀者現金情況: 很一般，約60萬

收入情況: 6萬幾，很不錯

儲蓄能力: 在一年後有房津加上加人工，可大增。之後可因為買元朗樓用了不少錢吧

進修: 為應酬上司，借錢讀了個master，這也是正常吧

前程: 幾年後薪金會加至頂亦不打算結婚生仔，希望佢此想法是短期、及不因財務情況而作此決定吧。否則香港人確實可憐，成七萬月入都未令人覺得夠安穩因而拒絕生育。誠然生唔生育唔一定關錢事，但確實錢唔夠係煩擾緊香港眾多想生小朋友既夫婦。

 

讀者講到尾，兩張牌，一是早年買樓間樓賺價幾百萬、二是下年可以儲錢多。當然讀者31歲後生都是重要籌碼，只要而家執靚理財做法，到40-50歲都可化成很大改變。做法建議:

 

由於「賣樓再買」要比印花稅，唔比DOUBLE就當單計都十幾廿萬，對讀者而言算係條數，所以賣走元朗再買先唔好諗。

 

讀者元朗樓市值630萬，確實可叫銀行估價平點只600萬，然後一拆二去按爆八成。讀者識咁諗，證明諗sir寫左成1800篇文+確實能助人在理財上另闢蹊徑。

 

按多左200萬係手，識用mortgage link去減省利息支出成本，又係叻叻。當然讀者在按爆八成時，將間樓點轉同轉比邊個最好? 這就是實際運作上堂授點。轉比太太單名可能老婆只20k人工唔夠「借起成間樓」，要留意太太係公務員，係唔可以叫佢報有第二份入息，反而其他職業就易做。讀者成家基本上都係同政府攞錢，好處當然有。但太太一旦唔夠借就要搵好人選擔保而唔應主力安排第二職業文件。

 

按出的錢買股票、買直債、買房託、買債基都可。但筆者選取債基及房託比讀者。留意香港的房託及公用股現價(2019年6月)已炒到偏高，筆者已在2019年初講過REITs及黃金在2019有錢途，有片為證。【2018.12.17】息魔窒步房託明年有運行

然而用領展為例，現價$96為保歷加通道中軸，買到再向上的空間已不高，留意通道底在$91(見圖)

至於債基，若是A餐，雖過去一星期表現唔錯已升至圖中示通道頂，但拉長6個月計都係跌為大方向。相反B餐就係升為大方向，宜A轉B。若讀者未買，行B餐。收15-18%年息都好夠。至於103舊生可與我們舊生部聯繫如在轉換上要協助。另外房託不看香港的，環觀世界有更多派息好又抵買的房託既。

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