令人羨慕的人生勝利A君 #1835

諗sir你好

 

小弟行年廿八,銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句,相逢恨晚,否則上年不會動輒數十萬靚裝現居單位! (因為真係唔會住得耐感覺有點浪費) 打算下個月報讀買樓001,惟現時遇到機會想先請教諗sir意見,情況如下:

 

小弟現與同年未婚妻(公務員)居於未補地價兩房居屋單位 每人月入約55k, 扣除家用開支後每月合共儲60-70k, 2人現金合共約一百萬 股票三十萬 居屋早年屋企人以52折市價買入 業主是媽媽

 

居屋沒有做按揭 自由市場現時市值約七百萬 媽媽60+歲 退休公務員 每月長俸約二萬 另外佢現在做緊合約政府員工月薪3萬 (工作為興趣,沒有實質收入壓力),媽媽現金300萬(部分為定期),股票50萬,國壽已供滿並回本儲蓄保險80萬。

 

媽媽與小弟哥哥同住50年樓齡港島500尺唐樓(居住環境一般,媽媽名,沒有按揭),哥哥30歲政府工月入約48k,現金大概80萬,股票廿萬,儲蓄保20萬可以不理,估計佢2至3年後結婚,短期內會繼續同媽媽一齊住。(睇到呢到諗sir都應該明白小弟家人投資分配甚無策略可言,現金同保本投資比例太高)

 

2018年得知唐樓上層單位賣出, 但至今仍然丟空, 上個月下層單位亦同樣賣出約900萬,經查冊得知買家為某大地產商直系親屬, 專門收購唐樓作投資用途, 由於媽媽再過幾年未必能夠日日行樓梯上落 , 而且小弟認為唐樓唔似大屋苑經常會有買家肯接貨,想趁機會改變家人居住環境 小弟有以下想法,望諗sir指點迷津

 

  1. 現時正值樓市高位,是否應該把握機會接觸該買家以市價900萬放盤,並租回單位一年以作過渡及搵樓裝修etc (相信新買家作為投資者應不會介意放租) ? 定係以諗sir專業意見應否”鬥長命”博佢真正出手收購再抬高賣或者能夠賣到更好價錢? 另外為了節省佣金開支,直接聯絡買家並由律師跟進買賣過程是否合適? (雖然買樓初哥但願意花時間網上做多點research)
  2. 兄弟兩人沒有物業,若然賣唐樓全數釋出約900萬,分給兄弟二人以首置上車及各自供樓,目標兩層1000萬樓各做5成按揭,(小弟買果間先出租,租金媽咪收住先),哥哥果間同媽咪一齊住,這個做法理想嗎?
  3. 小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友,到時想住間3房(將軍澳區)方便長老同住或照顧小朋友,如果現時買樓應否直接購入將來希望居住的單位,抑或以投資出租回報較好為優先考慮, 然後需要換樓時再用換取or以太太名購入or以租養租等方式較好?
  4.  小弟與未婚妻月儲約60至70k (若要供樓將減至約40k), 小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落,諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓,達至一間3房自住,一間2-3房收租。
  5. 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費,有更好的投資建議給她嗎?

 

小弟自知庸才,問題很多,望諗sir抽空解答

A君上

 

ANSWER:

阿媽又生性、讀者自己都叫搵到下錢,仲有兩間供滿既樓,呢副牌拎上手算唔錯架啦。當然要名成利就咁副牌應唔夠用,但要小康自保算夠哂做。

 

後生將間屋花錢靚裝後入住,錯在年輕夫婦易在住埋一齊、或有小朋友後、又或小朋友開始讀書時產生搬遷需要。那幾年間花40萬或更貴之豪裝,可以用2-4年就唔要,咁平均一年花十萬的裝修費是否值得? 對後生又未夠錢者可能屬花費。

 

至於應否留唐樓等收購? 第一考慮: 一旦收購唔成賣平左究竟自己輸唔輸得起? 普遍人都對自己的估算過份有信心,一夥客觀的人很能助你有正確決定。

二是決斷,如你份人夠決斷,就唔會因沉沒成本而遲遲唔斬纜,最尾等收購等了5年又5年。收購價可能只不過在淡市提價7成,仲衰過你而家即賣樓套錢去收5年10%息。

 

有關輸得起,即若唐樓最尾無人收購,讀者雖未見有焗賣可能,惟多年後用當時呎價仲要比同區單位賣平20-30%,900萬可能賺少200-300萬,佢是否「輸得起」?

 

基於唐樓是家人共同擁有,話事人達三位(兩兄弟及媽),人多決策多慢而亂、而讀者哥哥係位公務員,令筆者相信佢在決策上幫唔到咩手,更何況後生拎多左舊錢係手往後好好用,呢2-3百萬用債又或用房託產出之收益幾可肯定有、而舊樓就唔一定中,所以筆者淺見是唐樓要賣。

 

股票投資暫不要放棄,讀者先28歲再努力一下研究買股票都係好,但前提是不可阻礙正職升遷,絕不要將投資作為你事業不努力之藉口。買股要贏先唔好睇咁多報紙,要睇既野係下圖: 2019年3月已知港股10天高於50天線之比率已在70%附近見頂(黑色線),故三月中時可確定要離場。2019年6月港股10/50天線比率跌至約15%,市面睇淡者眾,但筆者認為比率跌至15%附近,只要再等恆指有日急跌又或比率慢慢從15%回升至20%,無論那個模式出現,都可入市。當然用漁夫系統知道埋邊一個版塊較強,將入市錢放入強版塊之股份,勝算更高。讀者唔一定要跟筆者方法睇市,但必須理順到一套方法出入市,而唔係靠消息或睇報紙。

將軍澳區投資價值不高,反正該區新盤多何不租將軍澳? 筆者一向奉行買樓就選區份好又或能進一步改建去合法提升租值之單位。例如用讀者可自己單名買新界區三房,八百餘萬樓價付300萬就首期(自賣唐樓而兄弟分錢所得),月供500/259 ~ 18k,而三房可分租比5個學生最基本都收40k租金,那讀者就有+20k正現金流,雖比300萬用哂黎買債基B餐年收息15-18%少(即月月40K),但有樓揸手去抗衡通賬加上+20K可津貼自己係將軍澳租4房同阿媽一齊住,行以租養租為更好選擇。

 

當然,老婆同阿媽一齊住色險性高,要讀者自己試過至知。不妨去將軍澳一些新盤收樓,同一幢租兩個兩房一個自己用一個比阿媽加工人住,這才更為合理。有淨錢買債基B餐收下息,有助讀者5-10年後再買太太的第三間樓。至於媽媽錢只可保本直債+債基,留意媽媽有長俸,借貸力在退休後不會失。回文已千宇,大致夠答咁多。

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