價差思維與收入思維

以我個案為例，地價最少要補170萬(剛才查了恒生，估值已升到590萬!)。

 

我如此理解不知是否有何問題：將政府的三成業權當成是一個細價樓，現在市值170萬，現在補地價無異於是用高價(170萬)買入這個細價樓，其實業主(政府)只會以市場估值作為賣出價，我作為買家可以全權決定買賣時間，即我完全可控制何時買入此細價樓，如此的話，現在市價這麼高我卻買入(即加按)，不是很吃虧嗎?！假設這個細價樓的樓價下調10%，我可即時節省10%地價。如此的話，等市價下調10%甚至更多不是更好嗎? 當然，沒有人可預知要等多久。

 

另外，等待樓市下調除了可以「直接減少地價支出」，還有另一好處：可更快速儲蓄；反之，加按後則削弱了我們的儲蓄能力。

 

假設一年後樓價下調10%，我可即時節省10%地價(約14萬)，加上在一年裹儲起的18萬，共有32萬；如果到時再加按的話，我仍可套現大約：4624600(樓價的80%)-156萬(銀行欠款)-156萬(地價)=151萬。

 

如果未來兩年樓價仍企穩，我儲起的現金可增加一倍。如此看，相對而言，我遲一年加按的風險更小，而且仍可享有加按的好處(當然加按的錢少了，不符合諗樣兄所指的應多借貸的原則)。如果樓價下調超過10%，雖然加按套現出來的金額會變少，但我直接節省的地價也更多。

 

加按後因供樓佔家庭收入的比例增加至31%(如加息3厘，則佔44%)，買第二個物業時可用的借貸額不多，我想這也是考慮加按與否及加按多少的重要因素，諗樣兄有何建議?

 

答案

先謝讀者再來文，其實HOMEBLOGGER不只要我的INPUT, 讀者的INPUT亦很重要。今次是再覆讀者的來文，由初次發問到現次再覆，內容及讀者的思路也提升了，比首次發問時來得細密，希望本網最基本可幫到大家的，是啟發各人為自己的理財事項作深思。

 

由於讀者所自住居屋原本入手價相比下不少，而升幅頗鉅，所以有得思考下跌10%時或20%時補地價。亦另外引致讀者想像:「現自住樓房是一間大價樓加細價樓，細價是要補地價一部份，而自己就可決定幾時可「買入」這細價樓。」筆者認為此想法未免未觸及房地產最能為你提供之要點，就是房地產可抵押予銀行提供最高約九成借貸，亦可為持有人產生租金收入，此為信用卡借貸或的士牌抵押貸款都未有的。如果讀者真係有兩間樓係手，應已為讀者提供了額外收入，但現今仍想靠加按套現去等市低購入樓房，好明顯讀者有個理財關卡要通過。

 

價差思維與多方收入思維

讀者之關卡是要由賺價差轉做賺收入。賺價差固然可令你一個月內致富，但考慮到你連續在一個月內廿個交易日連續賺錢的可能性低到無朋友，建議人只在年青時及窮困時多用價差取向。收入傾向是為自己拓展多方收入，年輕時由於自己合經驗少，冇手藝，收入自然低。而你個人收入在四十歲應可達至頂峰(勞力者除外)，有準備既人都應在二十至四十時為自己多拓其他收入。而讀者來文所見十分強調價差，想掌握價格升跌、從中希望自己賺得更多而有錢在手。大家所見，強調賺價的股票、期權不能幫大多數人賺錢，原因是打從計算風險回報的方程式上都有問題。小結為諗樣只建議人用不多於三成資產去捕捉市場升跌，讀者今次間樓佔其大半資產，如果等價跌10-20%才去補價是同意的，但必須緊守起始時定下規則。萬一樓市跌下來又想再跌多些少才補價，註定令自己停留在價差思維當中。當然香港大部份人都停留在怎賺價差，讀者所想的亦是平常可理解。

 

如果肯定自己在跌10-20%時會實行補價，不妨用此方法。就如讀者已計一樣，「套現出來的金額會變少，但我直接節省的地價也更多可慳補價費用」。諗樣亦同意補價不應在升市時做的。但留意你的價差思維會否在市低時又再出現阻延你的計劃。一般人在市差的時候，比現時更難落實理財決定。

 

 

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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