按揭擔保人與資產轉移個案 #1827

諗Sir:

 

你好!本人閱讀你的文章多時,一直十分欣賞你對買樓及投資的獨特見解,現遇到轉按或賣樓的疑難,希望你能給予一些意見,謝謝。

 

現況:

本人30歲,月入$22K

丈夫32歲,月入$25K

現金:$160萬

現與丈夫同住老爺奶奶物業

本人名下有一屯門區私樓(只佔一半),於2015年以$385萬購入,9成按揭上會,現銀行估值約$530萬,尚欠銀行貸款$326萬(該物業由家人A做按揭擔保人及當時與家人A各出一半資金購入,因此實際上本人只擁有半層樓),物業由買入起都租了給親戚自住,每月收租$11.2K,作投資用途。

 

問題:

 

家人A – 29歲,月入$28K

家人B – 44歲,月入$20K

家人C – 25歲,月入$16K

 

家人A見近日屬樓市高位有意放售圖利,等樓市低位時再購入自住物業。本人原即將打算以丈夫單名,加入家人B做按揭擔保人以手上現金購入另一$600萬以下物業,以8成按揭上會作自住用途。惟家人A有意賣出屯門物業令本人計劃有變,加上我們與家人A均不考慮以屯門物業作自住物業,因地區問題。現有3個方案希望求教諗Sir本人應如何抉擇?還望指教

 

方法一:賣出屯門物業等待樓市下滑再以本人單名利用手上現金加賣樓利潤購入$600萬以下,8成按揭上會的自住物業(需加入家人B作擔保人),保存餘下資金再待2,3年後以丈夫名義購入較小的投資物業(或需加入家人C作擔保人)。

 

方法二:將屯門物業轉按並套現(需加入家人B作擔保人),將套現所得資金買埋家人A另一半物業(其後繼續租予親戚作收租用),日後以丈夫單名上會(或需加入家人C作擔保人)以手上現金買入較小的自住物業。

 

方法三:將屯門物業按揭擔保人由家人A換作家人B,再以手上現金買入家人A另一半物業(其後繼續租予親戚作收租用),日後以丈夫單名上會(或需加入家人C作擔保人)以手上現金買入較小的自住物業。

 

ANSWER:

先幾點:

擔保人由一位換做另一做要重做按揭的,重新批過個隻。唔係好似讀者描述咁由A轉B咁簡單。

家人擔保後自己買樓難左,要留意哥哥擔保細路500萬按揭,哥哥同細路每人借貸力少500萬的,而唔係兄弟攤分每人無250萬。如果成日都加家人C入去擔保,家人C唔知第時自己點買樓。當然基於資料不足,筆者唔知家人ABC為何,影響本案回覆之質素。

 

做擔保人其實唔只擔保業主在買樓時問銀行借左個一千幾百萬,根據all-monies的按揭合約條款,擔保人擔保業主在該銀行一切欠款(如私人貸款、卡數唔還….)

 

買一層樓上會要有借款人、而借款人有分(業主、擔保人、貸款提取人)之角色。如果有個親戚借貸記錄唔好但層樓死都要落佢名,咁佢可以做提取人(drawer),佢TU唔計入批核之內。

 

筆者的舊同事成立: 買樓易地產公司,專做按揭轉介。買樓易負責按揭的同事日接十幾隻CASE,熟練程度高及熟按揭行情。轉介至銀行負責那位,將會是真要跑按揭數的同事,而唔會求其丟你隻CASE入分行,想查詢買樓易按揭轉介可Whatsapp: 96991141

 

讀者同老爺奶奶同住,但在籌備事宜上竟將家人當棋咁ABC亂九咁指,先唔好計佢地年歲加借貸力最終是否批到,但不體諒各個家人之難處而少考慮家人A或是阿哥而人地細佬或是C之分別,咁攪法真擔心就當有樓揸手,財富都唔長久。

 

財富水平客觀反映一個人待人處事到底好定唔好。很多人說不可用人工高低去論述一個人,這個同意。但財富水平確實大部份反映一個人事業幹得如何,是否落力。大家不要將世事分得非黑即白,你係一個盡力的家庭主婦,你的財富也從相夫教子中提升。所以面對自己的缺點,改善及努力工作,而唔係諗點將14K人工儲埋個100K炒到200萬。筆者每日都檢討自己、要努力的地方仍多著。

 

如屬筆者、會趁此機會將A的半份業權轉埋比自己,究竟A是否近親得讀者自己先知。近親轉省稅加上可按爆八成,在不用付全份印花稅下拎到一整份業權,慳成十幾萬,對讀者而言都係筆數。長望將來讀者應靠儲樓為主,夾在中間一層需要買樓及舉債去控有租客加快儲蓄率。在於月入只中等水平讀者,除買樓外不見有可幫佢賺到幾百萬既法門,故有樓不應賣,專心逐間儲。

 

誠然鼓吹擁有土地而自肥,最尾會摧毀社會。惟此為洪流之向,筆者只能告知有樓做地主就贏面高之現實,淡化人人炒樓無所創發行將滅亡之結局。逃犯條例商議之時,擁有資本者積極部署點將資金調離香港,首選新加坡。筆者會在2019年下半多開幾類型講座,分別有:

 

英國樓Dos & Dont’ 講座

利用私人銀行讓資產轉移講座

海外移民講座








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