香港樓價會否被日150新移民拉低?#1821

諗Sir︰

你好! 拜讀閣下投資心得多時, 希望得到指點迷本人和太太35歲,現於新加坡工作,估計未來三至五年仍會留在新加坡,等生了小朋友有相當可能會回港。在香港及新加坡均未曾置業,目標40歲前在兩地各擁有1個私人物業,無論回港或留星,皆有一間屋自住,一間屋收租,為退休作準備。本人及太太各自月入折合港幣約5萬,手上現金共350萬(所有銀碼均以港幣作單位)。太太由於人事關係, 將於兩個月後離職,要再找新工作,人在異地,十分擔心之後未必能回到同樣的收入水平,影響借貸力,糾結於兩方案中︰

 

方案一︰太太離職前先買新加坡私樓,兩年後再買香港細單位

趁太太離職前, 先用她的名義,用約200萬作首期,只以太太現有的收入證明,做盡新加坡的7成5按揭,在新加坡買入價值600萬私樓自住。月供1.7萬,扣除供款和日常開支,假設最壞情況,太太完全沒有收人,估計一年可儲35萬。剩下的150萬,購入債基收息。期望兩年後現金水平可達250萬,更寄望屆時香港樓價回調,因為父母在港,我的收入可視作本地收入,用我的收入做按揭,在香港買入另一個小單位,靠租養供。但除非樓價大跌,否則估計選擇十分有限。

 

方案二︰全數儲蓄買債基收息儲彈頭,要等太太借貸力回復,一次過出手

由於新加坡政府調控有力,樓市不會大升,可不急於買私樓。繼續租當地政府組屋,付月租1萬,假設最壞情況,太太完全沒有收入,每年估計可儲蓄45萬。利用手上的350萬,購入債基收息。期望兩年後現金水平可達500萬。分別用200萬及300萬作首期,在新加坡和香港各買入一個私人住宅。不過,此方案風險是兩年內太太未必能找回同等收入的工作,以承做按揭。只以本人的借貸力,兩年後未必能一炮買兩個單位。

我應該如何選擇,還是有更好的方案?希望諗Sir能給予寶貴意見,感激不盡!

讀者殷先生

 

answer:

新加坡進一步取代香港的功能,近月有私人銀行重組及將亞洲辦事處設在新加坡,身處香港如要開戶會將資料交予新加坡及後再傳到離岸避稅天堂,完全唔經香港。那為何私人銀行近月要調整策略? 相信都唔駛筆者解釋。大家可能仲笑緊「中聯辦電話騙案」究竟點呃到一千幾百萬? 誠然上年已傳國內對銀聯的碌卡十分敏感,你每天五千碌得太多太密*,真有阿爺代表打比你傾傾。故有些人誤墮電話騙案,有些人做保險發左達,有些人做開戶口轉介做到比差人拉左,只好說同97炒籌一樣,屬一個時代的產物。

 

*銀聯曾收緊每天交易限額為5000,有些人為買1000萬保單,就交低張卡比人用機碌1-2日,1-2千次五千蚊

 

讀者半隻腳踩在新加坡,方便部署。然而筆者所覺加上經歷所見,新加坡L真係又屎忽又難服待,香港同新加坡實在不宜久留。點去做到? 你可努力參考本BLOG的個案。 至於中銀近月推出「香港可開內地戶」服務、有助不夠實力者快綁好微信易去融入中國。明示你身為香港人如不夠努力,你就要下流去大灣區打二手針同飲毒奶粉。筆者沒權判定此時返大灣區就係下流,真判定者屬於嘉賓大廈的打針龍、及一眾黎香港假打工真為移民的內地學生。

 

不知大家知否香港有一新的產業鏈? 保險公司招待內地大學生黎交流 > 保險公司資助內地學生黎香港讀第四年大學 > 內地大學生畢業後在港如能找到公司請及做夠七年可獲身份證 > 保險公司聘請當初資助的大學生 > 該大學生返鄉下叫親戚替香港簽單 > 保險公司最後用一張香港身份證交換到一堆大陸單。這個門路,筆者點到此為止,保險公司如何選取請邊位更是引人入勝的。然而內地年青人掙扎上流的欲望,遠比香港本地生高。香港年青人再sell佢有理想及正直正氣、筆者真係唔知呢個羊頭仲可掛幾耐。

 

留意香港早年大學由三年制改四年、不經意已為移民香港打開了缺口。每日150個根本唔係重點,大家又被人拉空了。至於香港樓價未來3-4年不會因150人因素而拉低,2024打後每日由其他渠道獲身分證的將比150人為高! 所以你日日Check住呢150人究竟幾多係大媽? 人地有另一批已開了其他門口入左黎。誠然靠讀書及保險工作入港的新移民、有一定能力可支撐香港樓價,此雖筆者不想見但很有機會發生。

 

讀者要研究一樣野: 就是太太/自己借貸力能否合規地增高? 例如朋友的公司又出份糧比自己,在某種文件提出下? 銀行可接受一人有兩份收入? 從而令借貸力升了? 當然借貸人必需在該公司工作,絕不可做假,然而該公司是否需朝九晚五咁返工才獲董事滿意? 那又是另一回事。那朋友是否親戚? 先講老婆係老公擔任董事的工作公司十分引人懷疑。

 

另外讀者新加坡背景好吸引,因香港同新加坡未會因追稅而交換資料,變相有不少香港公司將盈利轉去新加坡,話唔定讀者幫到人做呢件事,太太自可出糧有樓可按。

 

至於讀者打算將350萬全投入債基想法未免幼嫩,應將350萬分注,例如第一注100萬投入由美國債為主的債基,在12-15%年息水平收好之後,再觀察波幅是否合自己,習慣了此波幅後再出發用新興國家債去收20%年息未遲。筆者收息101課上賣的一是客觀告訴你步驟: 如想收高息一步步去實行的步驟為何,而唔係獅子銀行為佣叫你350萬一步買哂。

 

第二賣的是高質資訊: 近月有傳媒將收息過份簡單化,將全港派息率最高的那三隻債基、及三隻REITs列出,就咁叫人買。然而派息率高不一定是筆者選擇債基的重點,因如債基買入評級太差的債券去派高息,一旦市況向下此類債基跌價會好深。其實2018年跌市筆者已指出有部份債基係市跌時佢大跌,市升時佢都係跌! 又例如上年初出的必殺保險plan,筆者教授之餘更將佢同最近似的保險plan做比較,得出為何必殺plan訂明派息率較低但最終以「3年65%回報」之戰績成為回報第一。跨保險公司地為可作保費融資的計劃做比較,筆者相信有此能力及資訊既人唔多。希望大家去找你的保險代理問問,幫筆者找人黎做幫輕一下。








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