一年內做好90k月入攪定退休 #1820

諗SIR 你好， 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509)，獲益良多。

本人今年52 歲， 太太45歲，合共月入十萬，

收入和支出：本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。

(不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000)

資產：

1.   自住樓：灣仔單幢樓３房，單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL
2.    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3
3.     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K
4.     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K
5.     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500
6.   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k
7.  現金$7m

打算投資另一個物業來收租。現時是否適合，那區比較合適？二房定三房？已報讀買樓001 (TELY57)

想請教諗sir兩點：

1.    感覺現時收租的全是離島村屋, 想安排市區買一些有價值之樓宇, 想安排好再加按或轉按投資另一個物業來收租。

知道諗SIR有舊同事安排轉按,現時是否適合?

2.    債基可否再加大注碼, 全數行債基收息.

感謝諗sir指點， 謝謝！

answer:

即係讀者安排債基收息之前係儲唔到錢，係唔係? 因讀者現儲70K，當日債基收28K，離島樓收44.5K，那不是自己打工搵十萬返黎洗哂十萬? 有此提問，心感是否筆者錯解讀者來文。

點都好讀者仲有成7百萬在手，就當佢儲唔到錢都唔係問題。讀者問題集中在資產分佈的，決定前讀者先要知佢52歲借貸力只得45歲時之約60%，另外讀者之離島樓可能真係指長洲、梅窩的。如屬實那要攪清那些離島樓是否只可搵銀行按到只五成? 或是更高? 由於筆者無地址所以都係靠估，但需知買樓最緊要間樓具高抵押力，大屋苑樓開價高也就是易流通及具高抵押力之意思。如讀者的離島樓唔易按到，筆者建議全部賣走轉大屋苑樓。因人開始老一旦要用錢又賣唔走批離島村屋，都幾頭痕。

讀者280萬現金投入收息101授予之債基，收緊12%息即約28K/月，先講筆者不贊成讀者全現金投入債基，縱使息口吸引。應將部份錢投入到期保本的直債，好去應付一旦出現的極端市況。有得300萬現金之上可考慮部份錢入直債，到期保本唔槓息口約6%而槓左有成10%的直債，最差就係入場門檻高。讀者資金都有番咁上下，可將700萬當中之160萬投入大銀行之直債，有息6%年左右，到期回本。一旦唔想出160萬及想慢慢由少注買試好才加大，可轉買大銀行之優先債(Preferred share)。優先債價格經常保左$25附近，派息高機率保證派6%左右，很合收息人。大家可去各大銀行問有冇優先債買? 保證得到銀行職員敷衍或黑面。筆者提出之投資物很少銀行會做，知都唔想做，因為對客好而佣低。優先債是筆者收息104之課題，收息104只需完成收息101即可修讀，唔需要讀完103既。

讀者將兩間離島樓賣走再套600萬，用此入手1000萬樓作學生分租，每月供款只16k而收租有成46k+，基本上可達每月三萬蚊月正現金流。最熙要是筆者提出作學生分租的樓多在大屋苑，易賣易租，大大解決了離島樓未必能按之問題。一旦樓價再升可以將樓市升幅套出，更可賺埋現金回贈。要按揭咨詢可到買樓易whatsapp 96991141。

160萬入直債，兩間離島樓轉設出黎，再加約200萬做債基收息(記住分注入)。那讀者Next position將是:

160萬直債收6%即月現金流8k

大屋苑1000萬樓做分租金供16k而收租46k，月現金流30k

離島4.5mil市值不欠錢收租23k

債基480萬月收息48k

淨500萬現金做定期1.5%即年75k，月6k

*留意再要用錢可將離島樓加按至5成，又有200幾萬出

讀者正現金流月為11.5萬。高過佢收入十萬。第時做好記住報多筆者兩個課程，拜託!

謹附上一位舊生對筆者之感謝信(下圖)，呢位女仕課後收息已超九萬，佢同先生已在今年分別退休了。她是第41班之收息103學生，現在收息103收到第47班。她修讀收息101的時間應比本案讀者仲遲，一年內之事。另外她亦表示了債基對於近日中美貿易戰之波幅，謹此答謝此讀者對筆者之背書支持! 其實女仕的財力，筆者估計對比本案讀者仲弱。當然此為筆者亂估，各位個個月有十萬八萬息收緊，估錯都唔會怪筆者吧!

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330