一年內做好90k月入攪定退休 #1820

諗SIR 你好, 本人是收息101, 103 的學生 (TEDV5509),獲益良多。

本人今年52 歲, 太太45歲,合共月入十萬,

收入和支出:本人同太太月入共$100k, 月儲$70k。

(不包括租金收入 $44,500, 債基利息收入 $28,000)

資產:

  1.   自住樓:灣仔單幢樓3房,單名。市價: $8m; 銀行借款餘額: NIL
  2.    收租物業: 離島村屋 太太單名 x 3
  3.     市價: $2.6 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $6.5K
  4.     市價: $4.5 m; 銀行借款餘額: NIL, 租金收入: $23K
  5.     市價: $3.5 m; 銀行借款餘額: $400k, 租金收入: $15K 利息: $500
  6.   債基 $2.8m, 每月利息收入$ 28.5k
  7.  現金$7m

打算投資另一個物業來收租。現時是否適合,那區比較合適?二房定三房?已報讀買樓001 (TELY57)

想請教諗sir兩點:

  1.    感覺現時收租的全是離島村屋, 想安排市區買一些有價值之樓宇, 想安排好再加按或轉按投資另一個物業來收租。

知道諗SIR有舊同事安排轉按,現時是否適合?

  1.    債基可否再加大注碼, 全數行債基收息.

感謝諗sir指點, 謝謝!

 

answer:

即係讀者安排債基收息之前係儲唔到錢,係唔係? 因讀者現儲70K,當日債基收28K,離島樓收44.5K,那不是自己打工搵十萬返黎洗哂十萬? 有此提問,心感是否筆者錯解讀者來文。

 

點都好讀者仲有成7百萬在手,就當佢儲唔到錢都唔係問題。讀者問題集中在資產分佈的,決定前讀者先要知佢52歲借貸力只得45歲時之約60%,另外讀者之離島樓可能真係指長洲、梅窩的。如屬實那要攪清那些離島樓是否只可搵銀行按到只五成? 或是更高? 由於筆者無地址所以都係靠估,但需知買樓最緊要間樓具高抵押力,大屋苑樓開價高也就是易流通及具高抵押力之意思。如讀者的離島樓唔易按到,筆者建議全部賣走轉大屋苑樓。因人開始老一旦要用錢又賣唔走批離島村屋,都幾頭痕。

 

讀者280萬現金投入收息101授予之債基,收緊12%息即約28K/月,先講筆者不贊成讀者全現金投入債基,縱使息口吸引。應將部份錢投入到期保本的直債,好去應付一旦出現的極端市況。有得300萬現金之上可考慮部份錢入直債,到期保本唔槓息口約6%而槓左有成10%的直債,最差就係入場門檻高。讀者資金都有番咁上下,可將700萬當中之160萬投入大銀行之直債,有息6%年左右,到期回本。一旦唔想出160萬及想慢慢由少注買試好才加大,可轉買大銀行之優先債(Preferred share)。優先債價格經常保左$25附近,派息高機率保證派6%左右,很合收息人。大家可去各大銀行問有冇優先債買? 保證得到銀行職員敷衍或黑面。筆者提出之投資物很少銀行會做,知都唔想做,因為對客好而佣低。優先債是筆者收息104之課題,收息104只需完成收息101即可修讀,唔需要讀完103既。

 

讀者將兩間離島樓賣走再套600萬,用此入手1000萬樓作學生分租,每月供款只16k而收租有成46k+,基本上可達每月三萬蚊月正現金流。最熙要是筆者提出作學生分租的樓多在大屋苑,易賣易租,大大解決了離島樓未必能按之問題。一旦樓價再升可以將樓市升幅套出,更可賺埋現金回贈。要按揭咨詢可到買樓易whatsapp 96991141。

 

160萬入直債,兩間離島樓轉設出黎,再加約200萬做債基收息(記住分注入)。那讀者Next position將是:

 

160萬直債收6%即月現金流8k

大屋苑1000萬樓做分租金供16k而收租46k,月現金流30k

離島4.5mil市值不欠錢收租23k

債基480萬月收息48k

淨500萬現金做定期1.5%即年75k,月6k

*留意再要用錢可將離島樓加按至5成,又有200幾萬出

 

讀者正現金流月為11.5萬。高過佢收入十萬。第時做好記住報多筆者兩個課程,拜託!

謹附上一位舊生對筆者之感謝信(下圖),呢位女仕課後收息已超九萬,佢同先生已在今年分別退休了。她是第41班之收息103學生,現在收息103收到第47班。她修讀收息101的時間應比本案讀者仲遲,一年內之事。另外她亦表示了債基對於近日中美貿易戰之波幅,謹此答謝此讀者對筆者之背書支持! 其實女仕的財力,筆者估計對比本案讀者仲弱。當然此為筆者亂估,各位個個月有十萬八萬息收緊,估錯都唔會怪筆者吧!








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