收息分別8%、18%及30%應做什麼? #1819

Dear Lum Sir,

本人於上年已修畢收息101、103、買樓103的學生,一直欣賞你對投資嘅睇法,現在想請教你如何作更好部署。

 

本人43歲,月入$35k (剛轉工)

丈夫40歲,月入$56k

育有一子五歲,有姐姐冇車,要供養兩邊父母,  兒子教育亦比較貴,合共月儲約$15k

 

現況:

  1. 一層自住樓,九龍老牌大屋苑三房(40年樓齡),16/17年$9M買入,欠按揭$4.7M,現市值$11M,丈夫名,本人冇名,月供$20k.
  2. 債券基金$500k,B餐E餐各佔一半。已經安排左做疊增應該下個月生效,應該可收10%至12%利息。
  3. 現金$1.5M(放mortgage link 戶囗);股票$800k,(股票準備賣走)

 

想作以下安排,請給意見或要注意嘅地方,或者有冇更好嘅安排?想喺45歲前作好退休準備,以上item 2-3 一共$2.8M 想重新安排如下,似乎依家自住樓暫時未可按出乜野$住。

 

  1. 本人名想買一層收租,準備$1M首期+$300k雜費裝修,想整分租,請問應該買邊一區投資邊類型樓,邊度可以搵到客源?好似地產經紀唔係個個識幫手。租客共用廁所佢哋會介意?因剛轉工,是否要等過六個月后才投資買樓放租。    那這段空窗時間,投資什麼產品可作增值?為買樓放租作準備。
  2. 想多買$700k債基,買A餐好嗎?更高利息,並且平衡B/E一下。到時即共有$1.2M 債基
  3. 留$300k現金備用
  4. 目標用債基生出的息,5年後約$1.2Mx15%x5=$900k ,於丈夫45歳前再買多一層,或再作其他投資之用。

 

謝謝!學生上

 

ANSWER:

剛轉工半年內做唔到按揭,加上1000萬之上樓只可按5成,而600萬樓可到八成,所以600萬較受歡迎亦升得比較好。丈夫45歳前再買多一層亦需要,因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降,現總額假設在外無特別借貸,為(35K+56K)/10000*50%*2.59 = 1178萬。50歲約打八折、55歲約八折後再八折,借貸力即原本之64%。由於本blog的2.59方程式及借貸力計算只予人方便快速給個約數,好去籌劃。你要比上述算得更準應自用網上按揭計算機。

 

想做分租可報買樓003,讀者提出之疑難會在堂上有解。一個能將樓房由26K提升近一倍至約50K的方案,恕筆者未能免費分享,更何況成個project落手經驗才是重點,絕不是比個屋苑名你買完間完就有客到,你要知幾類唔同客源有何溝通模式。

 

當然無時間黎上堂可以自己試,買得幾間樓試過有些租到有些又租唔出,加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的功夫後,你或會比筆者做得更叻。筆者已同剛完成四月班、或報了七月未上堂但又對分租有興趣的同學,完成買房買入,現正在度呎務求將屋用得更盡。上星期已去了不用屋苑,一日走幾處地方筆者都感疲累。誠然只消比500萬上會食間1000萬既樓,收成$50k,減埋原本供樓那$17k,你月正現金流仲有33k,即年回報8%(應是7.9%)。8%遠比放係銀行定期好,所以你見筆者都會親自去某些單位睇師傅度呎(下圖)。而學生有33K月正現金流,自補些少錢已夠在奧運站租三到四房了,所需只是400-500萬,仲未計多年後賺埋一間供滿既樓。若閣下加按沒此數,Scale down個project拎100-200萬出黎所得現金流都極有助你租樓,小小地兩房都可以去間成分租,用木間不違例。

A餐風險高而回報高,達約30%(會因時況在25-35%派息率上落)。B餐美國國債為主,達15-18%(已不斷有學生交待做到了),小些波幅而回報低點。至於你問邊個好? 其實A或B餐之風險/回報之比率相近,所以選那隻看你是否能受A餐高波幅,否則在2019年時節選B餐打國債穩守是上策。至於讀者筆者淺見是將E還轉為A餐,然後新入60萬入B餐,淨較多現金50萬去守更令人放心。

 

讀者可將儲起的錢待機入手樓房作分租,當300萬資金再加借入手800萬樓,月正現金流都可達2萬幾。讀者月儲加債基的息應有此數(50萬現金加佢5年儲到15K*60個月=90萬再加債基收息又90萬及到時把些少債基賣返出黎)。再連同債基本身都月月產出過萬利息,讀者5-7年後有超過3萬元被動收入可期。由於讀者現金少及儲蓄能力不強,直債或就咁買樓收租不能助佢成目標。








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