Dear Lum Sir,
本人於上年已修畢收息101、103、買樓103的學生，一直欣賞你對投資嘅睇法，現在想請教你如何作更好部署。
本人43歲，月入$35k (剛轉工）
丈夫40歲，月入$56k
育有一子五歲，有姐姐冇車,要供養兩邊父母, 兒子教育亦比較貴，合共月儲約$15k
現況：
- 一層自住樓，九龍老牌大屋苑三房（40年樓齡），16/17年$9M買入,欠按揭$4.7M,現市值＄11M，丈夫名，本人冇名，月供＄20k.
- 債券基金$500k,B餐E餐各佔一半。已經安排左做疊增應該下個月生效，應該可收10%至12％利息。
- 現金$1.5M（放mortgage link 戶囗）；股票$800k,（股票準備賣走）
想作以下安排，請給意見或要注意嘅地方，或者有冇更好嘅安排？想喺45歲前作好退休準備，以上item 2-3 一共$2.8M 想重新安排如下，似乎依家自住樓暫時未可按出乜野＄住。
- 本人名想買一層收租，準備＄1M首期＋$300k雜費裝修，想整分租，請問應該買邊一區投資邊類型樓，邊度可以搵到客源？好似地產經紀唔係個個識幫手。租客共用廁所佢哋會介意？因剛轉工，是否要等過六個月后才投資買樓放租。 那這段空窗時間，投資什麼產品可作增值？為買樓放租作準備。
- 想多買＄700k債基，買A餐好嗎？更高利息，並且平衡B/E一下。到時即共有$1.2M 債基
- 留$300k現金備用
- 目標用債基生出的息，5年後約$1.2Mx15%x5=$900k ,於丈夫45歳前再買多一層，或再作其他投資之用。
謝謝！學生上
ANSWER:
剛轉工半年內做唔到按揭，加上1000萬之上樓只可按5成，而600萬樓可到八成，所以600萬較受歡迎亦升得比較好。丈夫45歳前再買多一層亦需要，因為讀者家庭的借貸力在2年後開始下降，現總額假設在外無特別借貸，為(35K+56K)/10000*50%*2.59 = 1178萬。50歲約打八折、55歲約八折後再八折，借貸力即原本之64%。由於本blog的2.59方程式及借貸力計算只予人方便快速給個約數，好去籌劃。你要比上述算得更準應自用網上按揭計算機。
想做分租可報買樓003，讀者提出之疑難會在堂上有解。一個能將樓房由26K提升近一倍至約50K的方案，恕筆者未能免費分享，更何況成個project落手經驗才是重點，絕不是比個屋苑名你買完間完就有客到，你要知幾類唔同客源有何溝通模式。
當然無時間黎上堂可以自己試，買得幾間樓試過有些租到有些又租唔出，加上搞一大輪安排人洗廁所及找客源的功夫後，你或會比筆者做得更叻。筆者已同剛完成四月班、或報了七月未上堂但又對分租有興趣的同學，完成買房買入，現正在度呎務求將屋用得更盡。上星期已去了不用屋苑，一日走幾處地方筆者都感疲累。誠然只消比500萬上會食間1000萬既樓，收成$50k，減埋原本供樓那$17k，你月正現金流仲有33k，即年回報8%(應是7.9%)。8%遠比放係銀行定期好，所以你見筆者都會親自去某些單位睇師傅度呎(下圖)。而學生有33K月正現金流，自補些少錢已夠在奧運站租三到四房了，所需只是400-500萬，仲未計多年後賺埋一間供滿既樓。若閣下加按沒此數，Scale down個project拎100-200萬出黎所得現金流都極有助你租樓，小小地兩房都可以去間成分租，用木間不違例。
A餐風險高而回報高，達約30%(會因時況在25-35%派息率上落)。B餐美國國債為主，達15-18%(已不斷有學生交待做到了)，小些波幅而回報低點。至於你問邊個好? 其實A或B餐之風險/回報之比率相近，所以選那隻看你是否能受A餐高波幅，否則在2019年時節選B餐打國債穩守是上策。至於讀者筆者淺見是將E還轉為A餐，然後新入60萬入B餐，淨較多現金50萬去守更令人放心。
讀者可將儲起的錢待機入手樓房作分租，當300萬資金再加借入手800萬樓，月正現金流都可達2萬幾。讀者月儲加債基的息應有此數(50萬現金加佢5年儲到15K*60個月=90萬再加債基收息又90萬及到時把些少債基賣返出黎)。再連同債基本身都月月產出過萬利息，讀者5-7年後有超過3萬元被動收入可期。由於讀者現金少及儲蓄能力不強，直債或就咁買樓收租不能助佢成目標。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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