Hi 諗Sir，你好！
我係收息101、103、104 和買樓101同學。上完堂獲益良多，想請教人生安排退休應怎樣部處！
本人46嵗，單身，巳有兩物業，一自住，一商業契收租。父母已退休有三層已供滿樓，市值約二千二百萬，弟弟也有物業，辣招下巳冇名再入手住宅樓。
09年1.45M買入西營盤近地鐵站商業契40年樓齡兩房物業，剛17年轉按，現欠樓按1.3M，月供7k，收租16k（有報稅），現值5.5M。
16年4.5M買入灣仔40年樓齡自住樓，欠樓按3.5M，月供14k，現值6M。
上完收息堂18年9月買入70萬債基，B餐40萬、A餐25萬，12.5%息月收7k。
現金1.8M放mortgage link、因已到一半上限，再放錢入去冇咩利息，冇股票和其他私人貸款。
稅單年薪850k，月薪56K，13個月糧，大約兩個月花紅。今年剛加月薪至66K。因收租加債息剛好夠兩層樓的供款，固過去幾個月剛試月儲$50k，希望可以繼續下去。也打算等機會入第二、三注債基。長遠想55歳退休，有4-50k被動月入，請諗Sir建議部處方法，多謝！
ANSWER:
恭喜讀者解鎖成就: 將人工九成儲起。這源於西營盤商業樓供7k而收租16k，另新做債基用70萬現收緊7k，兩項投資物正現金流為16k，只要讀者每月支出不超兩萬，即每日平均用少於800蚊左右，讀者55K人工就可將九成即(50K)儲到。大家留意炒賣股票或窩輪成世，少見有此等「成就」。當然炒炒賣賣貪圖捷徑者多當中總有人發達者。然而人叻都難敵心魔，炒野大賺一筆亦未必能保富終老。理財條路點行好可參考本案讀者。
萬幾蚊被動收入只夠維生但絕不叫鬆動，讀者既然已接觸過商業住宅投資，不妨再添食多買一間。投資商業樓比買住宅更要睇得實，好似一幢出租率高的商廈，可能因為底層唔生性租左比酒吧令人流複雜，最終引致高空租期及價值下降。住宅樓私密度高而看更可隔絕非住戶出入，這在商廈又另一同事，所以勿因買商廈不用付高印花稅而隨便買入。讀者如揸西營盤商廈十年後對當地有一定心得，咁就唔怕先加按西營盤商廈至5成得550*50%-130 = 120萬，貼些少自己儲蓄再買商廈就當只「供租相抵」都可做，旨在搵多個租客幫手儲錢去為十年後自己更有保障。
留意商廈按揭只做到50-，即讀者40年商業樓不能做到30年按揭，做20年都不太樂觀，加上按揭利息比住宅樓高0.3%-0.5%，有心添置者要留意。讀者由於無名額再買住宅，在有經驗之前設下多買間商廈屬可以。另外手上180萬現金可利用5粒豆之法，就把70萬當一注。等5粒豆去到「大」個邊買第二注，由「大」返「細」入第三注，策略之原理在收息103已言明。完成後讀者共投210萬在債基，月收息21K。計埋商廈7K，現金流達28K。
商廈只可買4-5百萬的，因讀者55K人工借貸力只760萬左右，而現在借了350+130=480萬。即只剩280萬借貸力再入商廈，而借5成得280萬表示應留意之商廈價碼為560萬附近。即同時留意高樓齡加上自己年紀都唔細，只會令借貸力再打折。然而月儲50K，估計讀者約在6年後可將新購商廈之按揭近全清，到時第二間商廈又會產出現金流，連同原有之28K，讀者要成就36-40K月現金流只消做好債基及買多間商廈，維持高儲蓄率，就成。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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