Hi 諗Sir，你好！
我係收息101、103、104 和買樓101同學。上完堂獲益良多，想請教人生安排退休應怎樣部處！
本人46嵗，單身，巳有兩物業，一自住，一商業契收租。父母已退休有三層已供滿樓，市值約二千二百萬，弟弟也有物業，辣招下巳冇名再入手住宅樓。
09年1.45M買入西營盤近地鐵站商業契40年樓齡兩房物業，剛17年轉按，現欠樓按1.3M，月供7k，收租16k（有報稅），現值5.5M。
16年4.5M買入灣仔40年樓齡自住樓，欠樓按3.5M，月供14k，現值6M。
上完收息堂18年9月買入70萬債基，B餐40萬、A餐25萬，12.5%息月收7k。
現金1.8M放mortgage link、因已到一半上限，再放錢入去冇咩利息，冇股票和其他私人貸款。
稅單年薪850k，月薪56K，13個月糧，大約兩個月花紅。今年剛加月薪至66K。因收租加債息剛好夠兩層樓的供款，固過去幾個月剛試月儲$50k，希望可以繼續下去。也打算等機會入第二、三注債基。長遠想55歳退休，有4-50k被動月入，請諗Sir建議部處方法，多謝！
ANSWER:
恭喜讀者解鎖成就: 將人工九成儲起。這源於西營盤商業樓供7k而收租16k，另新做債基用70萬現收緊7k，兩項投資物正現金流為16k，只要讀者每月支出不超兩萬，即每日平均用少於800蚊左右，讀者55K人工就可將九成即(50K)儲到。大家留意炒賣股票或窩輪成世，少見有此等「成就」。當然炒炒賣賣貪圖捷徑者多當中總有人發達者。然而人叻都難敵心魔，炒野大賺一筆亦未必能保富終老。理財條路點行好可參考本案讀者。
萬幾蚊被動收入只夠維生但絕不叫鬆動，讀者既然已接觸過商業住宅投資，不妨再添食多買一間。投資商業樓比買住宅更要睇得實，好似一幢出租率高的商廈，可能因為底層唔生性租左比酒吧令人流複雜，最終引致高空租期及價值下降。住宅樓私密度高而看更可隔絕非住戶出入，這在商廈又另一同事，所以勿因買商廈不用付高印花稅而隨便買入。讀者如揸西營盤商廈十年後對當地有一定心得，咁就唔怕先加按西營盤商廈至5成得550*50%-130 = 120萬，貼些少自己儲蓄再買商廈就當只「供租相抵」都可做，旨在搵多個租客幫手儲錢去為十年後自己更有保障。
留意商廈按揭只做到50-，即讀者40年商業樓不能做到30年按揭，做20年都不太樂觀，加上按揭利息比住宅樓高0.3%-0.5%，有心添置者要留意。讀者由於無名額再買住宅，在有經驗之前設下多買間商廈屬可以。另外手上180萬現金可利用5粒豆之法，就把70萬當一注。等5粒豆去到「大」個邊買第二注，由「大」返「細」入第三注，策略之原理在收息103已言明。完成後讀者共投210萬在債基，月收息21K。計埋商廈7K，現金流達28K。
商廈只可買4-5百萬的，因讀者55K人工借貸力只760萬左右，而現在借了350+130=480萬。即只剩280萬借貸力再入商廈，而借5成得280萬表示應留意之商廈價碼為560萬附近。即同時留意高樓齡加上自己年紀都唔細，只會令借貸力再打折。然而月儲50K，估計讀者約在6年後可將新購商廈之按揭近全清，到時第二間商廈又會產出現金流，連同原有之28K，讀者要成就36-40K月現金流只消做好債基及買多間商廈，維持高儲蓄率，就成。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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