如何令單位租值提升一倍? #1815

好諗sir 本人今年29歲,24歲開始投資物業現有物業如下:

 

物業一: 自己名2013年買入元朗30年洋樓自住當年 售價HK$215萬按揭9成,供大約HK$7,000/月. 現在銀行估價400萬。估計租金收入HK$11,000/月。差銀行150萬左右

 

物業二:用太太名在2018年8月買入元朗park yoho樓花兩房單位價值$7476000,按了六成$4398131 供大約$17,000/月。 2018年12月供,2019年4月30日收樓

 

本人與太太做生意大約月入$80,000至200,000,現時住元朗洋樓。

 

現時現金短缺,和太太只有HK$250,0000現金

想問問諗sir我就快搬到park yoho應否賣元朗洋樓?還是放租? 再用自己名買入新物業收租? 本人如果放租仲可以用家姐名買物業,但現在做5成情況下買不到500萬以上單位,已經在上年12月開始睇樓到現在,多數睇港島區樓 如果論收租回報應該買什麼地區? 希望諗sir抽到我,祝諗sir和所有工作人員身體健康生意興隆  

 

answer:

尋日同今日一樣,都選了29歲人仕之個案作答。本案讀者做生意,同尋日屬公務員的讀者,幅牌應該掉轉去打。公務員為銀行所愛,借錢容易,份工困身,而手上資金要時間儲返黎,所以買樓投資為他們主軸。生意人借錢難,有些生意人「交唔足稅」,自然證明唔到佢地月入。何況生意人賺錢無「月」的概念,只要個排順到個勢,錢就會一湧而入。當然唔順個陣亦要押樓賣車去填返落盤生意,更有機結業而休息數年等下個機遇。

 

故生意人要考慮些較細碼,又易拎返錢即高流動性的投資物,每次賺到較大的錢就將佢買入車位lock死佢。筆者見生意人來去匆匆發完達又窮,主因老闆贏時太樂觀無lock死舊錢的機制。不妨每劑執到百幾二百萬就買個車位,少稅亦幾保值(當然你要識選車位啦,但生意成功人仕有養開車,會更容易選到車位)。到儲到幾個車位在手就賣走轉入一個私人銀行戶口(需約1000萬HKD開戶),保本咁用大銀行或地產商直債年收10-15%息,這才立不敗之地。買車位最基本要留意當地租盤「易唔易走」。而生意人早點同私人銀行打交道,有助佢地開始了解怎用信託將錢與自己剝離。生意人要明白董事有責任為公司坐監,所以海外買樓及家族信託都係佢地杯茶。

 

講返讀者,希望佢明白要做好理財,若依據生意人那條路,佢要去經歷的仍多著。至於元朗洋樓應否賣? 答案是要賣。因佢現金少同埋間樓區份亦唔好。留意一件事,就係菲傭都好喜愛夾份租元朗劏房當個聚會點,因為平。點解元朗的劏房是全港平中之平? 那就大家自行想了。當然政府數據亦影響筆者心中18區好與壞的排名,而可惜元朗區就唔係筆者杯茶。另外港島樓升幅一般比九龍區及新界區慢,這望望中原城市分區指數都知,所以就當大家唔得閒上買樓003學選區,都先告知勿太花時間在香港島。

 

生意人有時間自己去管理租務、或請人去管理租務,所以將單位合法改裝去提高租值一倍合生意人,當然如打工的亦可找人助管理。筆者本個夏天會積極幫買樓003課程同學物色單位、或將佢地原有之單位的大廳用木改埋做房,配上內地學生租客或本地單身者,上下格床的房一張床都租5千,而單人房基本7千,所以一間兩房單位改成三間單人房及一間上下格床的兩人房,租金收入為7000+7000+7000+(5000)*2 = $31000。租值大了一倍,而改裝費用平得仲少過買間樓既佣。至於原本係三房既,租金收入當然更「和味」。那讀者改裝樓令自己有幾萬月入打底,做生意必定更順手,希望佢未來生意可賺得多、投資獲得更多!








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