買樓前要做好的四點 #1814

你好諗sir, 本人是收息101的學生，已報讀收息103。先多謝諗sir悉心教導令我獲益不少。有投資問題想請教諗sir，不知道是否寄去這email，如果寄錯了，敬請原諒。

 

本人29歲，二人家庭，剛轉公僕月入67k，太太月入34k。近來月儲有50k.

2017年中以自己名下3.9M萬買入沙田物業自住，按8成半，現估價4.8M萬。欠銀行3.2M。

 

這一兩年經歷結婚買樓，已剩現金只有800k. 觀望未來兩年會計劃生小朋友，兩三年內希望購入/租兩房單位改善生活。

 

想請教諗sir兩點：

1, （短期部署) 債基疊增有一定門檻，以個人現時資金，只能全數行債基收息，雖不能分散投資，但希望能幫助儲到首期。這步理想嗎？

 

2, (長期部署) 未來等待首期和時機購入兩房單位，但6M以上單位所需的首期以達2.4M以上(4成) ，借貸力雖有12M, 但太太收入有限，本人名下已有物業和借貸，擔保能力又削弱了，手上物業兩按空間又不多。技術上應如何處理？擔保有什麼要求？或是只購入4M-5M單位租出，再租兩房，留更多現金行債基又是否更好。

 

感謝諗sir

 

ANSWER:

未到30歲家庭月入達十萬，月儲達收入之一半，加上2017年已上車點都有間屋係手，牌面認真唔錯。當然做得公僕應明白，傾發達大計就可先免，但小康生活有時間陪仔女又可悠閒退休，相信屬不少港人選擇。

 

夫婦借貸力共(67K+34K)/10000*50%*2.59 = 1300萬，現只用了320萬，為24.6%。現時借貸力宜用6-7成，筆者已在前文解說過「窮人先要買樓」，包括筆者都係窮，故讀者再諗上多一宅是對的。如你是大富豪，買樓就未必幫到你好多，投資組合大得槓桿買樓去變相沽空美金都無用。

 

買樓要有預算

再買應借1300*70%-320 = 590萬之內，亦即讀者用太太名慳稅買600萬左右樓房，付10-20%首期而借480-540萬左右就合咀型。當然太太單名未夠力借590萬，但先生有樓之情下，唔用名買樓但成為太太單名買樓之擔保人是可以的。

 

買樓要有知識

按揭裡的借貸人又分幾個角色，分別為業主(owner)、擔保人(guarantor)、取貸人(mortgage drawer)。業主表示有該抵押物業之權益、擔保人沒有該抵押物業之權益，但承擔該業主在該銀行之所有債務。取貸人很多時業主之一，仲要係信貸記錄頗差的，為了表明間樓佢有份但又唔想佢差的信貸記錄算入批核計算之內，故為取貸人。

 

買樓點睇時機

做完買樓budgeting，下步講時機。留意時機很個人化，即屬於澤楷的時機，唔等於你的時機。所以投資上不要把「看時機」過份神化，不斷花時間閱報或問先知去預知是錯的。等到有日你買預算內的樓屬閣下能力之內、那時就係你的最好時機了。讀者現時現金偏少，唔應該而家買，再加上樓市在2019年第二季開始又向上揚，對於實力較弱的人不宜追「快開的車」。應等樓市跌及比高位跌至少15%之時，再付20%首期上會。因咁買表示你買樓後就當樓價急跌35%，你仍未陷負資產。讀者想買560萬左加的樓，首期連雜費預130萬。故把手上現金由80萬提升至150萬之時，及下輪樓市現調整，就係讀者買樓時機。

 

一個投資物跌超過8%，先考慮為進入跌市。因如輸超8%而你唔止蝕，你要用更高回報才可把輸掉的錢追回，機構投資者很看重超8%之損失。若不明白，請留意下列算術:

100*(1-8%) = 92

而 92*(1+8%) ~ 100

 

100*(1-20%) = 80

而80*(1+25%) = 100

 

買樓前先做好投資

未買樓前，讀者手上現金可用債基及嬰債去提升回報，買些少股票亦可，但絕不贊成大部份身家入股票。這10年間股市未曾大跌，若閣下股齡未超10年請勿用個人經驗去判斷股市風險。債基波幅用標準差計低籃籌股票七成(即少70%)、派息由10%至30%都有任君選擇，基於較低波幅加上可隨時買賣合30歲左右讀者。相反如50歲人，要更多直債少用債基。至於收息104提及之嬰債，波幅比債基高，但入場銀碼少至2000美元都可，在15-22%年息之誘因下，較後生的讀者亦可從此入手。80萬如年達18%息收，讀者2年後錢儲多120萬，而80萬亦變了110萬，手上有成310萬揸手。

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筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務，除了坊間的2.X%乜乜回贈我地都有之外，客戶既申請由富有銀行經驗既人處理，另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head，或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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