紅顏知己忍心拋棄，單身鐵漢勇擒三宅 #1808

諗sir,你好，本人常留意你的文章和片，當中學到很多房產上知識，已報所有收息及買樓課程。

 

本人34歲，單身，獨子，資料如下：

人工 – 55500, 黎緊大機會升到 62500

股票 – 現值約200000, 銀行每月供10000，可隨時停

現金約360000, 當中包括稅貸 欠100000, 還有一年年期

一層屯門兆康西鐵物業，37年樓齡，17年年中380萬購入，現估值約450萬，實用480尺2房，月供12000，現自住用途，另需供養父親，他獨居於房協出租屋。

有2份保險，一份保自己，一份保父親

 

因常看你的片和文章，開始也希望自己能做到一生三宅，但礙於樓價過高，而能力有限， 所以暫時目標二宅，亦想搬去九龍，方便上班，現有問題如下：

 

1. 當時買樓資金有限及新手，我的單位是一樓物業，見其2房間間格正常，自己裝修成本低，而且交通方便，所以買了。 但知道低層物業投資價值低，而此物業出年將過了3年購買期，亦快過40年樓齡。如果到時市好是否應盡快放售。 如果市不好，應放租還是照樣出售？還是此物業應長期持有作收租用途？因現打算搬回與父親住，方便照應，亦可增加儲蓄。

 

2. 爸爸現住房協樓，有綠表資格， 你是否讚成用他的綠表買九龍未補地價居屋,19年樓齡，用盡政府擔保，價格約560萬左右，作為我的第二層樓？

 

3. 如果是買抽回來的新居屋或綠置居好嗎？ 由於本人有物業，請問綠表要作資產審查嗎？

 

4. 還是我應該繼續儲錢（預計每月儲3萬），2-3年後用爸名義，再加按自己第一層樓去買5，6百萬屯門或荃灣私樓放租。然後用兩層樓之租金去九龍租樓與父親住。

 

5. 另有一條問題幫朋友問，她於18年用76萬買了一間70尺的荃灣楊屋道劏工廈，包一年租金保證回報，已付16萬訂，未收樓。因看了你youtube了解這並不是好投資，請問有什麼建議，需要撻訂止損嗎？

 

由於本人上年剛分手，已加入中年剩男行列，暫未知將來會否结婚，就算結的話，也希望與父親同住。 所以諗sir可先撇除結婚這考慮。感謝解答！祝身體健康，業務蒸蒸日上。

 

單身男上

 

P.S. 本人報讀課程之登記手機號碼：96??????

 

answer:

今日標題有點像娛樂版，然而我們是財經站。至於讀者手提號碼本站正待紅顏認取。

 

如果鐵漢肯交返間公屋出黎，即用綠表渠道免地價買居屋，應不需再過入息審查的。當然筆者唔係居屋專家，亦都唔熟，建議搵祥益地產汪總既同事問一下。至於香港樓價貴，究竟應否買居屋(如合資產)、或買劏了的工廈作為投資/自住? 留意買樓是自住及投資的行為，而唔係話我買黎自住就唔使理有冇投資價值的! 除非你呢世要用既錢已賺哂，亦肯定唔會想再要多。至於私樓貴就應否轉移買較次級的投資物? 答案是如你認為或有意向想發圍，都係咪將初期子彈投入些次貨。

 

 

當然明白話居屋係次貨，又得罪了不少人，在此先表達歉意，筆者只想在本blog留真說話。私樓往往將最好的間格留比最好之面向，加上現時私樓的配套同居屋越見差距，明顯地私樓的客戶群/準買家遠比居屋好，每口價都可有力地叫上去。另一要點是未補價居屋就當樓價升左難加按，一旦買入後樓價升難按錢出黎再買第二間，變上令三宅之路難行。明白2012年居屋兆康苑的升幅冠絕全港，用升幅計居屋都好有投資價值。但若閣下心儀的收租單位市值在700萬或之上的，居屋利用細價易做按揭少首期去吸引人買的因素便打折，故如你希望老來有2-3間中價碼的私樓去搵好租客收租的，仍是私樓好。當然如你月薪發覺在20-30k見頂，又或你有人幫你打理收租樓唔怕細價地hold6-7間住宅，此情下買居屋就有好處。

 

 

讀者其實人工唔錯，老豆有公屋基本上保讀者有兩宅冇難度。老豆一旦唔係度就冇公屋交出連免地價買居屋既機會都丟失。交出公屋後綠表買居屋應可九成半上會，十零萬首期就可令讀者有第二宅。第三宅建基於未來62.5k月入產出62500/10000*50%*2.59 = 809萬借貸力，兆康借了300餘萬，若老豆買居屋只借200餘，讀者到時仲淨300萬借貸力去買第三宅。當然809是理論性借貸力，要一個人零負債才實現。留意你認為你冇爭債，不表示你借貸力冇被扣減，很多時你不為意的消費或動作都扣左你借貸力。同時相信讀者諗得第三宅都5年打後，都時如已婚或有未婚妻，佢個名或借貸力都可共用，要三宅冇難度。所以話啦，如果閣下是居屋仔出身或者老豆住公屋，只要你用心工作及咪再用「全港工資中位數=18k」去拖住自己，成世買到三間細細地既樓絕對唔難。

 

 

留意平均法只會令事實更難明，全香港近800萬當中有約378萬勞動人口，當中只有約180萬人要納稅、而係378萬人當中排378萬除2即第189萬名的(即50%界線)，就表示入息中位數之薪金(HKD18000)啦。其中頭2千幾位而有報稅的，年收入過1000萬。

計法參考: https://www.censtatd.gov.hk/

計香港而家2018年有150萬間私樓、公加居屋120萬間、私樓除了比香港人、更要比全世界人加上基金買入的，政府究竟要有幾多地同起幾多樓? 先至飽到連排189萬名的收入者都可容易買到樓呢? 所以你如想成功爭取18K月入就可買到私樓，基本上一世都可以keep住爭取既。

 

三宅之策上段已提，至於買劏廈，請大家考慮一旦要甩手究竟有冇人易接貨。如沒有，即你付80萬買的劏廈你一買入後已唔值80萬，只不過你認為係。市場價就在市場找，而唔係你諗的。

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