諗sir你好!
認識homeblogger一年多，如果早十年一開始出來工作就認識你就好了。。。
本人和先生都差不多33歲，每月總收入大概14萬(已計穩定bonus,減去要交的稅)，有市值1200萬自住物業(用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保)，每月供款23,000。另有一新盤物業，買入價660萬，欠發展商530萬，月供24,000，未有租金收入(預計2019年底開始每月有18,000-20,000收入)。新盤用奶奶名買入，因為先生同他姊姊聯名已有市值1100萬物業(他一人擔保)，老爺奶奶自住，尚欠銀行320萬，老爺奶奶用我們給的家用來供。
兩人MPF有幾十萬，但現時只有十萬元現金，因為一儲到錢就會提早還款給新盤物業發展商，想盡快轉按到銀行(出租物業只可按5成)。
另有美股/港股78萬(90萬本金)：阿里巴巴、spotify、中國移動、眾安、中國平安、瑞聲、石藥、騰信等。瑞聲/石藥/眾安蝕大部分，其他少賺或少蝕。
家用每月10,000-20,000。水電煤管理費差餉加兩人使費大概20,000。除開每月旅行使費大概7,000(兩人+雙方父母)。月儲40,000-50,000。
- 新盤物業應該提早還錢給發展商嗎? 還是應該多留一點現金? 買債是我的option嗎?
- 股票應該keep嗎? 還是應該用資金多買一層400萬內的物業收租博升值?(收租物業可借8成?不過就算加上擬收租收入，相信借貸力已經用得七七八八) 或者只可買細價新樓盤/工廈?
- 先生同他姊姊聯名物業應該甩名給奶奶嗎?
- 旅行/使費需要減嗎?
- 如果想生2個小朋友，現在自住物業應該夠住，但財務應該點部署? 如果生小朋友會想買二手車，最好買到200幾萬車位，因不想蝕租，這個想法正確嗎?
- 如果我過幾年想退休做全職媽媽，少5萬多收入，先生收入有可能加1-2萬，是否manage到?
- 有無其他理財/投資建議? 可以怎樣增加被動收入?
我們兩人好像收入不算太低但是這陣子感到有點「財困」，結婚/買樓/裝修用了很多錢，又想起養小朋友洗費不少，不太懂理財，沒有現金又想投資增值，不知可以怎樣所以決定寫信給你，希望諗sir可以解答，感謝!!
ANSWER:
買樓及上車進程中、業主(亦基本上是借款人)與擔保人的責任是不同的。如業主走佬賴低590萬按揭唔供，擔保人要負責的可以比擔保金額還大，這不是因為銀行拎盤去拍賣這些小費用，而是根據按揭契上的條文向擔保人收突。所以讀者來文寫「用本人名買，尚欠銀行590萬，由我擔保」，已見在明解按揭上有精進之地方，這也屬好事吧!
冇現金流的投資唔好買，這在讀者身上體現了。讀者買新樓月供24K，快到要19年尾收樓或20年起租開始或者月有21K返去頂佢個24K供，仲未計新樓頗貴之管理費，付出此等代價去睇住新樓租客去用殘你間樓，值得嗎? 所以讀者請謹起免費理財資訊，令你付出最慘痛代價。
至於因唔想蝕租，所以想買車位。那當230萬餘車位收租4千4，一年租務回報2.3%。計及銀行定期都有2.0%(定三個月)，閣下將錢投入只2.3%的投資物明顯不爽，除非你證明到個車位升值能力很高。然而車位要升最緊要係車位附近業主願意月月從5千再比多幾千買方便。時下抄牌雖然快，不過如果架車本身唔貴同埋預左一個月抄廿張告票，基本上預6-7千隨街夜晚泊就可以。不過香港有車位炒到月租成萬蚊，由高租金收入去再拉起車位個價，呢埋車主究竟係邊呼之欲出。當然政府規劃都影響位價，不可不察。
讀者股票而家要輸其實都係因為「唔想蝕」，佢大部份股票都係「賺就些少、輸就入肉」。大輸三隻放在倉，主因是人唔願意蝕、更認為唔放係表示唔蝕。至於賺錢，錢少既人賺幾千就會「走」，錢多既人賺價過百萬都唔記得放。所以股市都係少數贏家會全賺之情況，如自己無一套經驗證又proven左既方法入市，就請勿將入市金額調得「太認真」。
買樓是想利用時間去貶走已負債務，同時為打工仔產出多於一份收入，正因讀者儲蓄慢加上一旦有錢、佢又未學識點用，所以錯買新樓還是照供吧不要還。至於股票可慢慢轉用債基，例如轉廿萬股票投入債基收息。需先留意不同的債基之表現有別，你係金融基構問到的債基不表示為筆者用買的那種，債基一年派15-18%年息，讀者大可由少至多，睇下產出被動收入能否令自己更快成為全職媽媽。不過家庭14萬月入只10萬儲蓄，但月儲蓄能力又state有5萬，如果筆者仲係銀行打工個陣就一定埋沒良心讚你。
至於家庭成員之間的物業轉名，包含稅項支出。點去做好籌劃而合規降低稅項? 這連同間分租房去提double租務回報之法門、連同如何更好管理租務之法，在29次地開班在本星期六買樓003開始教授。回文字數過千，今天到此為止。
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直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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