諗sir 你好，
本人45歲， 月入5萬。有一兒子， 明年讀小學， 太太是全職媽媽。有一層自住樓， 市值500萬， 將於2019年底還清貸款， 太太現在沒有物業。有人民幣定期12萬，澳元定期3萬。股票45萬（其中25萬是內銀股）。
因兒子將會到將軍澳讀小學和中學（合共12年），而我們家住沙田。
我們打算租出沙田居所（估計可租13 至14k）， 而租住將軍澳（估計16至17k)。並打算12年後退休。退休後希望有自住樓並且每月有10000元使用。
請問諗sir, 我們除了做雙租族之外， 有沒有其他更好的辦法呢？（我們投資的取向是偏向穩陣）
ANSWER:
如讀者不做雙租族，就要將就供滿的樓加按然後再買將軍澳樓就阿仔，當將就供滿的樓按5成，得250萬而供款為9.5K/月(假設樓齡不過30年)，再買將軍澳兩房，預700萬市值附近，首期要220萬，因700萬樓就當九成上會點借盡都480萬，咁700-480 =220萬首期了。此首期可由讀者加按樓所得，然而供埋將軍澳樓又要480/259*10000 ~ 18.5K。在新買加供舊之下，再減除沙田樓有租收之下，讀者新增供款為18.5K+9.5K-14K = 14K。誠然此舉衍生了些洗費，買將軍澳用太太名係唔使比15%重印花稅，但3.75%印花稅即26萬稅都要比的。另外買樓7萬佣金，雖加按舊樓可獲借貸額的約2.1%-2.4%之現金回贈，不過如物業是八至九成上會，大家就要留意坊間對用了香港按證或昆士蘭保險做二按的高成數貸款，有大致兩個處理手法。
手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額，好似上述讀者700萬樓二手買，銀行負責回贈2.0%，另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」，回埋淨低0.3%比你，如果同意了全單回贈是2.3%。 留意銀行那2.0%，手法一是指只到借貸額的六成，亦即700萬之60%即420萬的2.0%，客人獲420*2% = 84000的現金回贈。另外由於回贈金管局只限1%，所以借貸人的借貸力要足以令(原借貸額+84000)的借款額都足以批出，整件事才行得通。另外按揭轉介公司會在一季後將那0.3%回比客人。
手法二是現金回贈可至全個借貸額，銀行那2%指連埋二按借出的樓，亦即480萬的2.0%，客人獲96000。而淨低那0.3%有些公司是0.3%*220萬即6600，有些是0.3%*280萬即8400，由按揭轉介公司一季後回比客人。
留意唔同按揭轉介公司到現金回贈之演繹唔同，筆者上述兩例旨在指出最普遍之說法，大家清楚留意。另外按揭轉介公司予客人之現金回贈，原是由銀行來的，變相有些轉介公司正在成為銀行之白手套去為客人提供金管局不予之回佣，有人對此筆數本著「勿收現金」及「過下冷河」之取向，大家自己判斷。另外自己職業唔適合收呢類數，就唔好夾硬黎。
讀者有更致命一點未提，就是讀者根本借貸力不足，5萬月入而太太冇野做只產出借貸力50000/10000*50%*2.59 = 640萬。如按了舊樓250萬再新買樓借480萬，明顯就係唔夠借。各位選擇中介，除了現金回贈外，更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓，試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失，最後客戶未能如期成交而賠錢，得不償失。
所以讀者應做之一是利用買樓003「借貸力由無變有」之法，合規為無做野的太太建立借貸力。另外儲蓄不多加上借貸力不高，可先在將軍澳租樓一年亦盤算下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。畢竟讀者再買一間樓要比的稅及雜費，都未夠裝修，應夠讀者租樓兩年了。筆者看到的鋪排應是住返沙田，然後再儲蓄及用太太名，係更有投資價格的地區買第二間樓收租，而當時太太的借貸力應已建構成。就當一定要搬，可用9.5K代價按250萬出黎，將250萬當中100萬先試利用收息101之債基收息，年息18%(當然由最起步之12%也可)，100萬就月產出15K利息，夠佢租樓啦。留意債基組合不要一次過買，慢慢試增咁買上去。最後股票應同讀者無緣，45歲而現金仍不夠，表示股票不合做重心。對於風險、債基之波幅標準差一般為5-7%、風險比股票的20-30%少六成。
最後一句，就是人工只夠支付日常洗費而少儲蓄者，不一定有穩守之權利。謹慎是好，但只予一招穩陣而處世，恐怕未夠過關。然而唔穩陣不表示要用股票，股票你聽過只因為贊助商夠多。窩輪報導找美女只因為水很深。一如往時，市場總有些人跑出來為大眾回應理財個案，筆者歡迎後浪推前浪。然而講解個案之方法及深入度，在回應理財產物如股、樓、稅、借之全面性，看倌可自行量度。
＿
筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務，除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外，客戶既申請由富有銀行經驗既人處理，另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head，或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
