圓滿解答理財個案需五面: 債、樓、股、稅、借 #1802

諗sir 你好,

本人45歲, 月入5萬。有一兒子, 明年讀小學, 太太是全職媽媽。有一層自住樓, 市值500萬, 將於2019年底還清貸款, 太太現在沒有物業。有人民幣定期12萬,澳元定期3萬。股票45萬(其中25萬是內銀股)。

因兒子將會到將軍澳讀小學和中學(合共12年),而我們家住沙田。

我們打算租出沙田居所(估計可租13 至14k), 而租住將軍澳(估計16至17k)。並打算12年後退休。退休後希望有自住樓並且每月有10000元使用。

請問諗sir, 我們除了做雙租族之外, 有沒有其他更好的辦法呢?(我們投資的取向是偏向穩陣)

 

ANSWER:

如讀者不做雙租族,就要將就供滿的樓加按然後再買將軍澳樓就阿仔,當將就供滿的樓按5成,得250萬而供款為9.5K/月(假設樓齡不過30年),再買將軍澳兩房,預700萬市值附近,首期要220萬,因700萬樓就當九成上會點借盡都480萬,咁700-480 =220萬首期了。此首期可由讀者加按樓所得,然而供埋將軍澳樓又要480/259*10000 ~ 18.5K。在新買加供舊之下,再減除沙田樓有租收之下,讀者新增供款為18.5K+9.5K-14K = 14K。誠然此舉衍生了些洗費,買將軍澳用太太名係唔使比15%重印花稅,但3.75%印花稅即26萬稅都要比的。另外買樓7萬佣金,雖加按舊樓可獲借貸額的約2.1%-2.4%之現金回贈,不過如物業是八至九成上會,大家就要留意坊間對用了香港按證或昆士蘭保險做二按的高成數貸款,有大致兩個處理手法。

 

手法一是所說的現金回贈只至樓價六成的借貸額,好似上述讀者700萬樓二手買,銀行負責回贈2.0%,另外按揭轉介公司會話係有「朋友回贈」,回埋淨低0.3%比你,如果同意了全單回贈是2.3%。 留意銀行那2.0%,手法一是指只到借貸額的六成,亦即700萬之60%即420萬的2.0%,客人獲420*2% = 84000的現金回贈。另外由於回贈金管局只限1%,所以借貸人的借貸力要足以令(原借貸額+84000)的借款額都足以批出,整件事才行得通。另外按揭轉介公司會在一季後將那0.3%回比客人。

 

手法二是現金回贈可至全個借貸額,銀行那2%指連埋二按借出的樓,亦即480萬的2.0%,客人獲96000。而淨低那0.3%有些公司是0.3%*220萬即6600,有些是0.3%*280萬即8400,由按揭轉介公司一季後回比客人。

 

留意唔同按揭轉介公司到現金回贈之演繹唔同,筆者上述兩例旨在指出最普遍之說法,大家清楚留意。另外按揭轉介公司予客人之現金回贈,原是由銀行來的,變相有些轉介公司正在成為銀行之白手套去為客人提供金管局不予之回佣,有人對此筆數本著「勿收現金」及「過下冷河」之取向,大家自己判斷。另外自己職業唔適合收呢類數,就唔好夾硬黎。

 

讀者有更致命一點未提,就是讀者根本借貸力不足,5萬月入而太太冇野做只產出借貸力50000/10000*50%*2.59 = 640萬。如按了舊樓250萬再新買樓借480萬,明顯就係唔夠借。各位選擇中介,除了現金回贈外,更要留意中介有否為你著想幫你計好買樓預算及想方法扭轉乾坤。坊間有些中介開始介紹埋一些「有鑊氣」之律師樓,試圖補償公司給予太多現金回贈予客後之損失,最後客戶未能如期成交而賠錢,得不償失。

 

所以讀者應做之一是利用買樓003「借貸力由無變有」之法,合規為無做野的太太建立借貸力。另外儲蓄不多加上借貸力不高,可先在將軍澳租樓一年亦盤算下是否住返沙田+搭校車都適合阿仔。畢竟讀者再買一間樓要比的稅及雜費,都未夠裝修,應夠讀者租樓兩年了。筆者看到的鋪排應是住返沙田,然後再儲蓄及用太太名,係更有投資價格的地區買第二間樓收租,而當時太太的借貸力應已建構成。就當一定要搬,可用9.5K代價按250萬出黎,將250萬當中100萬先試利用收息101之債基收息,年息18%(當然由最起步之12%也可),100萬就月產出15K利息,夠佢租樓啦。留意債基組合不要一次過買,慢慢試增咁買上去。最後股票應同讀者無緣,45歲而現金仍不夠,表示股票不合做重心。對於風險、債基之波幅標準差一般為5-7%、風險比股票的20-30%少六成。

 

最後一句,就是人工只夠支付日常洗費而少儲蓄者,不一定有穩守之權利。謹慎是好,但只予一招穩陣而處世,恐怕未夠過關。然而唔穩陣不表示要用股票,股票你聽過只因為贊助商夠多。窩輪報導找美女只因為水很深。一如往時,市場總有些人跑出來為大眾回應理財個案,筆者歡迎後浪推前浪。然而講解個案之方法及深入度,在回應理財產物如股、樓、稅、借之全面性,看倌可自行量度。

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筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務,除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外,客戶既申請由富有銀行經驗既人處理,另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head,或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141

 








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