向西一房新樓應否撻訂賣走? #1801

學生編號： TEDV5542,. TELY4934

 

你好諗sir，

小女子是一名差1個月就到41歲嘅偽中產。。自問是一個容易滿足嘅人，追求簡單生活。自己一直在公營醫療機構工作，眼看生老病死無數，所以一直認為自身同家人健康最重要。 但小女子的人生觀自2018年因要同先生分開一刻改變，當時大家決定要共同撫養小朋友，而小朋友跟前夫住 (故事太長，總之是個無可奈何嘅決定)，即我需要分擔支付小朋友開支甚至日後出國讀大學的開支，前夫是斤斤計較型，所以小女子決定不索償贍養費。

 

本身合約是舊制，即做到60歲就要退休，公司負責供強積金。想到又要為退休作步處，心裏實是傍徨和無助。 因前夫是個不願意買樓的人，我們由一直是住在前夫父親的唐樓物業，眼見身邊同事朋友早在十多年前已買了樓，小女子回望實在是很失敗的例子。

 

小女子，現在暫同母親同住，家住公屋，因2018年7月開始在網絡上見到諗sir 嘅個案分析, 就報讀了買樓101，收息101 （未上完）。 小女子同時四出睇樓，希望自己能在有能力供樓時盡快入市，當時樓價很高，又因自己調了岡位要適應新工作環境，適逢樓市轉勢心想就再算一陣吧。怎知樓市今年初即再度回升，近日又見到屯門二三線樓樓價跟一手樓一樣高，小女子就剛剛在 經紀力推下買了屯門一弦海新樓樓花。。。現在回望覺得好後悔, 因樓近公路會嘈，樓層境觀坐向又一般。。個經紀説用這價買該單位是荀盤，但之後回想違反了諗sir 揀樓理念，又用了七成借貸力，唉，諗 sir 請問我應否撻訂？ 再等市況回落才買兩間細樓收租？ 行了這步係咪好錯返唔到轉頭。。。。

 

小女子真的不懂理財，年輕時試過買股票，當然賺不多，虧也不少。 到小朋友出世及後雙方問題糾纏至勞心勞力到真的冇時間再留意股市。

 

請問諗Sir:

1.係咪要先撻訂？如借貸力由45歲下降那現買了新樓會否影響達至一生三宅嘅步處？

2.小女子可否再實行一生二宅甚至三宅達至足夠小朋友出國讀大學及退休後有樓收租當收入的可能呢？

3.另外在買樓揾人頭擔保上，小女子有一弟妹，弟在台灣買了樓，現在供緊，妹妹就在香港供緊樓，請是佢能否做擔保人協助小女子買樓？

4.有冇一些適合小女子做的 債基 Plan 能既加快又穩陣地儲錢？

 

弦海樓價 500 萬

八成上會 即首期100萬

實用面積 348 尺

房數 1 個

坐向 西北

低層

月入 5.65萬 (已到頂點)

買樓後扣除使費剩餘港幤 95萬

每月支出 ：

自己 1萬

媽媽 0.65萬

小朋友 1萬

年供式保險即月供（自己，媽媽同小朋友）： 0.475萬

每月供樓 1.6萬

交税  0.83萬

感激諗Sir 指點，如能解答到小女子問題，特別是第一條，真的感激不盡！謝謝你！

P.S. 文章 如過長可删減，志在令諗sir 明白小女子背景。

 

answer:

財政不要對任何人過份依賴，學好理財的要義，才令個人長享安穩，相信是讀者個案給大家的學習點。理財的要義是錢可以分袋洗、分袋投資、絕不需將投資集中在一項投資物。讀者前景未明運氣不濟，人世已過一半，今時只能三分進取七分保守。至於間新樓弦海，佢應會發現叫賤個租才能租出，要有打算收樓後供要16K而收租估計只10K，蝕住6千月現金流直至夠三年能免SSD賣走為止。就當當時賣價等同買入價500萬，幾年間maintain間樓首年供足16K而第2-3年用成6千蚊一個月，三年共(16K*12+6K*24) = 35萬，這數目就是讀者為過往少試少學習理財所付出之代價。當然讀者比臨老比人「呃」左買商場劏鋪的阿婆好，住宅就算唔方便只要減價都有信心租出，劏鋪冇人經過租比人做迷你倉都冇人想要。

 

處理弦海，只好保留。讀者撻訂被殺100萬對佢而言數目過大，讀者只要在估計收樓時，即弦海關鍵日期2020年3月開始再守兩年，佢就可以捱過SSD。守呢兩年佢要開始供樓，假設能即時租出，36個月蝕35萬就夠。另外假設2022年可450萬賣走，讀者輸50萬再加35萬倒貼，輸85萬就能平手，比佢撻訂即輸100萬為佳。但如2022年比佢2018年尾買入時樓價跌超15%，讀者就輸超100萬了。所以判斷力在於佢應為500萬價位樓在2022年會否比2018年尾跌超15%? 筆者認為500萬之下樓價回調幅度有限，始終細價樓易有承接。但讀者買了趕客一房及底層樓，只能說慘不忍賭。但即輸100萬對佢而言實在太痛，加上2022年樓價有機同今時相約，結論是佢不妨再焗博一鋪。

 

留意如有遠見及不時增長知識者，根本唔會推到自己入焗賭之地。讀者個案，大家引以為戒。另外筆者對讀者成個新樓交易未能盡知，上述估計如有失誤不要見怪，旨在提出筆者思考之進程。

 

另外讀者不妨收返新樓自住? 咁就唔使輸咁多? 筆者建議讀者應同家人住省下點住。如佢搬入弦海即自住月支出為16K。如佢租比人收返10K即令支出減至6K，在應省得省之下，佢咪因享受而增大支出。另外亦不要天真嬌上身，信人地講既野。正確是: 觀察人做了乜野。

 

讀者現在洗費已達52K，對於56K收入既佢即近乎無錢儲。罪大惡極之處又係因為供新樓用了16K/月。如佢唔供新樓，能月儲20K，那儲3年已多近80萬，連同現有之95萬，近200萬可用妹妹名再加自己名，每間比80萬首期上間400萬市值樓完成一生二宅了。如再能儲錢不妨50鬆歲時用父母其中一人名再買第三宅，前設是父母能甩一個名出黎而keep到間公屋。上述呢條就當買左新樓都可以行，但就要等到佢甩到新樓估計在3年之後，即44歲才能行。只好說錯誤理財決定令佢輸錢，更慘是輸了時間。在此祝願學生仍能在55-60之時能做到一生三宅(本來50鬆已做到)。另外將現時95萬之1/3或未來儲蓄，用些溫和的債基年收8-10%年息是可以的，加快些少理財進度。但別要聽人說將錢投入高風險投資物(如股票)，恐怕處理不善令理財進度再減慢。股票本身冇問題，但唔識用就去買就是大問題。

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