讓被動收入達100萬 #1799

諗sir:

久聞你的智慧和眼光,現請教閣下我倆夫婦怎可善用現有資產製造被動收入,已報讀5月份收息101班。

背景: 夫婦均是專業人士,perm jobs, both age 42

共收入: 24萬per month

子女: 3 名 (10~14歲)

 

聯名資產:

港島東 藍灣半島一千呎,買入 750 萬,現值1600 萬

尚欠銀行400萬

用H +0.65, 7成按揭

月供18000

 

自用車位一个,買入58萬,現值150萬,尚欠銀行30萬

H+0.7, 月供1600

 

妻子名下:

歐洲物業,買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值100萬歐羅

尚欠私人貸款港幣60萬元。

一直放租,現時租金每月2000歐羅

註: 為取居留權而買,因此要2020年或之後才可出售。

現持有現金400萬港元

 

支出:

三子女每月學費連興趣班共4萬元

全家連父母家用支出約6萬元

期待你的不吝指教,謝謝你。

M 君上

 

ANSWER:

數天前倪匡老師在香港電台的訪問被網上炒作,指其早年著作《追龍》,故事說東方有一個城市將會滅亡,原因不是什麼天災,而是因其優點盡失。訪問中老師承認此城市正是香港。

 

 

香港之亡,見於本案讀者。讀者都算高收入一群,亦好聽曾特首話要生夠三個。然而讀者已拎歐洲護照,三個仔女究竟會否為香港未來出力? 大家心中有數。香港具視野的一群將往何處? 大家唱唱國歌,想想讀者,就是了。至於淨低什麼人? 筆者不時都會路經尖東,在港晶中心的地庫層,發現不時都會有批同胞在廁所門口開會進行傳銷激勵聚會。一轉眼上到地面,見到中午時份最受歡迎的鋪頭,就係買包點拎走的,一批人將包當午飯食唔知係咪想瘦身? 看上去呢批人都西裝筆挺 ,女的花枝招展,看來與激勵聚會的是同夥。上一年香港富豪排名榜,在內地大做直銷的李錦記家族擢升第三,究竟是否將內地唔做得的傳銷帶黎尖東做? 只有用「木宰羊」回應。而將讀者的仔女取締,轉為香港新力軍的,恐怕是批不視香港為根,只視錢銀為神的人。

 

讀者錯失08年至今資產暴升潮,現時有間1600萬香港樓、另有間1000萬歐洲樓,再加400萬現金,以佢收入而言算只做得勉強合格。由於已年42,有追趕的需要。十分建議讀者加按藍灣半島至五成,由於讀者收入高credibility良好,之前唔用實在浪費。緊記除收入能力之外,借貸力(credibility)都是個人武器。讀者家庭借貸力為(240000/10000)*50%*2.59 = 3100萬,現只用400+30 = 430萬(14%),希望往後讀者可每遇樓市由高位跌15-20%,就去買大屋苑兩房或細三房一間,咁做是保障了讀者55歲或之後,可以在別處生活但仍能靠香港的租金收入去生活。當然佢如返工開心既,照返可也。

 

大屋苑之兩房通常500-600萬有售,而此等單位承接力強而空租率低。一些專業人仕或有米者,由此入手令上手更易。當然有時間又經驗多了,可以做分租或找筍盤。讀者夫婦之間可利用買樓003之「擠牙膏法」令印花稅支出減少。即買就用太太名,然後每隔一段時間將物業業權有步驟轉比老公,那買樓就可免除15%高印花稅、或即情連~3.25%原稅率都可避免。

 

由於讀者資金少,不妨將藍灣半島加按至5成套1600萬*50%-400萬=400萬,連同原現金得800萬。讀者有800萬加一間1000-2000萬市值既樓,個案就同呢位舊生近同,而佢2015年建立年收息過100萬的系統,前兩日發了感謝信給我們。由於理財畢竟是私密行為,一些有銀碼的感謝信筆者唔會刊登,而此舊生的感謝信我們稍隱去個人資料後,在下貼出:

此讀者將800萬開私銀戶口令融資息率低於1.8%年息,再將800萬投入直債+債基組合,例如派18%年息之B餐加上派7%息的渣打直債,直債唔槓桿下,都令平均息率達12%一年,800萬即獲年100萬息。估計幾年後再買樓的首期,都只係用這年來的利息支付,無傷本金。由於直債到期俘本,而債基選美國國債為主的,收100萬息不表示高風險。而風險利用標準差之演示,筆者堂上計過了。讀者可慢慢一步步黎,先收下息去支付兒女的興趣班費,睇定先加碼未遲。








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