轉按技巧變出三宅退休 #1795

諗SIR, 你好

 

我是HOMEBLOGGER的忠實粉絲, 也是收息101的學生(TEDV5202). 祝你的生意蒸蒸日上, 身體健康, 想在2019有點突破, 望諗SIR你能指點一下.

 

本人32歲, 月入48,000, 先生35歲, 月人31,000, 兩人工作穩定, 每年按政府指標加人工, 育有兩名小童, 分別是2歲同3歲, 有一名工人姐姐. 現租樓, 每月28,000, 兩名小童學費每月13,000, 扣除一般洗費及雜費(供樓, 供養父母), 每月可儲大概10,000, 現金二十萬

 

已動用10萬買債基E餐(未槓桿),每月收息500多元。

 

物業資產如下:

 

  1. 沙田第一城細三房, 在2014年購入, 自己名下, 加按過, 按揭結欠450萬, 市值760萬(HSBC估價達890萬), 月供17,000, 已租出, 租金19,500
  2. 沙田河畔單位, 在2017年年尾購入, 先生名下, 按揭結欠290萬, 市值470萬, 月供11,700, 已租出, 租金11,000

 

如何部署一生三宅?應投放所有資金入債基?望諗SIR給予一點意見應如何走下去

 

求突破的學生上

 

answer:

讀者夫婦借貸力為(48000+31000)/10000*50%*2.59 = 約1023萬,當然上述僅為理論借貸力,大家去銀行問一般都得出借貸力比本BLOG計法計出的低,原因:

 

你個人的信用借貸,無論已用或備用,都對你借貸力有扣減

你個人的消費借貸,如解釋不當會被扣左借貸力先

如你有擔保他人,大打折扣

 

就當讀者是百中無一,借貸力等於原來的1023萬先,咁現已用掉450+290 = 740萬,即約74%。此情下再借不宜,因再借即用盡,而用盡借貸力者一旦遇上跌市,佢難叫銀行再重組借貸去渡寒冬,或借些少新錢去頂一年半載。正面去諗,就當你唔借而在跌市後仍有剩餘借貸力,表示你有能在低位掃平貨。

 

先講太多人想預測低位去入平貨,誠然此為銷售人員加快推動客人下單之做法,利用價升價跌去讓客人感到有損失或能獲利終令感性大於理性,作出購買行為。可是連施老闆都謙虛承認過佢睇錯樓市,另外現時報紙及網上blogger,一副語不驚人誓不休的模式,大家還相信聽人講,能真知往後升跌? 自己判斷? 那就要睇睇你平時有否訓練你的判斷力。然而一眾打工仔,返工係做事而少作判斷。打工的好處是「判斷」及「負責任坐監」都由老闆做,所以你要打工仔為自己的錢拿主意,有點…

 

應看自己的能力決出入頭三間樓之時機,人一樓自住兩樓收租比夫婦各有退休收入,為必須的之事。故一生三宅為必須。有些人將三宅概念偷換成其中一間可去:金邊 買樓,買唔起香港就第二處。淺見是大家搞清高棉帝國早年與蘇聯及中國的事跡,再將其國運往前推算一下後,大家才買都未遲。至於如你有能力不用兩間樓,而用兩盤生意去產出被動收入,這是可以的! 不過生意有生命週期,從沒一盤生意唔行「生老病死」此過程,就當李超人都要為其綜合企業發掘新業務增長點,所以住宅收租對一般人而言係最易搞架啦。至於債券更合45之後人仕,債基45前好一點。這個在其他文章再提。所以讀者有閒錢應先投債基或是直債? 筆者已答。至於買股收息,只好說股票不是良好收息物,有其他用處。

 

讀者要再買第三間要點是將第一城結欠降至5成或之下,再去銀行將其用途轉出租,然後簽好所需文件,銀行就會承認其租金之70%作個人核實收入。即令夫婦借貸力升至(48000+31000+19500*70%)/10000*50%*2.59 = 1200萬。在借貸力用淨1200-740 = 460萬之下,只要讀者專心儲返份首期出黎,要買第三間樓唔難。由於原兩樓結欠不高,只要在市頂低至少20%時八成上會買樓,就能大大降低樓市大跌時令家庭沒頂之機。如屋企有人頭,可行買樓003的按爆八成之法,將河畔轉比屋企人然後將470萬的80%即約390萬借出黎,就能套390-290 ~ 100萬現金在手。當然講就幾步,做就你自己可去試下 = )

 

筆者的舊同事成立了買樓易轉按服務,除了坊間的2.4%乜乜回贈我地都有之外,客戶既申請由富有銀行經驗既人處理,另外亦唔會好似人地咁求其轉介客戶。買樓易的銀行對口位一般是銀行內的mortgage sales team head,或至少批到些野的分行經理。想做按揭或轉按可whatsapp 96991141

 








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