由兩樓在手輸到破產入公屋的人 #1794

父母90年代有兩層樓揸手，千禧年代要輪公屋的低收入人仕家庭 (已報讀收息101 – TEDV63)

To: 諗sir.

兒時背景：爸爸做生意，媽媽家庭主婦，生活正常無壓力，也有能力供哥哥中學後去外國讀書。住爸爸名下私樓。而媽媽在80年代，有公屋但從未入住。90年代，一家遷入母親公屋住。私樓出租。適逢董建華年代，推出首次置業計劃給予公屋住戶向上流換私樓，收回公屋。方案一：政府比$30萬唔洗還。方案二：政府借$60萬免息分期還。當時息口高企，父母最終選擇方案二。用$60萬作首期買私樓。但好景不常，爸爸生意不景，兩層樓都保唔住，十年間周圍租樓住，最終仲要破產。（破產後可以再申請公屋）。早兩年前，終於爸媽輪到公屋住2人單位和爸媽繼續努力工作，現時唔需要子女供養。

我自己明白到有屋住，真係好緊要，唔可以太博。所以中五畢業後工作，雖然學歷唔高人工低，但循規蹈矩平傭打工。不過生活節儉與老公一齊努力儲錢。現在只希望養大小朋友，退休有樓自住和有樓收租作生活，唔需要給仔女負擔壓力，讓他們人生敢去夢想，敢去嘗試新挑戰。幸好2008年聯名購入大角咀洋樓90萬300尺小兩房自住。2015年已供完。有小朋友後，後悔當初點解唔進取少少買有平台公園會所的附近屋苑-港灣豪庭（當時$190萬）。其實有住屋需要希望2022年大女升小學可以換住3房。

機緣巧合，留意到諗sir理財資訊。閱讀了很多個案，原來儲蓄置業都有技巧和方法，不是死儲爛儲。希望一生有三宅，對我這低收入家庭來說不是奢望。

個人資料：

本人35歲 月入$16k / 老公42歲 月入$22k (有時做兼職月入多$2-3K) 有兩個仔女，分別3歲和1歲

自住私樓29年（已供完）滙豐估價400萬

資金/儲蓄：40萬股票 + $30萬現金 + $10萬現金（預留小朋友幼稚園學費）因為有小朋友開支大，每月都無咩錢剩。最多只係儲到$5K。

老爺奶奶見我地唔夠住，可以比200萬首期我地平平地係將軍澳搵間居屋3房住，樓換樓唔會貼好多錢。因為私樓3房無望。

諗sir，家庭收入唔高應該點做？

1. 私樓小2房換居屋3房？ 好似唔值？
2. 拆名。私樓轉老婆名 出租。老公名買多一間居屋？ 以租代供？
3. 將自己手上資金收息先？過2年先入市？
4. 無人頭借，私樓唔可以轉名比屋企人。如果有就可以有資格抽白居二。
5.  200萬只可作首期買樓, 唔可以作投資用途.

ANSWER:

學歷低不表示末路

早出黎做野既低收入家庭，家境仲可以好過大學生。唔少大學生而家撈到35歲仲為樓煩，讀者幸好十年前買洋樓一間而家35歲已經供滿。

請了解勤力

不少人認為工作量高就是勤力，或者工時高就是勤力。其實將工作的細緻位安排好、人際關係處理好才令你步步高陞。筆者有間公司要轉名，因朋友關係被逼用一間騎呢會計，話口未完，佢將我公司中文名用簡體字打上公司註冊處，申請被彈回，唔使死但浪費時間。貴人比諗sir更懂留意你平時處理細節的情況。

有資本或有能力咪諗居屋

居屋筆者早在本blog前期文章已說明投資價值較低，如你諗有日會發圍就咪買居屋，如你諗同老公兩人一世幸福四萬幾月入那免地價買居屋就無妨。前兩天生果報咪講落車真人show，位哥哥仔咪後悔佢幾年前亂買居屋而家比人地升得慢? 這就是不學好理財知識令你輸既錢。居屋的格局、客路都同私樓有分別。當然居屋對社會的功勞絕不可抹掉。

請勿連累仔女

讀者最窄的當然是借貸力，夫婦兩人工資共38k，借貸力只38000/10000*50%*2.59 = 492萬。幸好24歲就買左間洋樓，而家沽左間樓最少good返400萬在手，此現金數目相信不少35歲讀緊大學既人都冇。當然讀者童年大上大落經歷令佢謹慎儲蓄都有幫助，至於老豆破產令自己未能出國只夠阿哥升學，作為兒女都唔可以怪父母。然而看倌若有兒女，請明白你若是慣ALL-IN或者不善理財，你連累既唔只你自己，仲有你兒女的今生。你看讀者來文，已經講到佢「今世已經無希望，只求仔女可番盤」咁樣，你就知財務失誤可以連累下一代。不過都比古時好，古希臘有「六一農」，即農民如窮到要借錢，要將五份之六的收入作利息予債主，還唔掂就賣埋自己做奴隸，仔女都要做埋奴隸。該時衰左一鋪，幾代都要做奴隸。

筆者建議讀者賣走手上樓，套返幾百萬，然後再買大屋苑兩房住。這基於讀者十年前買的洋樓，未來會因樓齡高而未能抵押，令買家不敢問津。故今時趁市高換貨加套錢就是好。留意買的樓要有投資價值，住的樓要方便自己，不要強求有間樓又方便自己又好投資價格的，除非你人工及CASH量都高。一些「小確幸」式的兩房，如粉嶺中心、荃景中心、河畔(冇兩房)都合讀者。買入後一係自己住左佢再留錢比另一半等時機買第二間、一係就借比朋友住收利是然後自己另租地方。總之趁而家旺市，讀者賣樓騰空佢同老公名出黎，再補買一間較新的屋苑兩房令自己唔怕樓市再升，此兩步最為重要。下一步當然是慢慢加注利用債E用收息101學之法收息，令現金在10-12%/年之回報。做熟後可用A-B餐收18-30%年息。

老公家人錢先不要用，留待無路可行才出此牌。

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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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