睇諗sir個案者應先閱此個案 #1790

諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K, 現時自住私樓(聯名), 私樓購入時適逢沙士, 當年以三百餘萬購入, 現市價約為八百萬(即將供完). 一直有打算想太太放棄工作, 全心照料兩女兒, 到現時仍未實行.

 

手上持有現金500K, 另持有市值約300K之投資工具, 每月總支出約36K(已扣除供樓), 假若太太放棄工作, 估算全年收入會變為550左右, 每月開支可調整至31K左右, 全家沒有任何其他債項.

 

本人應該賣出/按左自住樓套現, 一拆二, 一層自住, 一層放租, 或是利用其他投資工具

 

請指教!!!

 

ANSWER:

多謝讀者提出應利用「何種投資工具好?」此概念。香港人就是太急功近利,有些人投資就等於問「近排買乜可以賺到錢?」,又或直情問:「想賺快錢有咩好買?」

 

買投資物同買件衫唔同,有些投資項目的源起,就要為了得到客人資金而成立的。他們沒為客人提供投資意見之意圖,只求快集好資之逃去。所以管錢很難假手於人。而管錢之入手,就是了解各投資物的特性同是否適合你,再做好資產分配。只有SALES先成日同你講:「今日有乜好買?」

 

樓(住宅)

選擇投資工具前,需了解不同工具之特性。相比股票可一年升10倍,樓價升幅不算高或快,但銀行願意提供高槓桿買住宅,所以特別。不少人乘香港住宅大升之勢,向人推銷買工廈、買海外樓、買劏鋪,大家留意工廈之按揭只達5成,而劏鋪出貨極難,海外樓未必有按揭槓桿,大家勿將港樓之期望錯誤投射。

 

股票

股票升幅高,但低槓桿。只按五成而借錢息達6%以上,同樓的2.1%低融資無得比。然而買股即係夾份做生意,做得起既爆炸性很高,故宜短及獲利後即走。股票從無長線投資之事,除非你認為有盤生意可成世抑制到對手或政府。至於月供股票,拉長時間入貨提高了買入價,就當之後股票真升都削弱了賺幅,然而買股票等於押注一算生意,咁計落月供股票是冒著大風險去賺些少,不太划算。

 

月供股票/保險

當然有兩類人會熱心教你月供股票,一是要講但又唔想承認自己睇錯股市的人。每當有客月供股票輸緊錢的時候,提出者總說此提供更低位入貨機會,最後令投資人白浪費時間得個桔。另一類是保險經紀,因月供計劃佣金較高,所以不斷游說利用平均成本法買月供PLAN。當然而家保險經紀唔賣月供基金PLAN了,他們只做傳統儲蓄PLAN,這既可避走賣月供基金PLAN的錄音程序,二是傳統PLAN較簡單可叫人返大陸上同親戚推介,然後趁來港旅行就下保險單。業界已流傳內地人介紹朋友黎港簽單,按PLAN計究竟可拆幾多佣的一份清單。

 

車位

如果車位租務回報只2-2.5%,咁表示你買此一車位,是純睇好該車位會升。因為定期都有2%息,想收2%不如做定期零風險。

 

外匯

近年多了人教你投資黃金、或外匯。先提出香港政府對外幣及黃金的監管沒股票/期權/基金咁嚴。非槓桿外幣買賣不納入證券及期貨條例規管,至於有人免費教你投資,在於客人如玩玩下開始槓桿借錢咁做,收6-10%年息如和味。現時不少證券行提供免佣優惠,他們著眼其後IPO借錢抽新股或借錢比客槓桿炒股可以賺返客轉頭。

 

基金

基金本身是無物,要睇下佢內含什麼投資物。如含債券,就是債券基金,屬性跟債。如含股票,就是股票基金,屬性跟股。基金經理賺錢傳聞大致分兩派,一是正派,CAP左個客錢無論自己投資成績點,都賺佢管理費。二是邪派,拎左客錢再出份報告講自己朋友D公司有幾好及幾正,然後將基金既客人錢投資那些公司,最後該等公司業績突然轉差,客人投資失利,而基金經理有否獲那些朋友公司之「回佣」? 仍是未知之迷。至於管理費,都照收。

 

REITs

現在將進入減息週期,令REITs在2018年初受壓的勢逆轉。然而香港市場風險相對太大,你係香港市場買一隻穩陣的REITs,受的波幅都比其他市場高。十分建議睇睇海外如美國REITs。至於日本REITs能否取代日本樓? 泰國樓能否用REITs取締? 這需再花篇幅討論。

 

債券

債券好難炒,一黎大碼難吸引唔識野既窮人投資,二是波幅少難SELL叫人買。所以一心想叫客人身上吸血者,很少會從賣債著手。樓房買賣令客人有認可業權,同基金與股票比買樓確實比較實在,因為投資人付了錢就貨真價實得到業權(如在香港,不包大陸/東南亞),相比得到股份或基金單位,後兩者都是無形及權益可被攤薄的。

 

 

當了解各特性後,讀者後生而少CASH,故再部署買一樓不可避免。買樓更要在太太退休前進行,因借貸力在太太不工作後即消散。拆名應做,點將800萬樓拆名時慳稅可到買樓003了解。留意50%業權之轉換,就咁做要比十幾萬印花稅。按到近400萬在手後可10%買股票,50%定期而40%做債基。債基160萬(即40%)入手同E餐收息12%,B餐18%,估計能為讀者提供年28萬的新收入,儲2-3年都夠首期買另一間樓啦! 回文已過千字,本文主為大眾而寫,原諒能答讀者的只些少篇幅,然而讀者情況唔差,些少提示應夠! 實在可喜。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室