半億身家理財下步 #1787

你好諗SIR

從2017開始一直有留意諗SIR 你的FB專頁及YOUTUBE,對你的見解心表佩服! 並於2018年底決定報讀101及103收息課程

 

先介紹一下我自己: 48歲已婚有2名子女,妻子為家庭主婦,2名子女分別18及12歲,2000年小本經營在大陸設廠算是有點成績,08年海嘯後買入3房私樓並享受了快速升值契機, 2011再把3房賣出換入大角咀4房自用到2018年底

 

2018年頭有感子女成長了不太需要在市區(主要是校網及生活方便)以高價自住,所以18年中買入元朗樓市值1500萬,並把4房賣出套現2500萬

 

已到中年,大陸的生意亦漸漸走向下行,精神及體力上亦需要適度放慢以換取更優質生活,所以續漸想增加投資方式以錢生錢方法來迎接未來退休生活

 

以下是我的Portfolio

每月收入約10萬(自僱有交稅)

工廈1400萬2013買入市值2000 (自用欠銀行400)

元朗樓1500萬2018買入 (欠銀行400)

觀塘樓1000萬2018年買入2021年入伙,看好地鐵上蓋潛力作收租及希望升值(已預留了400萬作首付,並二按300及銀行300按掲)

旺角車位2000年買入29萬市值150萬

大陸樓2004買入約120萬人仔/市值500人仔

惠理大中華高收益債券基金/ ISIN KYG9319N1377 (買入時300萬/現值265萬己收息約26萬/手續費1%在買入時已收取,現每月收取固定利息約2萬己扣除管理費)

現金2700萬

 

 

以我現在的資產想穩定收入10-20萬/月,有什麼可行提議給我嗎?

我是否應該選用直債? 應用多少佰份比呢?(希望以大部份資產作穏妥收益)

在101課堂上有些10厘以下的收息方案我覺得亦可以現金部份10-15%來投資( 中度風險回報)

在103課堂上有些15-25厘的收息方案我覺得亦可以現金部份2-5%來投資( 因為尚未正式退休亦重有能力產出,希望以小注作高風險回報)

 

應該留多少現金作定期呢? (公司方面需要留200萬作正常營運開銷週轉)

我這樣的想法是否合理?

當中可以有更穏妥的方法去減輕槓桿的風險嗎?

直債有月月收息的嗎?

2018年尾有感貿易戰,QE量化去到尾段, 美國招攬歐日對華為的針對,相信5G的來臨必需倚重中國的科技,但現階段必先要勞其筋骨,忍受3-10年的拖壓, 2019年極有可能轉角開始轉壞,所以希望重新整理我的資產組合,希望諗SIR 指點迷津!

 

 

ANSWER:

筆者相信無論貿易戰與不戰,讀者的生意不見能再大幅增長,年近五十係時候諗保守同歸隱。誠然在港年近五十歲一代,你可以話佢地有半面是幸福的,因在壯年遇內地開放機遇(1990-2000)加上資產價格暴升潮(2008-2018),惟自己都要有料才能搭足成程順風車。無能之人揸錢係手,自有騙徒將佢呃走。故所以年青人勿再花時談太多什麼「世代之爭」,總之留得錢低又長時保持財富,點講都算有料之人。富二代要凑掂老豆又想有自己尊嚴,「份工」唔係易打仲冇得辭職。

 

讀者現金2700萬,基金265萬、物業暫時賺價(1400-400)+(1500-400)+(150-29)+(500-120)*1.2 = 2660萬,淨資產值約5400萬。第一個要點比大家,係讀者無買股票致富! 呢個blog已答1700個案,絕少人提及買賣股票致富的,當然明白不少股壇高手覺得半億實在錢少,不願意認識我們吧。至於看倌究竟是否再花時間買賣股票諗住2變4再4變8!? 自己諗。

 

 

明白或有新讀者質疑筆者如何幫讀者理財? 只好說筆者年紀及物業類型無讀者咁多,但筆者銀行定期收息月月派4至5萬還可以,定期息都叫可達讀者一半現金流目標了,叫做可比多個角度予讀者參考吧。有時投資去到一個點,係唔使太花巧又Algo又order flow什麼,更何況筆者洗費一個月十萬都唔到,那又何需攪咁多!?  讀者屬有能力等到「現金為王」的一日,故可將2700萬當中的2000萬現金做定期,坊間三個月定期有2%年息。至於網上話留言醒你什麼銀行定期比較表的POST,筆者都仲叫係行內人,話你知這些表的數字,例如你拎1000萬去中信諗住做3.6%年息,最尾可能發現只得頭10萬做到,仲要自己網上攪開戶,所以準確的資訊實在有價。

 

留意唔係人人都可揸大舊cash等機會,你要明自己手牌係點而唔係亂聽人講。好似一個得一百萬儲蓄而星期一返工仲諗住blue Monday既「腥講人」,等唔到既機會成本好大,唔可以大半副身家拎去等。

 

另一件事可做的,是進化成為下一個level的收租佬,利用將單位拆細去增加租值,這與發展商拆細單位賣貴呎價同一道理。上月筆者舊同事作為經紀,促成了新界東一八百餘萬三房單位之成交。由於單位不用違規改建,亦可容納5個租客(分租房方案),共收租達35k-40k。係800萬單位連供兩萬都唔駛之下,此租金回報很吸引。然而此等客源及安排租客之方法,確實與坊間做法有異,等讀者修畢買樓003之後,佢睇睇會否將2000萬工廈套現去轉做住宅樓。可能大家認為工廈少稅項更好做,然而經濟一旦下行,做生意既人少而需租細房既人多,年過五十需向壞處及下限去想。三十之前樂觀一點先做再學無問題! 當佢2000萬工廈係用緊,可試出貨而自己轉返做租客。分租房方案先用200餘萬資金做好一間,試好效果才慢慢提升。另外讀者希望觀塘樓有升值空間,此想法有感粗疏。

 

直債是沒有每月派息的,比著你自己公司發債集資,你會想月月派息去提高行政成本嗎? 至於收息103的債基A餐派30-40%年息,讀者用少於50萬去試就行了。而E餐派10%多一點,可用200-300萬買入差出月20K-25K月息。令被動收入提升。計及債基加定期加分租房方案),被動收入已= 35k定期+35k收租-20k供樓+25k債基息 = 75k被動收入。試好再將原投資放大,先可等10-20萬月被動收入。

 

最後是「惠理大中華高收益債券基金」,讀者買左蝕債35萬,收息只26萬,佢認為回報如何? 佢可將此物同A餐或E餐比,尤其A餐個息咁高但個價都未見潛水,比較上已知高低。








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