悔恨年少無知男買樓攻略 #1786

諗SIR你好,

 

本人已報名3月收息101堂,係上堂前亦有睇番諗SIR你過往文章,深感相逢恨晚!因已屆而立之年,所以希望向諗SIR請教應如何走和不惑之年。

 

背景:本人三十,已婚,兩名子女。公務員,月入65K,太太為一物流公司文員,月入15K。現住宿舍,月租約5000元,2022年中前要搬走(因人工過了入住限制),搬走後會有約19000現金作房屋津貼。

 

現時儲蓄:現金約25萬,12萬股票(都係月供番來既媒氣同建行),公司儲蓄互助座社戶口現金34萬(每月儲15000,每年派息3%),一份基金12萬,加埋大約83萬。因本人剛出社會時年少無知,頭兩年都儲唔到幾多錢(現後悔莫及),及後認識左當時女朋友(現時既太太)才發奮儲蓄,先儲到現時既水平⋯⋯

 

每月開支:太太家用10000,雙親6000,租5000,保險1400,自己支出約4000,MPF 1500

 

每月基本儲蓄:15000 (公司儲蓄互助座戶口),6250 (基金),5000 (月供媒氣),扣除其他雜貨後約數千現金再儲起,一年可儲大約30多萬。

 

本人及太太現時為無殻蝸牛,希望能盡早買樓作放租用途(利用住宿舍時較低租金的優勢),同時期望三年後搬離宿舍時可租樓住(為小朋友校網)。

 

想請教下諗SIR本人應如何累積財富,以達至一生三宅目標?

 

祝 生活安康!

 

悔恨年少無知的無知男上

 

ANSWER:

越早行動理財,往後成果可複利計倍上,這個讀者以過來人身份話你知,而愛因斯坦亦留下名言:「複息利率是世界上第八大奇迹」。誠然讀者只30歲尚在年青階段,今時醒覺要在45歲儲得三樓退休唔難。先告誡讀者勿以自己工資水平衡量洗費,讀者工資水平相對算高,但由於儲蓄少加上太太工資低,往後要以省儉為主。

 

月供煤氣勉強可以,但留意供股票的收費比成手咁買貴不少,加上最基本之問題: 股票波幅高而內地人冇咁興用煤氣既,那究竟應否為個十送一紅股而將辛苦錢投入煤氣? 見圖煤氣五年計累升84%,而波幅唔細上落20-30%一年,5年升7至8成的回報其實用保險融資可保證做到,沒有價格升跌風險,比較之下買煤氣就不太著數了。

 

下圖題示皇帝plan,投入金額為$1,030,602,而融資下客戶只$104,234。至於到退保時收$1,229,921,為什麼與說明書60個月時的$1,193,391有出入呢? 這個留待收息課再解說。至於回報60個月為$73,101,基於該保險公司能把紅利實現率時常保持在100%,故$104,234投入而回報為$73,101幾可肯定。由於買呢份保險只要保險公司不倒閉,七成回報就可走出黎,相比下買煤氣要博不太划算。然而筆者同意,煤氣同其他股票比,已好不少。

筆者贊成人買股票,但買得要隨時準備放。問放幾耐是不智的,見勢而決定出入更明智。即勢色唔對就走,咪入場就諗幾時走。至於睇「勢色」,觀察10天比50天線高的股份比率有參考價值。再見下圖在大市3月6-8號見弱前,黑色代表10/50比率的線走勢已開始「慢」下來,又或叫各上之速度減弱,亦即個市的勢將盡,宜轉守。讀者可學將此概念伸延至版塊、或選股。趁30歲學生買股票實在幫助餘生不少。

亙助社照做,煤氣應見好就收止賺,等下次入市機會。至於供基金收費高而見效少,這些宇眼只會在本篇非贊助文章提點你。讀者儲蓄進度不差,件可儲30萬,那未來3年自己先買一間,再隔3-5年老婆買第二間。買第三間的時間為第一間樓供到結欠少於市值50%,能把第一間樓轉正出租用途而將租金計作核實收入利借貸之時。另外調較下買樓往往在見市頂再底至少20%時買入,當你再比20%首期上會,即樓市要跌40%你先負資產,此機會不大,即可助你提高安全性。

 

同時讀者太太的收入能否用買樓003「借貸力由無變有」之法合規增加呢? 相信可以的。








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