好仔不論爺田地,好女…? #1785

To 諗sir:

 

十分希望得到你既意見,本人父親最近得到一筆賣樓(位於西環)的現金大約300萬,另每個月收11000攤分20年的貸款,由於層樓是本人父親將樓宇賣給本人家姐,所以出現此情況。(該樓宇只落了本人姐夫名字)。另外,由於屋企人以及本人總共4人打算不續租3房單位,希望打算在今年6月租約完後買入兩房單位。由於家庭對西環情義結頗深,只會考慮堅尼地城的單位。但考慮到現金只夠買樓後沒有積蓄(粗略計算目前只剛剛好買到600萬的單位,首期約240萬,4成首期)。

請問現時應等待租約完就準備買樓定應該等多些現金才買?

資產: 60年樓齡的單位,由於為本人爺爺的遺產,父親只佔1/4。約80萬。

 

的士牌: 由於600多萬買入,父親考慮到現時價格不理想,加上寧願蝕住供都唔想每個月白供車租俾人,所以尚未賣。大約供左100萬。

 

收入:

本人父親為的士司機,63歲,月入大概35k

本人大家姐為政府工,32歲,月入25k

本人二家姐為政府工,26歲,月入15k

本人是學生一名,23歲

母親為家庭主婦

 

希望得到你寶貴的指點

迷途青少年上

 

answer:

好仔不論爺田地,這個讀者父親做到。辛苦做的士司機,到63歲先賣樓變現幫家姐姐夫置業。誠然如將樓賣及投資,例如早年將樓賣掉及後拆三注一自住兩出租,讀者家庭會比今天豐足。明白只要比左首期,租客就會幫業主手供樓。這與的士司機覺得日日白交車租好傻一樣,做(業)主實力會累積及疊起而租客只被陰乾。可惜老父懂買牌做車主但唔用同一道理買樓,現時的士牌更不再有exclusiveness,這個錯誤讀者必需吸其教訓。留意土地之使用權在和平時期是exclusive的,不能像股票般被攤薄,不似的士牌被call車app去分薄。

 

點都好揸架車養大三個小朋友唔容易,再能保有阿爺財產交比家姐,讀者父親都算無可挑剔。更有趣是大家姐及二家姐讀書不少都唔及老豆揸的士搵錢多,讀者趁未投入社會前真要想想何等服務才是市場最渴求? 能獲高工資呢?

 

至於今時策略應先買返一間樓,減低樓市再升令全家人要捱貴租之風險。不少人打從2010年就等樓市跌想買進,但已等近10年,交租都交左幾百萬,這就是等買樓要付之風險。請留意: 「等」不表示成本為免費。

 

另外讀者亦要明白網上問野可能係免費但很多時質素參差,就筆者而言亦只會在免費頻道公開有限資訊,保障付費學生。先明白買500-600萬樓係唔使用成240萬首期,未買過樓既人係可八至九成上會,亦即現時120-180萬首期應夠讀者首期上500-600萬樓了。若父親想出名買但又因63歲借唔到錢,可以二家姐擔保但當然要睇佢意願。63歲人仕就當有三百萬現金在手不表示易批到振揭,借貸力在45歲後會下降。不工作或工作未滿半年者都難借,現金出糧又難借,上述情況讀者家庭中左幾種。

 

留意借400餘萬要有多高收入的人提供借貸? 用2.59法則,借450萬要有450/259*10000*2 = 34.7k的月入。讀者二家姐未有此月入,父親雖有35k但會因收現金、及高年紀受阻滯,可能是次買樓要預家大家姐返黎擔保,又或讀者自己加二姐擔保(但讀者要返夠半年工才可作擔保人)。然而大家姐嫁左出去都對家庭做左件好事: 就係搵到姐夫呢個債仔,如果佢真係月月pay 11k還足20年。變相幫間樓套現。

 

由於讀者連工都未開始打,相信佢對呢件事只可略表意見但難於深度參與。想參與家庭建議及保護家人,讀者要先努力打拚去證明自己有能力。至於學校什麼成績表,同立足於社會之實力連不上關係。發展個人溝通能力、親和力、執行力、為讀者首要任務。亦需花些時間學好投資,買股票可能,但留意方法可以夾埋黎用而找一套合自己的,技術分析同睇年報選股各有各好處。總之人搵錢總不及錢搵錢好,但人老要搵錢就覺力氣弱。重複一下,好仔不論爺田地,好女不論嫁妝衣。








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