債基保險混合: 保本、收高息 #1781

諗sir:

你好﹗ 我是收息101學生,上課後對債基叠層方案印象頗深,惟現處一個「買唔買多一間」關口,打算年尾前報讀買樓003課程,但現在心急想先問問你的意見。

本人32歲,月入67k

太太30歲,月入穩定47k

月儲40k,聯名一住宅物業長期自住,兩年前買入5.95m,現估值6.5m,按揭尚餘4.3m,月供17k現金80萬。

 

為了想太太第時唔做野都有被動收入,想考慮以下舉動:

按爆八成,用按保低估單位至6m (按歇轉介公司認為可以做到)借足八成480萬,套現金大概480-430=50萬,扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還),應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位,首選屯門區樓再自行放租。

 

定係唔轉按,省回按保大概60k保險費,用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機?

麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。

 

ANSWER:

讀者大致在想加按拎錢好? 定係唔加按省洗費,將手上現金用作收息好? 其實加按大抵贊成的,不過本案讀者要留心一點,按到八成意味樓市跌20%就成負資產。雖2003年樓市大跌銀行call loan都唔會call打工仔先(會先選打擾自僱者),惟筆者盡量先提風險,免得加按者隨便將按出黎既現金亂用。筆者留意到恆指由11月底位回升至今,4個月就令市場出現了批過份看好者。有時只要出些稍為看淡的post,都有些人「留言賜教」,言論反映佢十分看好。其實太過看好同看淡都唔好,這個看倌多數都明。然而人入左股場賭場,明白同能否應用就兩回事了。打工仔其一弱項是少做判斷,因打工嘛~就係做牛做馬,合需多諗? 但一到股場或自己搞生意,判斷力是很重要的,想唔打工者請留意一下。

 

讀者加按後需將錢留係定期或活期戶口,唔好作投資,這就保證樓市一旦跌都有錢補比銀行。然而手上80萬,可以運用的。不妨趁自己後生將80萬其中50萬,投入皇帝plan。5年暗50萬可升70%由國家級人壽公司擔保,有保證回報年期。80萬當中50萬投入那5年plan,5年後有50萬*1.7 = 85萬返,變相80萬當中取走了50萬投保後,5年肯定有返85萬咁滯。亦即將餘下30萬投資債基,輸哂都唔會蝕本(因保險公司個plan保證了5年後有番85萬係手)。那30萬不妨行較進取的債基A餐,一年46%了。

 

30萬一年收46%息,5年後30萬*1.46^5 = 199萬,連埋原本那85萬,5年間80萬變285萬。由於保險有保證回報,故80萬投資就最債基那部份total loss,咁差5年後都有85萬。另一方面upside達285萬,當然債基A的派息如年少於46%,例如只30%一年,5年後只共111+55 = 166萬。對80萬本金而言起碼double了,算唔錯。

 

留意上述講解不一定配皇帝plan+債基A餐。筆者旨在指出人可將本金的六成拆黎做保險或直債,幫手保左個本先! 淨四成本金作較高風險投資,如順利有高回報即可加快儲蓄進度,唔順利起碼回報有個譜。讀者可重用此法為自己買第2-3間樓累積本金,完成一生三宅目標。筆者窯文不只講某單一的投資方法好,而是混合用不同投資物,同時因應時勢轉換,為看倌講解投資方法。本文各種投資物請參考收息課程。








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