你好諗Sir, 非常可惜這麼遲才認識你，錯失了很多機會投資。
本人是一位50歲的全職媽媽，大女兒快將18歲小兒子八歲，擁有一個單名的自住單位。 已經不用供款。丈夫已經57歲了是在公營公司工作有公積金, 月入40,000。
看過你很多講座和教學，非常贊同你一句說話：「一間自住一間收租是理所當然的」
我現在可以有150至200萬作首期，你看我們這個情況應該怎樣處理呢？
期待你的回覆和教導
ANSWER:
近本星期答了不少已近或超過五十歲朋友之個案，情況不同但得著近同，都是:理財要趁早。咁講唔係要你快報堂或快買野，筆者本月的收息班在二月已收滿，你報我都教唔黎，亦唔想好似早年batch 17咁租個大禮堂教，因為咁做好難教得好。趁早之因是時間是免費的，亦是肯定的，亦是有用的。有用在於通賬加上時間，就輕易把你後生認的債抵賴了。例如廿幾年前的樓只幾二十萬一間，當時買樓借落的錢很早已「唔使點還」。故銀行看按揭其實都係短線，基本預個客兩年罰息期之後都會走，個客應承自己年年供同一個數例如15k，如真係供足廿年，恐怕廿年後月收15k未必能幫銀行應付支出。
留意現時現金回贈普遍2%之上，筆者提供「買樓易按揭中介服務」，很多時能為客人找到2.1%現金回贈，更重要的是買樓易搵得既都係銀行入面專責跑按揭數既人，佢地為條數服務一定好，相關知識都高。唔信!? 你行入銀行同下大堂既哥哥仔，就當佢識答都未必想花時間做按揭，心諗賣份保險好過啦。你大可參考blog中談論按揭的知識與外間有分別乎? 再進一步可搵「買樓易按揭中介」查詢? whatsapp為96991141。
讀者50而先生58，按揭能攤還的年期一般唔過17年。如有公務員長俸，或者可再借長一點。不過40k月入借貸力盡只40000/10000*50%*2.59 = 520萬，係讀者自己無收入證明下，加上58歲人借貸力打75折再75折，只280萬左右。計讀者有200萬現金做首期加上280萬借貸力，都不能買超480萬既樓，故此筆者早在開首已講「太遲了」。
讀者可用之策略，係加按自住的供滿樓，估計可按到200萬(因先生借貸力只剩少許，樓價高都無用)，連同手上現金約400萬，可把其中150萬投入債基收息，另外留200萬去等市低入市再買第二間樓。由於年老加上能力低，很現實的，讀者不要在此時(2019年)買樓了，政府已做了大量政策去阻止人買樓收租，有能力的人當然可逆著政府贏，但讀者不屬此類。
明白有人懷疑要收息為什麼不買股票? 又為何不買REITs? 不買股是股票可計出其波幅相比下很大，與股票只3-7%的年派息率，那風險同回報不在吸引比例。至於REITs筆者在2019年看好，然而香港的REITs如領展，只派3%息左右。一旦大市氣氛重回平淡而美國十年期國債個孳息率都有3%，咁同樣派3%息的823就gg了。當然市面有不少領展之fans，佢地2018年初就唔活躍，而家就很興奮每星期給文章。只好說筆者對任何一投資物沒特別偏愛，就好似較剪、鋸、同指甲鉗筆者沒對其一有偏好，總之為客人選上合用那種就行了。筆者寫文章是做業務性水平的財務策劃，而不是求抒發。至於債基入場只需10萬HKD，月月派息，你4月上堂5月買6月收息，兩個月左右就知派息準唔準同埋波幅是否合你。咁做係咪好過你買保險然後苦等8年後期滿收紅利? 又或將錢投入不太穩定的股市但原意係想收息?
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