一間自住一間收租理所當然 #1776

你好諗Sir, 非常可惜這麼遲才認識你,錯失了很多機會投資。

本人是一位50歲的全職媽媽,大女兒快將18歲小兒子八歲,擁有一個單名的自住單位。 已經不用供款。丈夫已經57歲了是在公營公司工作有公積金, 月入40,000。

 

看過你很多講座和教學,非常贊同你一句說話:「一間自住一間收租是理所當然的」

 

我現在可以有150至200萬作首期,你看我們這個情況應該怎樣處理呢?

 

期待你的回覆和教導

 

ANSWER:

近本星期答了不少已近或超過五十歲朋友之個案,情況不同但得著近同,都是:理財要趁早。咁講唔係要你快報堂或快買野,筆者本月的收息班在二月已收滿,你報我都教唔黎,亦唔想好似早年batch 17咁租個大禮堂教,因為咁做好難教得好。趁早之因是時間是免費的,亦是肯定的,亦是有用的。有用在於通賬加上時間,就輕易把你後生認的債抵賴了。例如廿幾年前的樓只幾二十萬一間,當時買樓借落的錢很早已「唔使點還」。故銀行看按揭其實都係短線,基本預個客兩年罰息期之後都會走,個客應承自己年年供同一個數例如15k,如真係供足廿年,恐怕廿年後月收15k未必能幫銀行應付支出。

 

留意現時現金回贈普遍2%之上,筆者提供「買樓易按揭中介服務」,很多時能為客人找到2.1%現金回贈,更重要的是買樓易搵得既都係銀行入面專責跑按揭數既人,佢地為條數服務一定好,相關知識都高。唔信!? 你行入銀行同下大堂既哥哥仔,就當佢識答都未必想花時間做按揭,心諗賣份保險好過啦。你大可參考blog中談論按揭的知識與外間有分別乎? 再進一步可搵「買樓易按揭中介」查詢? whatsapp為96991141。

 

讀者50而先生58,按揭能攤還的年期一般唔過17年。如有公務員長俸,或者可再借長一點。不過40k月入借貸力盡只40000/10000*50%*2.59 = 520萬,係讀者自己無收入證明下,加上58歲人借貸力打75折再75折,只280萬左右。計讀者有200萬現金做首期加上280萬借貸力,都不能買超480萬既樓,故此筆者早在開首已講「太遲了」。

 

讀者可用之策略,係加按自住的供滿樓,估計可按到200萬(因先生借貸力只剩少許,樓價高都無用),連同手上現金約400萬,可把其中150萬投入債基收息,另外留200萬去等市低入市再買第二間樓。由於年老加上能力低,很現實的,讀者不要在此時(2019年)買樓了,政府已做了大量政策去阻止人買樓收租,有能力的人當然可逆著政府贏,但讀者不屬此類。

 

明白有人懷疑要收息為什麼不買股票? 又為何不買REITs? 不買股是股票可計出其波幅相比下很大,與股票只3-7%的年派息率,那風險同回報不在吸引比例。至於REITs筆者在2019年看好,然而香港的REITs如領展,只派3%息左右。一旦大市氣氛重回平淡而美國十年期國債個孳息率都有3%,咁同樣派3%息的823就gg了。當然市面有不少領展之fans,佢地2018年初就唔活躍,而家就很興奮每星期給文章。只好說筆者對任何一投資物沒特別偏愛,就好似較剪、鋸、同指甲鉗筆者沒對其一有偏好,總之為客人選上合用那種就行了。筆者寫文章是做業務性水平的財務策劃,而不是求抒發。至於債基入場只需10萬HKD,月月派息,你4月上堂5月買6月收息,兩個月左右就知派息準唔準同埋波幅是否合你。咁做係咪好過你買保險然後苦等8年後期滿收紅利? 又或將錢投入不太穩定的股市但原意係想收息?








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