本人38歲，月入$90,000元，太太38歲，月入$60,000，二人任職公務員，育2子女。 太太有筆$1M Ploan，2023年到期，每月還款$17000。
現有資產如下：
＊自住嘉湖山莊，市值550萬，2015年太太首置九成按揭買入，於2018年轉按六成。
＊屯門工業大廈，市值300萬，2017年本人四成按揭買入，月租$7500。
＊元朗市中心單幢樓，市值600萬，2018年本人首置單名八成按揭購入，月租親友$8000。
＊銀行存款$60萬放在mortgage-link戶口，@2.15%。
目標是買入dreamhouse錦繡花園自住，另外繼續買入工廈收租。
本人方案(1)
待鬆綁後賣元朗樓，另按爆工廈及太太按爆嘉湖，再加儲蓄，計數可否單名買入錦繡。
方案(2)
連工廈也賣掉(希望唔好，因不捨租金回報及升值潛力)。
PS 工廈的按揭會否令本人買錦繡時做按揭有影響?
請指教如何操作。
ANSWER:
可能讀者認為錦繡花園同佢年紀一樣，38年樓齡，才選佢做dreamhouse吧。可是銀行同錦繡之間無愛，再過兩年買就唔比做30年按揭。留意很多40年之上的樓做唔足30年按，美孚新村、淘大一期都開始係。有些客不知就裡，膽敢用銷售人員的答案為依歸，問人「淘大可否做30年上會?」，Sales當然答可以，因為人地「以為」你講緊淘大二期呀嘛。好多客買左先知要比更多首期或供款額大增，有些更要撻訂，少做事前準備敗事而回實令人可惜。
工廈按揭最多做五成，而佢2017年買至今價應未大升，所以筆者唔明讀者點按爆工廈。點都好，佢大哥話爆就爆啦，筆者都係網上賣藝搵餐晏仔食下咁。至於佢按爆嘉湖八成的操作，確實係將太太樓轉比家人，然而如轉比讀者自己，讀者已有元朗市中心單幢樓，是否要付重15%印花稅呢? 另外550萬市值轉樓名引申出的印花稅就當唔15%都幾甘，收順你3.25%，550萬都打成十幾萬。然而買樓003的一拆二，會令同學有更好的方法去避些少稅。但再此先講筆者是:「十分支持大家交稅、十分支持大灣區的!」
至於工廈借貸係會寫入正面信貸資料庫，會令之後買樓有影響。同埋佢咁想買錦繡或加洲(花園)，可能佢要學識點分一間村屋點去界別有僭建與否。另外有些同學會用收息101債基之法作投資，收息12-20%一年不等，原因一當然是債基之波幅已計比出中電、匯豐價格少一半以上。原因二是筆者知道有些銀行人，利用完債基槓桿方案去借貸，係唔記得幫個客寫返入信貸資料庫。換言之，可做完借基槓桿又唔影響佢之後買樓。佢呢個善意的善良，過往幫了很多學生。
元朗市中心單幢樓賺價好薄，而2015買嘉湖可能執左百零萬，基於讀者人工不低，同太太合共借貸力為(90k+60k)/10000*50%*2.59 = 1942萬。故買阿Dream house讀者應夠借，但差在首期。仍可以考慮早前講過3年68%增長之保險，有保證回報
保險見「3年68%回報計劃 惡鬥 5年升72% plan?」
https://homebloggerhk.com/91042/
咁讀者3年後60萬幾可肯定成100萬了。另外如樓價呢3年平穩，讀者又可賣嘉湖賺約100萬，可加上呢3年讀者年年儲返40-50萬，應3年後有3百餘萬cash係手了，估計夠自住買錦繡首期。但筆者認為買加洲花園會更好!
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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