情人節最佳禮物: 月月送您三萬被動收入 #1761

Hello, 諗sir,你好!

我係19年1月份103課程學生。

我兩夫婦都是51歲

每月收入總共65,000

手持現金6,000,000

股票200,000

基金400000(買了超過十年)

MPF大概2,000,000

兩個兒子讀中一及中三

 

上完課程後,計劃以下兩個方案去運用手頭資金,現想請教諗sir:

方案一:

用3,000,000投資債基,希望每月可產出約40,000現金流幫補租金支出(沙田馬鞍山區租3房單位),建議可買什麼餐的組合較好?

另外用2,000,000打算等機會買一個6,000,000或以下兩房單位作投資。

 

方案二:

用2,000,000投資債基,希望可産出每月2~3萬元的現金流收入,可有建議買什麼餐的組合較合適?

另外用約3,500,000於沙田或馬鞍山區買一個約8,000,000或以下的 3房單位自住。

 

以上哪一個方案較理想?望請諗sir多給予意見,或可有其他更好的投資建議?

心急的學生上,謝謝!

 

ANSWER:

讀者提出兩個選項,都傾向用盡600萬現金投資,此為一般港人所犯毛病: 有錢就要成筆拎去買哂佢。筆者建議讀者買入投資物要多考慮一個空間: 時間。雖年至51借貸力已比5年前打了八折,加上無樓係手,惟上述兩項都不屬心急投資的理由。

 

明白目標要2-3萬被動收入,亦很需要建構樓房租金類的被動收入,由租金可隨通賬升去對抗通賬,直債、債基、股票之派息都不可以。債類的息有固定,股票的息更可因業績差而唔派。因為筆者認為讀者要等樓市比高位跌了25%之後才可令20%首期出手入市,那就很夠安全系數,就當買入後樓市再跌都要比高位跌四成才會被CALL LOAN。上次樓市由高位直跌四成,就要數1997了。讀者比筆者年紀大,應都有感1997式的樓市瘋狂,再不現於香港,亦因內地早對買樓炒數有規管,現時內地樓市係唔生唔死唔上唔落,正合中央心意。

 

現時較有代表性的中原城市指數下調至169點,比高位188點跌了11%,如跌25%要等跌至141點,亦約2016年高位146點附近。故得出策略1: 等指數回順至146點附近入手兩房,預算500萬首期100萬,買完究竟租比人定自住自己諗。如租比人就犯了銀行承諾,筆者的買樓001有研究此等個案及後果。自己住就唯有屈就一點,不過市面有些大兩房,如大興、麗城一期或沙田偉華的大兩房,係可用埋廳個窗位「二變三房」的。

 

另外將200萬分三注,可入手債基B餐(有疊增)收年息15%-18%,200萬投入即年息有30-36萬,即每月多了25-30K月入,夠讀者心頭數了。不少人對槓桿嗤之以鼻,這也明白,亦是一個負責任投資者需有之戒心。然而你攪清楚槓桿的風險及對投資人的責任後去利用,很多時槓桿成你貧轉富的工具,讀者的600萬相信是佢早前賣樓所得,佢亦是利用了槓桿去助自己儲得打工未能及的金額。債基之槓桿可調較,自己選究竟跌幾多才觸發槓桿都得! 即例如你可以設定,跌25%才CALL LOAN都可以。有些人進取的,選10%亦可。基於債基B是用美國債為主,年波幅大都在10%之內,用20%已很為足夠了。

 

讀者用債基獲得25-30K月入後,淨300萬做定期。300萬留定期可提供現金作不時之需,另外一旦樓市再大跌,讀者仲有多注錢用老公名入市再買樓。到時退休有兩間樓揸手加退休金及有債基提供之25-30K月入,唔叫富有都起碼心安。








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