搵58k儲60k的家庭 #1758

諗sir, 你好?

有關本人之狀況如下:

 

家庭狀況:

本人45歲,已婚 (無子女),夫妻財政完全獨立,由於丈夫收入不俗,所以供樓及一切家用開支均由丈夫負責。

 

每月收入:

本人為公務員 (每月人工HK$58000)

 

個人物業:

  1. 九龍市區樓,屬開放式單位 (260呎,6年樓齡) 上年終於供完

買價:$340萬/現值:$550萬

現租:$15000

 

  1. 新界地鐵站上蓋樓,3房 (600呎,2年樓齡) 每月供款$16000,尚欠供款$435萬

買價:$790萬/現值:$1200萬

現租:$22000

 

儲蓄:現金$150萬;另外,由近一年開始,每月都可有$60000盈餘

 

退休年齡60歲:將會有長俸約$400萬,到時每月亦有長糧約:$24000

 

本人自小家貧,父母亦雙亡且是獨生女,由於甚麼也不懂,只懂俾心機讀書及儲錢,所以現時生活及經濟狀況已非常滿意。其實,我也粗略計算過本人將來之退休生活,應不是太大問題。

 

由於近日有幸在網上參看諗sir的文章,實在極富教育意義,而且亦得到很多啟發,遂想請教一下,本人應該好好利用自己現況之盈餘以作一些理財計劃,抑或是已不需再刻意做任何保障安排了?

 

諗sir,多謝你撥冗幫忙!

 

PS:

  1. 我嘗試遵照你所教,計算一下自己的借貸力 (連帶租金7成的計法):

[$58000 + ($22000 + $15000) x 0.7]/10000 x 0.5 x 2.59 = 大約1080萬 (即:我的剩餘借貸額是645萬)

(但我上經絡按揭網上真人對問,理財顧問回答我連同租金計算,只可多借305萬)

相差有距實在太大了,是我計算錯誤嗎?

 

  1. 其實,我並沒有借盡的意思,只想問問,是否銀行不同,借貸力都會有不一樣的計算出入?

 

  1. 曾看過你的文章,你說過不夠錢開私人銀行戶口,可以融資買直債,想請問,是否與銀行職員講「要融資買直債」,他們便會教我怎樣做呢?

 

真的不好意思,請原諒我有太多不懂的地方向你請教! 謝謝你的解答!

 

answer:

讀者如可以退休後可住公屋加上今世遇不上超級大通賬,確實依佢現時財務情況加上夠理財知識,唔「大花筒」下加上住公屋到尾,同意錢夠用完呢一世,由於無仔女所以亦冇需將資產留低。

 

如何計出?  九龍市區樓已供滿,值550萬,估計自己有宿舍所以租左出去收15K/月。

新界樓產出(22K-16K) = 6000/月之正現金流

另手上現金150萬,老公搵58K而月剩60K

掉轉計即計到讀者現時月支出為(58K-支出+15K+6K) = 60K,支出 = 19K/月,兩夫婦而言算合理。

 

讀者現年45歲,15年後可獲400萬退休金加上24K/月長俸,由於長俸(24K)比而家月支出(19K)為高,所以唔大花筒加上冇超級通賬,呢個情況可行一世。當然如佢兩間屋要收番一間黎住,唔住公屋,咁就令被動收入少左情況要另計啦。筆者選此個案作答之因主想比無仔女既人睇: 「在少了子女洗費及時間支出下,你絕有能力像讀者般供到兩間樓去幫自己收租過世。或者一些有仔女但夫婦共收入高於58K者,可看如何做得更好!」 當然在答了1700個案之後,仍有些人說筆者的個案總是虛構,根本無可能做到。」只好說新一年希望大家遠離些常說無可能做到的打工仔,鼓勵唔一定發達但唔鼓勵一定無發達。

 

誠然讀者當然想再進一步,故作發問。筆者意見: 弱點一是讀者現金少,只150萬。二是投資經驗相信少,呢批「客」最受上市公司及銀行青睞,因為已薄有積蓄,但又易去老點。

三是資產及收入太集中由樓房提供,如樓市一旦大跌,就當未令生活質素大降都大大打擊心情,要趕先處理。

 

在此亦鼓勵一下,若閣下是年青及有志,勿以此案讀者的情況作目標,你地絕可做得比讀者一千至二千萬的淨資產值更好。筆者基於讀者已年過45,加上自幼無家庭而現時樂得休閒生活,對讀者個人而言已是一大跨越,所以就基於終身只保留1000-2000萬HKD淨資產值而不再增大去作籌劃。若你是有意創業,或是個未夠30的年青人,絕不應望住呢對夫婦黎「跑」,筆者亦想唔在新春即教壞人仔女。

 

改善現金少讀者當然要加按,將加按後的錢買債是可以的,買股絕不可以,睇完2018年筆者相信都唔使再解為何不要按樓換股。至於直債一條是20萬美金,為免集中風險故現金少於400萬港幣者先不要試,雖到期保本及派息穩但絕不能認為一間公司永不會倒閉。何況轉介公司已講過讀者實只借到約300萬,假設佢日後識執靚自己盤數按到500-600萬出黎,仍感買直債幾勉強,可由10萬HKD就入場的債基開始,優化讀者提供收入門路除樓之外更有債。債基到期不保本,但每月派息同波幅幾低,收息101課上有授。課上亦會計出買股票收息的風險高股票多少,精明讀者自行決擇。

 

對應讀者借貸力提問,由於每人財務情況有異,所以筆者在網上文章為個案作的算乘,大多是作寬鬆假設。假設如該人無卡數冇消費冇擔保咁咁,故讀者用筆者的2.59方程計出自己有1080萬借貸力,但去按揭轉介公司一問,又發現只可借300(萬)。 究竟點去執靚自己條數,就是買樓001課程講按揭那一部份的價值。至於銀行計借貸力之法是源於金管局指引,所以是一樣的,讀者可自己打比財經及事務局同事問下。惟銀行客戶點去證明自己有冇能力去借呢舊錢,可各司各法,結果不同。

 

最後是讀者問是否去銀行同職員講:「要融資買直債,銀行便會教佢點做?」。這個讀者大把時間可自己入19間銀行問齊,看看能否做到? 如果一個對客好而又省佣的方法能輕易入銀行辦到,筆者個blog就會被各大銀行取代,收息班亦唔會由13年開到2019啦。








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