應否幫阿媽賣樓止賺嗎? #1750

有啲買樓嘅問題想請教你，但係啲家庭買樓配置嘅問題、比較私人， 希望問到諗sir你嘅專業意見，幫我哋分析到大方向和解答我哋心中嘅一些疑難，就已經好幫到我哋 ， 唔該曬。

先講下我哋嘅家庭財政狀況

 

本人

年齡: 36

冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業

19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A

 

太太

年齡:  36

冇任何債務需要定期還款、 冇擔保、 未買過樓 、手上未有物業

19年1月17日剛申請的TU信貸評級: A

 

有一個一歲半的BB， 和長老全家人一齊住，方便照顧BB。 BB將來教育方向未定，不過都有機會係讀直資學校或者國際學校。長老中其中一人持有北角城市花園一個物業， ， 曾經以資產計算方法加按 ，尚欠按揭大概80萬 。 單位好實用、面積好大、 四四方方、 向海， 但係因為單位比較低層， 景觀比橋遮擋咗一部分，樓齡又開始高 ( 36年，驚遲啲難賣、 難加按 又或者唔好租)， 附近又唔係太多兒童嘅遊樂設施， 裝修比較舊又有嘢要維修 ( 改咗原有間隔， 兩個廁所改造咗一個廁所， 露台加咗窗， 可能算係僭建， 但係全幢大廈 大部分人都係加窗) ，又有懷疑漏水落樓下嘅紀錄 ( 雖然最尾食環署證實咗唔關我哋事)，所以而家一家人搬咗出嚟租住黃埔大單位， 三萬幾蚊租。 計劃緊應該大裝修搬返入去住、 定係租畀人住自己租第二度、 或者索性賣樓買過另一層樓。

 

而諗緊應該點做， 有幾個目標 / 要求:

1. 希望住嘅地方可以方便bb返學放學， 但係未冇辦法預計到會入咩學校， 太太以前喺港島中西區名校讀(小學和中學都係)， 最理想都係靠世襲入返港島區學校。 入唔到就九龍區都會考慮。
2. 附近有多啲兒童嘅遊樂設施， 環境空氣適合小朋友成長。 最好可以有會所俾小朋友玩。 買樓嘅地方亦希望適合將來退休養老，還境唔會太差。
3. 因為家庭成員有朋友圈子和教會生活在北角， 所以又唔可以同北角距離太遠。 太太就在觀塘返工。
4. 最好附近有大型購物商場、 中高檔超市或者百貨公司， 但係但係呢點相對冇咁重要。
5. 因為家庭問題， 需要把城市花園由長老單名 轉為加太太名的長命契或轉太太單名。
6. 做到資本增值， 穩陣保本就ok ，最基本希望退休唔使擔心。 但亦要預留小朋友有機會要出國留學， 而且好大可能會生多一個。
7. 因為我同太太都係專業人士 ，唔會有時間研究股票或者睇市， 所以主要方向只會考慮買樓。 而且只有買樓可以做槓桿、 和相對地唔需要太花時間管理。

 

 

方案:

太太以首置名義6成按買樓再出租畀人

=> 辦理城市花園加名或轉名手續， 順便加按套現

=> 城市花園大裝修

=> 黃埔花園租約死約期過後期過後 (約九個月後 )，搬返入城市花園住

=> 本人以加按套現和原有積蓄的錢，首置名義買樓

 

太太要買嘅樓暫時未諗實， 不過就諗緊:

700萬左右的兩房 近市中心 大屋苑單位

1. 將軍澳 例如維景灣畔和將軍澳中心
2. 四小龍 如昇悅居
3. 較為平嘅港島樓 例如 細單位嘅薄扶林花園和栢蕙苑。

 

Q1 如果以之前所述的目標和要求，邊個屋苑地區會最適合我哋？ 暫時考慮緊維景灣畔 ，因為比較近北角同埋觀塘， 又有會所， 不過唔知容唔容易租到畀人 ，好似好多盤咁。 有諗過昇悅居 等等，但係好似又貴啲、遠啲。

 

Q2 由於樓市即將下跌， 維景最新成交大概七百零萬， 但是否應該要要求業主 減多一兩成先好入市？ 例如只接受六百零萬嘅 還價， 否則一年內就會有機會跌返一至三成？

 

謝謝諗sir嘅細心解答， 知道問題好多， 不勝感激。

忠實讀者和1/2019 買樓班學生

 

(個案未完，今天回答是第一部份)

 

answer:

買樓等同行軍打仗，是需要落場將知識實踐的事務。從讀者查問「應否還價減一成定兩成好?」同埋「邊個屋苑最適合我地?」此兩問題，就知道讀者在處理住宅買賣一事經驗未夠，因此筆者對讀者能否處理好:「將和富賣走再換第二間屋」的大Project，深感懷疑。

 

有關「應否還價減一成定兩成好?」之見解，買家最好是對應賣家之個別情況，才作高打折或低折之還價。先講其中數招，年尾返香港探親然後要走既人，又或已上會買新樓然後要急賣舊居找數既人，都會有較大空間比你還價。故買家在首輪篩選之後，應向經紀查詢心儀樓盤的賣家情況，為何賣樓及有咩打算。若經紀連這些都談不上，明顯個盤佢由「公海」撈返黎比你，或隔一重的合作盤，幫買家傾到好條件之機會低，又或佢有原因不邊露對家資料，希望多幫業主搵到條水魚。

 

有關「邊個屋苑最適合我地?」，誠然會符合到香港買家方方面要求的屋苑及單位類型，一般都好貴。故買家想搵到樓買，無論自住或收租，好應選幾個較好的屋苑，而唔係搵最好那屋苑。有得三個心儀屋苑然後再從那稀少的盤源處等盤，等得到一個次選屋苑而價格都頗佳的，對初心買家而言都唔錯了。

 

有關讀者陳述「樓市即將下跌」，只好說施永青都親口承認過佢睇錯市，所以筆者一向予投資方案是有進有退，無論遇上升市或跌市，都處不俗位置。絕不會估個市升定跌，而作出安排的。提提買樓，在現價離前高位跌了20%，再付至少20%首期買樓，就有高安全系數，因咁買表示樓市就當跌4成，都未令買家成負資產。1997年急跌，樓市一年都跌了40%，所以跌兩成後再付20%首期去買令買家能抵「97式」跌市。

 

誠然進階樓房投資人會從單幢樓或工商廈處尋寶，先講工商，對打工仔而言買工商廈收租「死亡率」頗高，原因一是打工仔沒有老闆選取工商廈租用之觀點，好似住宅用家一般唔想要的玄關位，對於某些行業很講究。老闆想用單位比人返工多定係見客多，都會對單位要求很有不同。商廈收冷管費而唔係管理費，一些低冷管費的商廈很有投資價值(因租金可開高點)。至於單幢住宅樓，流轉量好慢，早前已分享過睇單幢時望到周圍鄰居門口都有神主牌的啟示: 一般拜得神既住客都係老，老到仔女都已成家個隻，咁表示呢幢樓有買賣之情況不多，低流轉之表現。留意低流轉量很「殺人」，一旦係買左間工廈租唔到出去? 或你揸間單幢住宅但遇上市跌等錢洗又賣唔出，咁後果將如何?

 

申請了TU報告睇信貸評級，就當係高評級都唔表示一定借到錢買樓。信貸評級只表示借錢後還得「靚唔靚」，例如遲還，即信用於從銀行戶口招錢但間唔中有1-2期過唔到，都會令評級唔靚，而破產就當然係近無救啦。但評級A既人，而月入15K，是否表示佢可以借成千萬呢? 大家心中都應有答案。鑑於市面有信貸評級公司為求你哂報告賺個幾百蚊，大談評級高都可借到錢。淺見是咁講唔係錯，但不完全。買樓一錯很有機會被對家殺訂幾十至幾百萬，所以錯都要睇邊件事。

 

至於讀者，由於人工不俗加上份工穩，佢選擇主打儲樓做理財是正確的! 亦要明白在外欠借為零，加上沒有一些消費的雜項或卡數扣掉借貸力，用2.59方程計出的借貸力才齊全。另外讀者擔心城市花園比較難搵人用3-4萬承租，確實擔心是對的，根據中原數據城市花園一季才做2-3單租，所以揸2-3千萬市值樓收租「轉身較難」。這亦體現了為什麼打從2012年按揭政策改了後，細價樓先爆升了然而至今都係500-1000萬樓的成交最旺，因為呢類樓對買家而言，首期較少。對收租佬而言，易買易租令空租期短，再加上最緊要係: 印花稅相對低。

 

先做一小結: 讀者如賣和富，雖不用理漏水問題加上可返錢1800萬，惟之後用太太名再買返樓收租，佢自己都計到就當太太冇樓在身，都要付約120萬稅。呢個數夠讀者去租間四房租兩年了。加上1800萬不要再一炮用黎買哂3000萬樓住或收租，因高市值樓的租務回報一般較低，即靚野其實租抵過買。但如閣下錢多到一個水平，唔介紹比貴稅同佣而堅持要買，那作別論。然而香港一般打工仔，就當是10-20萬月入，對於luxury層次的消費，財力上仍見明顯距離。讀者較好打算是加按和富，用太太擔保就夠，除非屋企人很需要另一人聯名持樓，否則老人家獲後生擔保已可將錢按出。得到錢後再用太太名買些500-1000萬價碼的樓收租。買左第一間樓累租收租經驗再慢慢滾大樓房組合較好。

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