如果是諗Sir，你會如何選擇呢？

諗Sir你好，

 

我是昨天完結的A班學生。因小朋友剛剛出世，正考慮換樓，希望諗Sir指點一二。

下文甚長，先多謝您寶貴的時間。

 

現況及資產：

現居於馬鞍山約500尺私樓單位。於09年購入價約180萬，銀行最新估價390萬至420萬。用本人名義擁有及供款。

先轉按及加按至190萬，H+0.7%，尚欠銀行154萬，月供約16,500元。現已過罰息期。

半年前再top-up加按55萬，P-2.6%，尚欠54萬，月供約3,600元。還有1年半罰息期，罰息約１.6萬。

已加按的資金已用作上海住宅作長線投資，暫無計劃沽出該項目。

另有廣州住宅，已經供滿，市值100萬至110萬人民幣。暫時凋空，隨時可放售。

股票約２５萬，銀行存款約５萬。

 

收入：

本人３７歲，收入約4.9萬，4個月後可能有銀行職員貸款優惠，詳情暫時未知，估計和太太相若。一個月後有一筆七萬元的一次性特殊收入。

太太３６歲，收入約3.6萬，有銀行職員貸款優惠，現行利率1釐，最多兩釐。可做按揭至購入價的九成（即約１６５萬），無須經HKMC批核，最多可借至月薪100倍 或 65 – 年齡 或 70 – 樓齡。可惜太太還未成為香港永久性居民，單名買樓需付BSD。

 

負債：

本人只有分期攤還小孩的英文學習教材，月供１,９００元，尚欠４０,０００元，並無其他欠債。買樓前會用特殊收入作全部還款，以免影響按揭的每月最大供款額。

太太以私人借貸取得款項作上海樓宇長線投資，需月供８２００元，尚欠１２期還款。

 

計劃１：

將現居轉名至太太，用現行按揭利率，五成按揭，分３０年還款，月供不需８,０００元。按揭供款＋私人借貸低過入息的一半，壓力測試亦可過關。

租金收入約１３,０００，可產生５,０００元正現金流。

未清楚轉名使費及可否合法避免支付BSD，請諗Sir 指教。

本人賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬。購入心儀物業，預算６００萬。八成半按揭，分３０年還款，月供約２萬，壓力測試勉強過關。

餘下３５萬，其他支出（按揭保險費，經紀佣金，律師費，印花稅及DSD臨時繳款）可以加上股票及銀行存款支付。

需要購入優質單位來儘量減省裝修費。

 

註１：如果要申請太太的銀行職員貸款優惠，須補回４３萬差價（現欠銀行２０８萬　－　購入價的九成即１６５萬），故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。

註２：如果要申請本人的銀行職員貸款優惠，銀行可能要求夫婦不能擁有其他物業，需要沽出現居，故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。

 

計劃２：

沽出現居，估計４００萬。可套回４００萬　－　銀行總欠２０８萬　－　其他洗費１０萬　＝　１８２萬。

賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬港幣，即合共307萬。

本人購入心儀物業，預算６００萬。

七成按揭，分３０年還款，月供約１.６萬，壓力測試過關。

付出首期後可餘下127萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下97萬作裝修費及應急錢。

 

計劃３：

沽出現居及廣州樓宇，可套回307萬。

本人購入心儀物業，預算６００萬。

使用銀行職員貸款優惠，七成半按揭，分３０年還款，月供不需１.5萬。壓力測試過關。

付出首期後可餘下157萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下127萬作裝修費及應急錢。

 

計劃4：

不作任何買賣，靜待N年後樓價下跌才入貨。

 

如果是諗Sir，你會如何選擇呢？

 

答案

首先真對不起讀者，A班是6月16日完成，因書本趕稿關係現時才能回覆。文章頗長，真係要先解釋讀者4個計劃如何取向。

 

計劃一是將間樓轉比老婆再租出，產生租金收入。自己賣埋廣州樓去買入600萬私樓一間，完成樓換樓心願。由於銀行職員貸款只借予自住樓，所以讀者寫了註１及2解釋老婆上會唔用staff loan之原因。

 

計劃二是沽出現居及賣走廣州樓盡套，借七成上會及留下97萬應急。計劃三和計劃二相近，只是借多些少至七成半，為自己留下127萬現金。計劃四就是咩都唔做。

 

先講計劃一，筆者有朋友打黎求救，說有對夫婦買入他們物業，該對夫婦一個是香港人，另一個是港人但未有「三粒星」。最尾因為其中一個業主不是香港永久居民，在簽臨約後才知要付BSD，最尾撻訂唔買，經紀要負責任。

 

如讀者照計劃一行事，多謝網友查探, 如果將物業轉予近親，是可豁免印花稅的。不過修訂後真係未有朋友試過咁做(朋友都是香港永久居民多~~)一個業權轉比外地人，要付15%使費，另外要打從價印花稅，是用全樓價價值去打稅，約12萬。只有一樣唔使比係DSD雙倍印花，因為太太在港未有物業。

 

討論是否換樓，先計家庭購買力，即(49000+36000)/10000*2.59*50%=11.0mil。太太可用低息(0.8-1%)購入月薪百倍之樓房，惟36000之百倍不及佢出去其他銀行借得的多，所以仍沿用金管借貸標準去計算借貸力。現時只欠債1.9mil+0.55mil，只為總借貸力之22%。如買入心儀600萬樓房，借七成上會，只要用40%左右之借貸力即可做到，所以值得趁後生擴大借貸規模。

 

由於四個月之後自己可以有銀行低息借貸(最多為$49000之100倍)，1%息同街外2.2%息比較，借近五百萬可以每月省回$4000利息支出，足夠比小朋友學多樣野。由於讀者將間自住樓轉比老婆又要打BSD，自己KEEP住再買多間樓又要比double stamp duty(即多4%)，除非佢有另一屋企人可以幫佢「暫時照顧」自住單位，否則要樓換樓才可將先繳的雙倍印花稅在及後歸還一半，另要在半年內完成整個換樓程序。

 

讀者一定要先沽樓，不能先買入再後沽現居，因手上現金未夠。加上讀者可以問銀行借4.9mil，加因沽樓有cash套現所以買入6.0mil樓房絕可以，行此舉亦不用你沽出內地樓房，再諗唔掂可借私貸，2-3%年息大把人借五六十萬比你。讀者好處是借貸力較高，但由於已將現金放入內地樓房，令現時因手上現金低下，再作換樓部署顯得綁手綁腳，所以諗樣叫大家多留cash在手亦如此。冇cash在手，你要抵押去借已經慢人一步，有筍野都要搞大輪先可以買。用稅貸借50萬或借私人貸款，以讀者收入是可以借到的。有能力既唔怕借私貸，最怕你亂買野到四十歲人都是一事無成。上句不是指向本個案讀者，而是未有儲蓄習慣的讀者。

 

如果諗樣係讀者，會搵人「收留」現時間自住樓，再租出去產生被動收入的。然後自己施施然買入600萬目標樓房，舊樓有租客幫手供，新樓自己供多些少，生活質素即可改善。如讀者不能行上策，只能次選做樓換樓，如果我係經紀，做哂讀者樓換樓兩邊買賣，真係開心到要再次上街啦!

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股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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