如果是諗Sir,你會如何選擇呢?

諗Sir你好,

 

我是昨天完結的A班學生。因小朋友剛剛出世,正考慮換樓,希望諗Sir指點一二。

下文甚長,先多謝您寶貴的時間。

 

現況及資產:

現居於馬鞍山約500尺私樓單位。於09年購入價約180萬,銀行最新估價390萬至420萬。用本人名義擁有及供款。

先轉按及加按至190萬,H+0.7%,尚欠銀行154萬,月供約16,500元。現已過罰息期。

半年前再top-up加按55萬,P-2.6%,尚欠54萬,月供約3,600元。還有1年半罰息期,罰息約1.6萬。

已加按的資金已用作上海住宅作長線投資,暫無計劃沽出該項目。

另有廣州住宅,已經供滿,市值100萬至110萬人民幣。暫時凋空,隨時可放售。

股票約25萬,銀行存款約5萬。

 

收入:

本人37歲,收入約4.9萬,4個月後可能有銀行職員貸款優惠,詳情暫時未知,估計和太太相若。一個月後有一筆七萬元的一次性特殊收入。

太太36歲,收入約3.6萬,有銀行職員貸款優惠,現行利率1釐,最多兩釐。可做按揭至購入價的九成(即約165萬),無須經HKMC批核,最多可借至月薪100倍 或 65 – 年齡 或 70 – 樓齡。可惜太太還未成為香港永久性居民,單名買樓需付BSD。

 

負債:

本人只有分期攤還小孩的英文學習教材,月供1,900元,尚欠40,000元,並無其他欠債。買樓前會用特殊收入作全部還款,以免影響按揭的每月最大供款額。

太太以私人借貸取得款項作上海樓宇長線投資,需月供8200元,尚欠12期還款。

 

計劃1:

將現居轉名至太太,用現行按揭利率,五成按揭,分30年還款,月供不需8,000元。按揭供款+私人借貸低過入息的一半,壓力測試亦可過關。

租金收入約13,000,可產生5,000元正現金流。

未清楚轉名使費及可否合法避免支付BSD,請諗Sir 指教。

本人賣出廣州樓宇,可最少得125萬。購入心儀物業,預算600萬。八成半按揭,分30年還款,月供約2萬,壓力測試勉強過關。

餘下35萬,其他支出(按揭保險費,經紀佣金,律師費,印花稅及DSD臨時繳款)可以加上股票及銀行存款支付。

需要購入優質單位來儘量減省裝修費。

 

註1:如果要申請太太的銀行職員貸款優惠,須補回43萬差價(現欠銀行208萬 - 購入價的九成即165萬),故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。

註2:如果要申請本人的銀行職員貸款優惠,銀行可能要求夫婦不能擁有其他物業,需要沽出現居,故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。

 

計劃2:

沽出現居,估計400萬。可套回400萬 - 銀行總欠208萬 - 其他洗費10萬 = 182萬。

賣出廣州樓宇,可最少得125萬港幣,即合共307萬。

本人購入心儀物業,預算600萬。

七成按揭,分30年還款,月供約1.6萬,壓力測試過關。

付出首期後可餘下127萬,其他支出(經紀佣金,律師費,印花稅)約30萬,可留下97萬作裝修費及應急錢。

 

計劃3:

沽出現居及廣州樓宇,可套回307萬。

本人購入心儀物業,預算600萬。

使用銀行職員貸款優惠,七成半按揭,分30年還款,月供不需1.5萬。壓力測試過關。

付出首期後可餘下157萬,其他支出(經紀佣金,律師費,印花稅)約30萬,可留下127萬作裝修費及應急錢。

 

計劃4:

不作任何買賣,靜待N年後樓價下跌才入貨。

 

如果是諗Sir,你會如何選擇呢?

 

答案

首先真對不起讀者,A班是6月16日完成,因書本趕稿關係現時才能回覆。文章頗長,真係要先解釋讀者4個計劃如何取向。

 

計劃一是將間樓轉比老婆再租出,產生租金收入。自己賣埋廣州樓去買入600萬私樓一間,完成樓換樓心願。由於銀行職員貸款只借予自住樓,所以讀者寫了註1及2解釋老婆上會唔用staff loan之原因。

 

計劃二是沽出現居及賣走廣州樓盡套,借七成上會及留下97萬應急。計劃三和計劃二相近,只是借多些少至七成半,為自己留下127萬現金。計劃四就是咩都唔做。

 

先講計劃一,筆者有朋友打黎求救,說有對夫婦買入他們物業,該對夫婦一個是香港人,另一個是港人但未有「三粒星」。最尾因為其中一個業主不是香港永久居民,在簽臨約後才知要付BSD,最尾撻訂唔買,經紀要負責任。

 

如讀者照計劃一行事,多謝網友查探, 如果將物業轉予近親,是可豁免印花稅的。不過修訂後真係未有朋友試過咁做(朋友都是香港永久居民多~~)一個業權轉比外地人,要付15%使費,另外要打從價印花稅,是用全樓價價值去打稅,約12萬。只有一樣唔使比係DSD雙倍印花,因為太太在港未有物業。

 

討論是否換樓,先計家庭購買力,即(49000+36000)/10000*2.59*50%=11.0mil。太太可用低息(0.8-1%)購入月薪百倍之樓房,惟36000之百倍不及佢出去其他銀行借得的多,所以仍沿用金管借貸標準去計算借貸力。現時只欠債1.9mil+0.55mil,只為總借貸力之22%。如買入心儀600萬樓房,借七成上會,只要用40%左右之借貸力即可做到,所以值得趁後生擴大借貸規模。

 

由於四個月之後自己可以有銀行低息借貸(最多為$49000之100倍),1%息同街外2.2%息比較,借近五百萬可以每月省回$4000利息支出,足夠比小朋友學多樣野。由於讀者將間自住樓轉比老婆又要打BSD,自己KEEP住再買多間樓又要比double stamp duty(即多4%),除非佢有另一屋企人可以幫佢「暫時照顧」自住單位,否則要樓換樓才可將先繳的雙倍印花稅在及後歸還一半,另要在半年內完成整個換樓程序。

 

讀者一定要先沽樓,不能先買入再後沽現居,因手上現金未夠。加上讀者可以問銀行借4.9mil,加因沽樓有cash套現所以買入6.0mil樓房絕可以,行此舉亦不用你沽出內地樓房,再諗唔掂可借私貸,2-3%年息大把人借五六十萬比你。讀者好處是借貸力較高,但由於已將現金放入內地樓房,令現時因手上現金低下,再作換樓部署顯得綁手綁腳,所以諗樣叫大家多留cash在手亦如此。冇cash在手,你要抵押去借已經慢人一步,有筍野都要搞大輪先可以買。用稅貸借50萬或借私人貸款,以讀者收入是可以借到的。有能力既唔怕借私貸,最怕你亂買野到四十歲人都是一事無成。上句不是指向本個案讀者,而是未有儲蓄習慣的讀者。

 

如果諗樣係讀者,會搵人「收留」現時間自住樓,再租出去產生被動收入的。然後自己施施然買入600萬目標樓房,舊樓有租客幫手供,新樓自己供多些少,生活質素即可改善。如讀者不能行上策,只能次選做樓換樓,如果我係經紀,做哂讀者樓換樓兩邊買賣,真係開心到要再次上街啦!










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