300萬在手，如何完成一生三宅 #1744

諗sir 您好！

以下是有關本人家庭財政狀況：

 

收入：

– 先生34歲，從事金融業，現時底薪7.3萬，預計6月底薪可達至10萬或以上，預計每年花紅約50萬

– 本人34歲，教琴，私人與琴行也有，琴行有糧單，私人冇糧單，每月收入不固定但亦不是非常波動，平均每月4萬收入

 

家庭資產：

流動資產： 現金350萬, – 債基:  現值47萬 （2018年8月購入，原投入50萬，已收息5個月，收息至今1.3萬）

 

固定資產：

– 現有新界私人物業作自住（2014年10月以428萬聯名購入，2018年8月以600萬市值轉按及轉歸本人單一名下，由先生作擔保，按揭貸款剩餘481萬）

– 10萬投資於初創公司，現估值43萬，但短期不能套現

 

其他：

– 預期未来每年儲蓄約100萬

– 債基現時每月收息2,600

– Mortgage link 現時每月收息3,400

 

目標：

短期：

– 因家庭需要，希望於19年下半年購入九龍私人物業作自住，現有新界私人物業作出租，預期市值租金約1.5萬，供款1.8萬

長期：

– 達致財務自由

 

問題：

1. 請問有什麼方法可以甩左老公現在新界樓個擔保，達致用老公名買九龍樓時他可承造6成按揭而非5成？
2. 其實是否當初為新界樓做轉按時，應該先轉到老公名下，到買九龍樓時用本人名下購買再由老公作出擔保，本人就可以承造6成按揭？
3. 如何把本人所有收入被銀行接受為正式收入？

謝謝。不勝感激！

 

ANSWER:

讀者未搞清「擔保」同「聯名買樓」兩個概念。假設讀者夫婦買新界樓前未持物業，若老婆買樓而先生擔保，先生即在港未持有業權。在香港買樓只付第二級別的低印花稅，而不用付第一級別的15%重稅的。惟由於擔保了人，九成上會唔可以用，只可八成上會及付較平印花稅。當然估計讀者都唔會買600萬之下的九龍樓，變相佢唔需要理什麼八成上會了，因做八或九成都被420萬上借額所限。

 

老公收入點計其實要清理，BONUS及佣金如未有備好證明銀行可不當作按核實收入，先生只用7.3萬月薪去做按揭，借盡為73000/10000*50%*2.59 = 945萬。由於先生已擔保太太借480萬，借貸力下降至945-480 = 465萬。若要甩先生按揭就要讀者自己有借貸力。

 

讀者教琴沒糧單，唔知有冇報稅。佢可以試下用琴行糧單比銀行睇下能否借到錢，留意第一次試唔好做八至九成按，因為一衰左，批八-九成按的主要機構HKMC是通達其他銀行的，令讀者一間試銀行衰左一年內去其他銀行再搞都難再獲批。筆者認為讀者要用足佢約40K月入，需習得買樓003課程內授的借貸力由無變有之法去令自己收入全計作借貸力，同埋知道點去對答。當然市面亦有些按揭轉介公司肯幫你做，收費是呢單按揭既現金回贈要歸哂佢地。若感肉痛亦可經介紹找會計行代勞，約萬餘元。留意有筆者學生透露過，市面有轉介公司收左人地回贈，造左批假文件叫筆者學生簽名意圖批出按揭，而文件上的工作及資料該學生未持有及未經歷的。小心借錢變坐監。

 

長遠睇讀者年輕加上能儲錢，好好攪好文件及銀行關係，儲返3-4間樓令自己獲小康退休生活是基本。由於現金水平較高請不要忽視「債」同「股」的投資。要明白銀行歡迎你借錢買樓只到45歲，往後借貸力會下跌，所以學好點用債、REITs收息同樣重要。至於30幾歲人買下股票增值無可厚非，筆者不偏重任何單一之投資物，其實每種投資物都有其好處，關係是投資人能否正確運用。

 

「債」有分直債同債基，當然直債仲有很多種。如屬有期直債是保本加上保證有息，不用煩管理及沒有空租期，很受50歲打後uncle歡迎。至於讀者由2018年5月已投入債基，不槓桿下收息6%/年，在過往約半年投資氣氛頗差，債基亦可約保不失，希望讀者在實行後對債基收息有多理解。下圖為債基的價格指標(一隻ETF)過去半年價格上落情況:

債基指標價格由過往一年由85.61跌至83.94，跌幅半年累2%，可以接受，亦證明此等投資物經得起考驗。加上筆者更提出過可用美國國債類的債基收息，令防守性更高，收到息超10%息之餘波幅更可比半年-2%更低。讀者在未來半年可為債基加槓桿，令年收息達10-12%。

 

至於股票一係唔買，一入場就要有套方法，世上無100%贏的方法，但提高勝算的方法總有。其中之一法原理簡單，就係睇下全香港2000餘隻股票，有幾多隻有「水」到近排升，看其比率變化就知個市走好定差了。常中所犯錯誤，係睇恆生指數去評大市。要知恆指只包幾十隻成份股，例如錢由汽車走去公用類，睇恆指係唔知的。見下圖股份10天高於50天線比率，此比率於10月31日在13%見底，之後回升。11月初有睇住此數據就唔使咁悲觀，錯失11月中開始的升市了。

 

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