諗Sir你好，想請教轉按以及資金運用問題。小弟現31歲，太太30。本人月收入4.4萬元 ( 1個月Year-end bonus )，太太3萬元 ( 2個月Year-end bonus ), 二人合共大概25萬元
現居市區私樓太太單名持有，2014年460萬元買入，8成按揭，現約值660萬元，尚欠銀行312萬元，月供11,000元。父母聯名有灣仔唐樓55年樓齡，多年前買入，現約值500萬元冇按揭。
本人供樓及月開支合共大概44540元而太太名下香港沒有物業。由於本人將轉工，我計劃之前轉按做更低息HIBOR PLAN, 並賺銀行/中介回贈共2%, 套出現金80萬，月供款14000元
另外希望擔保父母樓加按一些錢，都用來購買債基，幫助儲錢，本人同意諗Sir以儲樓作為理財及退休作主軸的策略。
此想法如何? 請諗Sir指點迷津。
ANSWER:
我地用講到爛既SWOT ANALYSIS去再睇睇讀者個案:
Strength: 年輕(30歲)
Weakness: 少現金(只25萬)
Opportunity: 父母有樓未加按、或可運用。債券市場在較低位置，不俗吸納時機
Threat: 短線有一旦樓價再被外來人搶貴會有被擠出香港之險、中線有父母需要醫療或自己中年要額外醫療支出之險，長遠有儲蓄不能應付退休之險
估計讀者幾年前買樓結婚用掉不少現金，故今時只25萬現金係手可以接受，惟不時要留意儲蓄率問題。至於父母唐樓係未用好自己錢投資前不要亂運用，加上唐樓只可按五成及需讀者擔保，較好處理方法係先趁市高按錢出黎，放在MORTGAGE LINK戶口，即500萬可按250萬出黎而最多可放一半(即125萬)係MORTGAGE LINK活期戶口，收相等於按揭利率之息口，即約2.2%。留意筆者替絕大部份人擔心的是: 一有錢係手最差係買野洗哂佢、次之係硬要一次過於數星期內落哂注投資。若閣下有上兩缺點寧不加按。
有些人怕加按後如樓市跌被銀行CALL LOAN點算，筆者在銀行工作一段時間，經濟差時銀行會先從公司戶口入手，一些老闆有公司戶同時有樓按係銀行的會率先被CALL LOAN。另外亦不時有客人問有冇銀主盤「筍盤」買，筆者只好笑言應對。惟銀主盤很多時業主已走佬，銀行只運用銀主權利將間樓係法庭收番黎，但買家留意如「走佬業主」日後出現及清還債務，銀主新買家可能要應付「走佬業主」的訴訟。正因有此風險，所以銀行拎銀主盤去拍賣行拍賣，講明銀主新買家唔比查契的，這是為什麼銀主盤「平」的原因。而不少人不知就裡認為銀主盤「筍」。
另一方面銀行逼不得已都唔想收番間樓比拍賣行叫賣，拍賣行要向銀行收費，收樓不是銀行上佳選擇。近日有人網上話同銀行高層查問過，萬一間樓負資產銀行會唔會CALL LOAN補水，銀行高層話會，叫大家小心。誠然作為一個銀行高層，你認為佢會講「我地就當間樓負資產緊都一定唔會CALL LOAN嗎?」場面話與落地執行是兩回事。
有時一些人講多，就露底了。真要檢討自己能否作批判思考，或是只人云亦云的人。有些人收左錢叫佢唱好股票佢就唱，習慣唔諗，註定被淘汰。在證監對股評嚴厲監察之下，下一浪升市有望出現些更有質素的股評。
當讀者加按到錢之後，自己樓按到80萬，手上有25萬，父母樓如按有250萬，月供多了約11-12K，而按昨天文章的「博命收息人」，槓盡再利用A+B債基餐，22%-25%一年是可以的。不過筆者認為讀者不需「博命」，不槓盡收15-18%一年已夠了，更應分段入市。300萬投入，每注100萬，1-1.5年後買哂可收息年54萬，每月有$45000月入新增。今時先下一注，等市達咁時段的低位加上氣氛差時第二注，等市確定雨過天晴後入第三最後一注。至於點量度氣氛差? 雨過天晴? 筆者有數理化的方法在收息課上教授。
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