阻礙理財、上進、換三四房的兩大難題 #1734

Hello 諗Sir

 

可以幫我睇下我個Case ?

 

我有一層一房 404 尺實用

買入$524 萬 ,4成首期。

現估680萬,之前加按套150萬, 現要供399萬,每月供$17000. 管理費1800. 家用$3000, 保險$1800, 租車位$3500

車值$150000

有三個電單車位,每個5萬買入。

手頭上有 180萬現金。

老婆月入$28000. 有20萬積蓄

想買三房 800到900萬左右,應如何投資?

 

ANSWER:

阻礙理財

本個案最大問題係,讀者仍停留在睇價錢、追升跌的角度去考慮自己投資什麼,而唔係睇自己能力,及忽略了需考慮該資產之特性才作投資。讀者不提供自己月入,筆者便不能有效作出建議。就當你做生意,仍需為自己出糧時常保存一份收入文件,因生意人最徬徨就係資金流斷裂,出唔到糧又入唔到新貨,下月自己零收入跌落負性循環。

 

相反打工仔份糧除意味月月有錢洗外,更提供信心比銀行借錢比你,故好好保存自己糧單及稅單係明智決定。人不止要學用好自己份糧、更要用好借貸力。例如讀者月入40K,加埋太太28K,借貸力就是(28K+40K)/10000*50%*2.59 = 880萬。如讀者想買850萬樓,無講幾高成數按都只可借420萬,又或一按自住借盡六成,即850萬*60% = 510萬,首期要340萬,讀者現時只200萬現金左右,心已「涼」了一半。另外借510萬後借貸力用了510/850 = 60%(假設佢買了新三房同時會賣走404呎樓),勉強附合旺市不用超借貸力六-七成之原則,如讀者30歲,或者仍可以比佢「換三」。如40歲,由於輸一鋪已近50歲返身加上老闆對「40歲的球員」,既無乜增長潛力加上「球場外」要照顧父母及仔女較唔專心,更易被「終止合約」。除非自己在行內好有名譽脈絡,否則更不建議在此時細換大樓,更要留意借貸力在45歲已見頂。

 

另外電單車估計係因為便宜才令讀者買入,然而電單車,有幾可有車位會因為擔心電單車被偷而付超過$罰單*20之月租將車擺係有規模的停車場? 另外平價的單位及車位,好可能係市場上被選淨既一群。作為業主,有預備要接受一批被「選淨」的租客。加上電單車位可按幾成及借貸息口如何? 由於讀者冇提供所以筆者唔評論買電單車位投資此行為,只留低角度比大家考量。大家亦可將此概念延伸至:

例如股票,按五成而息口在6%,加上小投資者放棄了自己筆錢點用的自主權(權在大股東手),本產物是可很低成本不斷印發的

 

住宅,按八至九成而息口在2-3%,而業主有排他的自主權,權利不能不斷產出

 

債券,按六至七成而息口在2-3%,債權人權利可不斷產出,但發債人有不少的產出成本(要還錢)

 

其他投資物及上述投資物的正確運用方法暫不在本渠道評論。

 

讀者下步,如很需要住三房可考慮租,將404呎兩房租出估計收15K,而850萬三房租值約23K,需補8K的差。留意租樓只需比些少經紀佣,比買三房要比成三十幾萬從價印花稅(這點價設了讀者404呎係單名,如聯名有更貴稅)差多了。加上仍持有404呎兩房,樓市如再升都唔使怕追唔返樓價。現金200萬可將一半投入債基疊增收息,由於錢少所以保本直債唔使諗,債基冇年期而波幅比中電更低,派成10%息可資助資者租樓。收息101的E餐派10%,一個月已成就8K新增月入,仲有100萬現金比讀者留低備用。

 

阻礙上進

可能有人諗債基波幅仲低過中電而派息比中電多4倍,有冇咁大隻蛤乸隨街跳? 留意市場上經常提及的投資資訊,一般唔係好資訊,而係有人贊助的資訊。所以市場絕對有經得起客觀計算分析,而產出回報之效能比股票好的投資物。人輸九成都係輸自己,唔在他人,新一年,祝願各位進步。不進則退,而不是「不進就不退」








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