成就一生三宅,如何行下一步? #1732

SIR,你好

多謝你創立HOMEBLOGGERHK,並真心為每個讀者回信及作出分析,令我們知道要點樣行下一步。

家庭狀況如下:

 

本人34歲,月入$25,000,持佐敦一房(250)15年樓齡物業,每月收租13,000。買入445萬,做一半按揭,月供$8,500,已供一年。

本人丈夫34歲,月入$78,000,剛賣了屯門碼頭三房物業,買入價400(2012),賣出710萬,因為之前做過加按套現90萬買佐敦物業,故賣樓前欠銀行390萬。近日購入觀塘新樓(599)1000萬。會問銀行借500萬,再借發展商2264萬。但2按會於收樓前還清,以免捱貴息。

扣除新樓首期,我倆現有現金約265萬,並打算租屯門樓一年。每月扣除新樓支出(一按(月供20,000)及二按(月供16,200)),租樓(15,000),佐敦樓供款(8,500)及其他支出,可儲約4萬。

 

為達成一生三宅,本人大伯可借出名字買樓,他是持有香港身分證的美國公民,並在美國工作,月入5萬。他是否最多只可以借6成按揭?如要在港買樓,是否需要血美國政府繳交其他稅項?除了借用其他人的名字買樓,是否有其他更好的辦法?

另外由賣樓所產出的現金,本人已報收息101,103之課程,期望賺取被動收入,及早達到財務自由。多謝唸sir賜教

 

ANSWER:

借貸力

讀者及其丈夫總借貸力為(25000+78000)/10000*50%*2.59 = 1333萬。觀塘新樓借左764萬,佐敦借左445萬之一半即約220萬,借貸力用了764+220=984萬(984/1333=74%),稍嫌借得太多,尤其現金在買新樓後只剩265萬,一旦持有市值1445萬樓房下跌18%,帳面所蝕已多於現金總額。幸好丈夫呢張牌打得響,78000月入加上儲蓄40K/月,一旦要拉長按揭還款年萬或借幾十萬信用卡低息分期去頂一頂,相信仲有得傾。另一方面讀者如他日估計丈夫收入未能持續,要重新考慮理財鋪排。

 

人選

支薪不在港能否上會買樓? 是否成功要看讀者有冇Network。首先出糧要autopay係當地大銀行,還要英美澳加為佳,加上如銀行是國際性而又肯幫手的,可以跨國認證外地收入,令讀者大伯可支持讀者在港買樓。留意這些事就咁行入銀行佢可以識都唔同你做,或叫你先買份保險相熟左才同你安排。本blog提出的辦法獲得不少人認同而分享,惟不表示方法可無成本就到。若大伯借唔到錢都可叫丈夫擔保而大伯出名買樓,咁都可免15%重從價印花稅。

 

時機

過去兩月樓市下跌,今時是否買樓時機? 筆者重申時機是很個人化的,你的時機不等於我的時機,另外現金及借貸力唔夠自然時機少,因時機係留比有準備既人,而唔係你靠睇報紙電視估升升跌跌,憑你大能判定的看法就叫所謂「時機」。不少人唔睇自己荷包,只聽人講就決定(買賣)出入,再有此習慣,筆者無能力幫不上你,請先close本browser。至於讀者已借得幾盡,及剛買樓(第二間),加上工資只在打工階層水平,2019年還是先休息,不用急再買吧。

 

手上資金買保本的直債是不夠的,200餘萬現金還是分批買入債基收息。E餐用公司債收息,10-12%/年。C餐是外國次評級政府債、15%、B餐是美國國債,15-18%,A餐是容許高槓桿的次評級政府債,25-30%一年。基金的買法及點買先慳、避免銀行「出術」令你成世賺唔到錢,這些技巧在收息101有授。

 

至於收息103同學,筆者會在2019予新服務暫只予修畢103的學生,會每週發佈筆者觀點及跟進ABCDE還之送出/吸納時機。如屬103舊生可查詢如何利用報讀1月尾的103班,去獲得諗sir每週觀點服務。至於只讀了101的學生,暫時要報103才可獲此新功能(每週觀點服務)。筆者解說觀點的方法一如以往,是計算性的,會用圖像表示的(如下圖),更有文章/片段附有講解,不會up些宏觀野浪費你時間聽人吹水的。

下星期雖有收息課堂,惟筆者的個案文章暫時停產直至2019年首工作天,問事可照電郵我們,下年刊出。BLOG中已載有過1700篇文章,這11天大家可先每日爬爬筆者舊文。做人不進則退,而唔係不做就不退。要有苟存一片天,就要十分力去打。謹祝大家2019年進步!








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