Dear lum sir,
諗Sir 你好，拜讀專欄多年，深感自己有欠慧根，還請諗 Sir多加提點。
2014年第一次上課 (batch 11)是為家人的退休金做些收息安排，當時買了債基，也許是後來本人參與不多，銀行主要與家人溝通，最後家人的反應是雖然是賺了月息但蝕了本金其實是打個和，於較早時候已離場。沒有收割之後債基大升市，睇個案已知有同班同學過百萬地賺…
2018上半年本人終於有些微積蓄，再上收息103（TEDP36），但因事未能上103的第二堂，即未知有5粒豆這回事下便與女友聯名合共投資了120萬債基（B餐加舊c餐) 各60萬，扣除槓桿利息大概每月收HKD15,000 ），但因時機不對，本金虧損頗多，分別是 -5.13% & -18.77%（也算是心急的教訓） ，這情況只是心裡不舒服，暫時沒有兌現需要，所以會繼續持有，一年已收番利息18%
本人41歲，自僱，如工作格局沒有大變化，收入每月約十萬（恆常開支每月約7萬，包括供樓、家用、保險、車位、個人日常使費、自僱開支、繳税等），年尾花紅作儲蓄用。女友44歲，月入三萬，但她因工作壓力關係，希望離開職場，我亦希望達成她的心願。
除了以上的債基及以下按揭套現外，本人有現金約400,000，股票約500,000，女友約有現金加股票850,000。本人跟家人自住將軍澳三房單位，由本人持有，早前因按揭過了罰息期，加按套現約170萬，現每月還款$21000（本來每月$15000），欠銀行約4,900,000，供25年，（佔借貸力38% ，4.9M/ 12.95M），有鑑於與女友感情穩定，有搬出來的住屋需求，打算用100萬做債基，預計產出每月約12500，幫補多出的按揭供款以及未來租金（於康城站租兩房，連雜費預計1.8萬），再把70萬及部分女友積蓄約30萬，以女友名字，打算買500萬的兩房以作長遠收租之用（區域等到一月份上完買樓課才作決定），可惜香港不承認同性配偶，要立遺囑才可保障本人，但不知本人可否在銀行作擔保？
家人有聯名物業作收租，大埔兩房，三年樓齡，但不想打擾他們，故唯有著眼自己，再長遠一點是於加拿大或澳洲買物業，掛名叫一生三宅。近日五粒豆全靠右，想再加碼。把60萬買 B餐，40萬買老豆之選，好嗎? 另外因最近上完收息104，現正開户，希望小試牛刀$100,000有Margin，希望拿揑得好（有鑑平台本身、嬰債以及美股都是新事物），賺返些水電煤管理費開支。
自問起步遲，唯有現在努力多一點，退休遲一點，想請教諗Sir本人於上述租樓、買樓、收息有何改善的地方？
answer:
讀者在2014年同家人買的債基沒長揸，2018年初更在5粒豆高位不適合位置買入(見下圖)，已修畢全課收息103應明白為何。誠然筆者在2017年12月都不知2018全年市況，在難於觸摸的大市不可信筆者，亦不好相信自己，要相信經市場買賣雙方用真錢角力後之數據，這亦是筆者平衡是否易明及有冇效用兩者之後決定叫同學睇5粒豆決定之因。
時至2018年尾，近日之5粒豆與一年前有變，幫了不少朋友對準低位時機。證明筆者打從有收息103呢班開始，就全班此「睇豆」技巧，實在沒浪費大家時間，可見於5粒豆的移動提示了市差的時侯。
其後出入債基的睇法，請參考5粒豆或筆者不時放予103同學優先睇的影片。至於B餐持有美國國債，問題不大。相反讀者持有的舊C餐將資金投入在歐洲東亞，實在不宜，應選擇新C餐將錢搬去另一版塊。另外A餐收成30%係人都想做，三年已回本，惟永不買超過欲投資金額之三成，筆者已再三呼籲。
至於買樓讀者應不可擔保其女友，沒辨法，除非去財仔比高息。不如買便宜一點，搞分租，用間樓津貼他日康城之租金吧。筆者已不斷發掘一些易於搞分租的地點及開則，利用每間房上下隔床都可租4500而一間細房值近萬蚊的租的市場，將一間屋的租務回報大大提升。連廳都可以做埋，當日不用磚作違法間格。此為之前買樓003冇提而因應時勢去新加的內容。讀者到一月可以考慮。
最後收息104幫到讀者的，應是對沖。讀者可利用收息104提及之方法用細萬蚊對沖其近百萬之PORTFOLIO。閣下不是看見近日「塵幣」跌了嗎? 而DIRTY-THING價格(見下圖-通道)已達通道底部，表示想要對沖債基的人，現在是好買入DIRTY-THING做對沖的時機。
當然做好對沖免除債基萬一下跌之險後，讀者些少錢投入收息104的高娑息低門檻收息物是可以的。見下圖(下圖-失誤正確)一隻已提及派24%息的mortgage REITs，記緊睇通道之中軸線，價格上穿通道考慮收集。過去半年有4次機遇，3次買入後皆有利可圖，除價升外24%息都派出。其中一次訊號失誤，不過入手後小跌即可重拾升勢，只好說訊號出得太早，買早了，肯放仍因入手價正確最尾都有錢賺。而今時價正下穿中軸線，要等佢再上穿才考慮收集。由於24%年派息，價格半年內波幅頗大($13.5-$17)。今時美股價格正尋底，同學可參與收息104, 三月班把握時機。
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–