諗SIR你好,
小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (收息輪已斷市, 要訂!), 閱畢諗SIR文章，發現過往虛秏太多光陰，悔不當初
小弟今年36, 女友32, 現正租小村屋同居, 打算明年結婚。 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價再回落少少再買, 煩請諗SIR指教:
小弟月薪25K，女友月薪35K，每月儲蓄25K
流動現金約120萬, 股票50萬, 只有騰X是賺過錢，其餘都蟹
有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 現值400萬
諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入，市場真沒甚麼選擇。我們 有計劃生小朋友, 希望有450-550呎, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友
另想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問，佢地都說沒有。我們要等到三月才可上諗SIR堂，希望提早指教。
希望諗SIR百忙之中抽空回答, 感恩感恩
ANSWER:
讀者兩人借貸力共為(25000+35000)/10000*50%*2.59 = 777萬，與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力，如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名，獲400*80%-(215萬-估計供款8000*60%*48個月) = 320萬-190萬 = 130萬。
#估計供款8000*60%*48個月 是過去四年間估計讀者還按金的金額。每月供款之中的六成約為清減本金之金額
若拆名讀者估計要擔保返母親，但日後讀者單名買樓不用付重印花稅及可高成數上會，計落都係拆返個名出黎更好! 按八成後借貸力777萬當中已用320萬(41%)，而現金水平大升至300萬。其後買樓仲有450萬可用，可上300萬流動資金，買盡是750萬。
誠然筆者幾時都唔建議大家用盡借貸力買樓，但筆者若將手上現金安全配置，本案不妨開一特例把借貸力用盡至九成。即把777萬借貸力之700萬用盡，那就是叫讀者未婚妻借300-400萬去高成數上會。例如買450萬樓8成上會，在屯門應可買到大兩房，荃灣可買300-400實呎至兩房，婚後加小朋友應暫時夠用。買後首期用掉90萬而現金剩210萬，借貸力用盡至九成(約700萬)。
萬一樓市下跌而銀行CALL LOAN，讀者可將200萬資金其中部份補比銀行，惟過去經驗銀行不輕易CALL LOAN，只要客仔月月照供便可。留意200萬唔可以進取地投資，做定萬或其中1/3買債基可以，再多就唔係幾好。讀者自行去銀行問債基，問唔到都算是種祝福，問到佢仲大鑊。原因是債基有很多種類、有人會為了客多轉多比佣而特選某類基金。銀行亦可合規地做到兩個客戶買近同投資，但其中有人多了倍計佣金支出。教你避開投資陷井及高效地完成收息方案才是收息101教學要旨，課堂不只淨指出買乜去收息咁簡單。舉個例，兩個人都買維港灣收租，一個可安穩但另一人可以攪得好差，需要行內人告知你點解。
筆者認為讀者都係用太太名先買一樓好，近月媒體大吹樓市淡風，惟筆者觀察土地註冊處各價碼的物業成交月計數字，3-5百萬樓在8-11月，為(875>530>692>656)宗數，500-1000萬樓為(2717>1859>2648>1313)宗數，可見3-5百萬上車盤類別在跌市成交宗數增，10及11跌至600餘宗就橫移。換樓客就睇定D令500-1000萬樓成交宗數跌，11月比10月大跌一半至1300宗。所以筆者有信心400餘萬上車盤類跌極有限。但留意筆者指的上車盤不包括1房及STUDIO FLAT，筆者撰文至今從不建議人買新樓STUDIO或新舊都好的一房單位，某些人請勿斷章取義「使用」筆者文章， 感恩感恩。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】/ TEDV63 DV63 第一堂: 2019年5月14日(二) 19:15-22:00 DV63 第一堂: 2019年5月21日(二) 19:15-22:00 DV63 第一堂: 2019年5月28日(二) 19:15-21:15 平日班三天共上7.5小時內容, 與星期六班兩天共上7.5小時相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五日間時段，睇片段前需預約及交付HK$50作行政費。 – 現時有位-優先A區: 可18:55-19:04場自選座位。 現時有位-普通A區: 可19:05-19:15入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、19:05-19:15入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV63」 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 63(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 「3年65%回報的保險」 細水長流目標保證9.5%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP46(新推出班次) DP46 第一課: 2019-05-25(六) 14:00-16:00 DP46 第二課: 2019-06-01(六) 14:00-16:00 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五日間時段，睇片段前需預約及交付HK$50作行政費。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25! 每次不同介紹 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 (新)人民幣債基槓桿方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 「3年65%回報的保險」 細水長流目標保證9.5%保險方案 成為103舊生之後重讀只需半價 【收息投資課程】Batch 62 (25 MAR:
今天或明天前停收4月班，謝謝各位支持，報名快聯! 已收滿，加推第63班次優先A位)
DV62 第一堂: 2019年4月27日(六) 14:00-17:45(滿)DV62 第二堂: 2019年5月4日(六) 14:00-17:45(滿)
※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！
DP45 第一課: 2019-04-16(二) 19:15-21:15(滿)DP45 第二課: 2019-04-23(二) 19:15-21:15(滿)
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五日間時段，睇片段前需預約及交付HK$50作行政費。 – 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY535」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – – 諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code:TELY56 TELY56: 第一課：2019年4月20日(六) 時間：14:00-16:45 費 用：$3000 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五日間時段，睇片段前需預約及交付HK$50作行政費。 – 諗sir工作目標: 重塑香港出版界經營模式，成就更多全職作者。希望書店如Page one可以先執少幾間，日後再開番 報名： 方法1: 【網上填表：課程報名表】 方法2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 方法4: whatsapp 63832145 / 留閣下「姓名」「電郵」「課程編號：TELY56」 方法5: 下方填上mobile、閱畢收生條款後checkbox再按下PAYNOW button信用卡付款。會即時留位 – 買樓003課程重點： A. 進階按揭及借貸運用 -零收入都可產出借貸力法門 – 如何將自己間樓加按爆八-九成? B. 睇市心法 – 跑贏跑輸屋苑數理化解構 – 中原數市指數走勢預測方法 C. 買樓收租精明作法 – 租約點簽先保障業主? – 租霸只能用封租解決? D. 套房做法 – 套房分享: 買樓收租年回報達12-15% -點搵適合單位去做套房? -套房收租同一般買樓收租之差異 -套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
第二課：2019年4月13日(六) 時間：14:00-16:45
費 用：$2000元
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方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY55」
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用必修買樓001同學）
TELY56: 第二課：2019年4月22日(一) 復活節假期 時間：14:00-16:45
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY56」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX06 第一堂: 2019年6月8日(六) 14:00-16:45 TEDX06 第二堂: 2019年6月15日(六) 14:00-16:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX05」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 06 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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