諗SIR你好,
小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (收息輪已斷市, 要訂!), 閱畢諗SIR文章，發現過往虛秏太多光陰，悔不當初
小弟今年36, 女友32, 現正租小村屋同居, 打算明年結婚。 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價再回落少少再買, 煩請諗SIR指教:
小弟月薪25K，女友月薪35K，每月儲蓄25K
流動現金約120萬, 股票50萬, 只有騰X是賺過錢，其餘都蟹
有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 現值400萬
諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力因應我們的收入，市場真沒甚麼選擇。我們 有計劃生小朋友, 希望有450-550呎, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友
另想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市。但已到證券行及銀行發問，佢地都說沒有。我們要等到三月才可上諗SIR堂，希望提早指教。
希望諗SIR百忙之中抽空回答, 感恩感恩
ANSWER:
讀者兩人借貸力共為(25000+35000)/10000*50%*2.59 = 777萬，與母親的洋樓只消耗共120萬左右借貸力，如母親同意不妨加按埋洋樓及順道行一拆二按爆八成及拆名，獲400*80%-(215萬-估計供款8000*60%*48個月) = 320萬-190萬 = 130萬。
#估計供款8000*60%*48個月 是過去四年間估計讀者還按金的金額。每月供款之中的六成約為清減本金之金額
若拆名讀者估計要擔保返母親，但日後讀者單名買樓不用付重印花稅及可高成數上會，計落都係拆返個名出黎更好! 按八成後借貸力777萬當中已用320萬(41%)，而現金水平大升至300萬。其後買樓仲有450萬可用，可上300萬流動資金，買盡是750萬。
誠然筆者幾時都唔建議大家用盡借貸力買樓，但筆者若將手上現金安全配置，本案不妨開一特例把借貸力用盡至九成。即把777萬借貸力之700萬用盡，那就是叫讀者未婚妻借300-400萬去高成數上會。例如買450萬樓8成上會，在屯門應可買到大兩房，荃灣可買300-400實呎至兩房，婚後加小朋友應暫時夠用。買後首期用掉90萬而現金剩210萬，借貸力用盡至九成(約700萬)。
萬一樓市下跌而銀行CALL LOAN，讀者可將200萬資金其中部份補比銀行，惟過去經驗銀行不輕易CALL LOAN，只要客仔月月照供便可。留意200萬唔可以進取地投資，做定萬或其中1/3買債基可以，再多就唔係幾好。讀者自行去銀行問債基，問唔到都算是種祝福，問到佢仲大鑊。原因是債基有很多種類、有人會為了客多轉多比佣而特選某類基金。銀行亦可合規地做到兩個客戶買近同投資，但其中有人多了倍計佣金支出。教你避開投資陷井及高效地完成收息方案才是收息101教學要旨，課堂不只淨指出買乜去收息咁簡單。舉個例，兩個人都買維港灣收租，一個可安穩但另一人可以攪得好差，需要行內人告知你點解。
筆者認為讀者都係用太太名先買一樓好，近月媒體大吹樓市淡風，惟筆者觀察土地註冊處各價碼的物業成交月計數字，3-5百萬樓在8-11月，為(875>530>692>656)宗數，500-1000萬樓為(2717>1859>2648>1313)宗數，可見3-5百萬上車盤類別在跌市成交宗數增，10及11跌至600餘宗就橫移。換樓客就睇定D令500-1000萬樓成交宗數跌，11月比10月大跌一半至1300宗。所以筆者有信心400餘萬上車盤類跌極有限。但留意筆者指的上車盤不包括1房及STUDIO FLAT，筆者撰文至今從不建議人買新樓STUDIO或新舊都好的一房單位，某些人請勿斷章取義「使用」筆者文章， 感恩感恩。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
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