諗 Sir你好,
我現在修讀收息101課程，剛考慮進行債基疊增，希望可增加被動收入。
本人現年46歲，月入54K，太太同齡,月入近同。有一子讀中學。夫婦兩工作多年勞碌非常，今年開始上心要為退休生活做好部署，再過幾年恐怕工又冇埋、人已半百無可作為…
現住在馬鞍山私樓24年樓齡本人單名，市價估計約1050萬(2015年800萬買入)，餘420萬貸款，月供1.6萬。
沙田中心單位, 30年樓齡收租太太名。估計約730萬，30年供款期, 餘下約200萬貸款，收租近20K。
現有儲蓄200 萬（大部分放在1個mortgage link戶口收2.1% p.a.）。股票及基金60萬已蝕不想賣。本人每月可將收入一半儲起。現想進行債基疊增方案，自資100萬加杠杆，目標回報約10%p.a. ，令每月被動收入有大約8k。當首100萬進行順利後 (觀察3個月), 加按其中一個物業, 套出100萬現金, 再收息。諗Sir 覺得以上想法怎樣, 是否太保守嗎? 另外想再買一單位收租，是否好時機?
祝諗 Sir身體健康, 生活愉快
ANSWER:
讀者每月支出不高，月洗費只27K，而淨資產有(1050-420)萬+200萬儲蓄+(730-200)萬 = 1360萬。就當太太洗費為13K，夫婦夾埋月用4萬，只消將1360萬產出年48萬收入，有3.5%回報，讀者及太太退休後就能達原先生活水平。諗sir唔會好似坊間既Financial Planner，明明個Client夠錢都會叫你死儲爛儲買plan。
雖上段計左淨資產值，惟筆者唔係叫讀者賣樓，自住樓更不能賣。上段計算只想先表達讀者情況較易處理，亦唔好聽坊間偏方去加快理財進度，心中有數明進度自然唔會博命亂加快跑。但加按認為需要做，唔需要驚樓市跌被call loan補錢什麼什麼，按出黎既錢主用定期次選用債等時機再買第三樓就是了，穩當非常。若認為自己有錢身痕會耳仔軟錯用加按錢買股票，就不要加按。近月各大銀行掉頭減按息，美國更放風加息週期已見頂，一班相信加息會加死樓市既人，唔知去左邊。你將錢由樓按出黎一半用靈活按揭計劃去收2.x%活期息，另一半就當定期三個月，都有2.0%，即係按樓拎資金係手的成本唔重。更何況買大銀行發出之直債收息有4-6%，債基亦派10%左右，從上述息差可知在港產出現金流仍不困難。
相比別國稅重，美股大部份又有dividend withholding tax，澳洲會打利息稅，英國更有遺產稅，放眼香港更覺為什麼熱錢常留在香港。讀者馬鞍山私樓可按1000*60%-420萬 = 180萬(唔用1050估價是有因的)，沙田中心按730*60%-200 = 238萬，按後要樓市由而家跌40%才有些微機會被銀行call loan，金管對按揭借貸收得好緊大家按得到又想被call loan，其實好難。按後讀者有238+180+200 = 618萬，拎100萬出黎先買債基E餐收10%/年而其他KEEP CASH，筆者認為可以。下圖列其中一債基，B餐，派成18%/年，2018年12月7日計起前一個月(見下圖)，月升0.58%，你話11月計埋會升既野有幾多? 筆者所談及之債基，當中分三類: 公司債、投資級國債、非投資級國債。B餐屬投資級國債類、C餐A餐係非投資級國債類、E餐係公司債類。無輪那一種，差既都只係10-11月期間錄跌2%跌幅。
讀者投入100萬可一半B一半E餐，平均收14%即月入11600。淨低518萬，可等五粒豆在第三注訊號出現後投入，目標將200萬投入收24K/月。淨418萬可拎200萬部署買樓收租，從筆者在10至12月去了沙田、荃灣、馬鞍山、火炭呢幾個住宅區睇，一些350呎-550萬實用之大兩房至細三房，租務成交是沒慢到的。但一些僅300呎的蚊型兩房或一房，月頭睇完月中仲擺係度，如果你係放租業主又唔想間樓由聖誕擺到過農厝年，你就要著緊減下價，更重要係拜年時向親戚承認買一房或過細單位是差選擇，希望你親戚唔好犯錯，新一年自己有新開始。至於讀者應目標買大兩房至細三房，450萬樓比一半首期可收租14K而月供只8K，收6K正現金流。最後160萬可買保本直債，6.5%派息月收入均為8K，讀者月收入可達24K+6K+8K = 38K。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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