您好諗Sir！您對投資的獨到認識令我們夫婦留下深刻印象。感謝您在課堂深入作出經驗分享。
為早日脫離扮工生活，我們有意趁樓市回調落實物業收租項目，諗Sir意見對我們成敗攸關! 萬望指點迷津
我倆年約30歲未有子女，每人月入5萬，每人每月儲蓄2萬，工作穩定。現丈夫在其名下持有自住物業，價值約400萬，其中約200萬尚未供完，現時每月供款12,000元。另有現金約120萬。
繼續儲蓄兩年多24個月*4萬 = 多約100萬。然後用100萬資金，先買入約400萬荃灣40年樓試間套房或就咁出租。如套房成功，4間套房的淨租金收入為24,000元，扣除供樓11000及扣除差管地租約1,000元，每月淨現金流為12,000元。
如不做套房，買荃灣或大埔已睇過，有信心供租金額相互抵銷，等租客幫我地供滿樓。另一間樓再等等用埋淨但那120萬，加下自己儲蓄再買第三間樓，希望在40歲擁3間樓，可以令自己找回優質生活。我不怕冒些少風險執行本項目，我更怕40歲後仍對改善生活一無頭緒，敬候示覆
ANSWER:
做套房或會違反建築物條例，明白情理上做套房租比人講得過，始終需要的人大把更可解決居住問題，但安排套房一些間格是做不得，有一定特徵的師傅是用不得，有些客人是租不得，這些就是課上深入交待了的地方。
筆者認為分租房間可提高回報更不相違建築物條例，即不改動間格下租客各自擁所屬房間。一間市中心兩房租金收入保守計由15K提供5成或以上，當然要有客源加上要令間屋企理才能成事，筆者將在1月買樓003新增內容去睇睇點可慳走裝修錢又可提升回報。
讀者構思框架無錯，在「諗」方面已做得唔錯。唯一可加添的是，已擁二宅酬欲買第三間之時，若想比少些首期加上慳印花稅，第一間樓雖由自住用途轉做出租用途。讀者需向銀行補錢或待樓價升令轉當時結欠少於50%市價才成事。讀者將其中一間樓轉成出租後，自己又有名額可買自住樓高成數上會了。
留意成事「諗」只佔三成，「做」才是更重要。做套房好或做分租好，一個能信賴的師傅很幫到手。另外讀者心儀40年樓齡樓房，能否順利上會亦要留意。很多時過40年的樓要強制驗樓，驗樓一「肥」又借唔到，成件事就唔成了。而要過驗樓，在睇樓時就要識咩係少錯咩係「致命」的缺點。很多人把按揭轉介公司當成幫你爭取現金回贈的機構，然而不少回報高的物業投資項目，未裝修前睇落都係殘到無救的。誠如人見人愛盤，業主開價自然高吧。故你要叻去推高回報，就要找個識按揭既人搵對銀行，將睇落殘又較難批按揭的單位，都搵到人借比你。又或張契是「半契」或被釘，但你利用你同業主之間的知識不平衝，鋤佢價去低價入再收到全份租。故你見不少人用特色方法去收高租務回報，背後有其團隊及經驗的。
讀者儲蓄期間可將錢拎去收息，由於買樓既錢應該穩陣儲所以不應擺落股票儲，做生意面對的風險多不應把緊要錢投入股票。債基如E餐可予10-15%年息，而美國債為主的B餐，12月應有價升好消息，可謂價息齊收，因為美國國債價格大升，市場經常講孳息下跌令人不明所以，筆者哂番幅債價上升的圖比大家睇。收息103行了B餐的同學，除了18%年息外12月還收了價格上升大禮吧。
在2018年大家經歷了股市下跌的一年，不少人年初追貨今時已被套。樓價雖跌但由於早年收看本BLOG的人賺價極深，一時升跌已無阻礙，何況汪總請居屋攪殊後回籠之借貸力，已令不少屋苑交投重新活躍。至於債市有息派而價格在年中曾跌了數個百份點，但至今時已升回年初價，利息已派出。所以一遇大市有變，自知那種做法靠得住。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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