諗 sir 你好，
我們兩夫婦快年屆50, 情況如下 :
. 自住樓A- 30M 按揭9.5M, 月供47k
. 出租樓B- 16M按揭3.5M, 租30k 月供15k
. 出租樓C- 17M按揭5.1M, 租28k 月供 20k
. 日本樓D- 約80萬 收租4k
. 現金2M, 月薪共18萬, 基本沒有剩餘)
. 兩個小孩：2023 至 2027需準備每年額外約100萬升學支出
有見市況及資產過於單一, 不易因時調節, 正考慮賣出一間為將來開支作出準備, 增加現金流及稍為理順資產.
最近修讀收息101 及 103眼界大開。 請問諗sir 以下方案是否適合或應留意及改善的地方：
Step 1 : 賣出B 和D約得1200萬 及80萬
Step 2 :
Option 1 : 7M 買劏房 , 5M買債基; 另將劏房上會借3M備用
Option 2 : 10M買債基收息, 2M 備用
請問諗sir有沒有其他建議 ？ 執行上，現在是否啱時間賣樓呢？謝謝。
answer:
對讀者而言，佢要賣樓。因香港樓房市值達6300萬，而現金只200萬，樓房市值超出現金之20倍。雖此比率很多港人也有，惟讀者已達50歲受不起樓市跌一成，600萬跌幅等於賠上手上現金加2年總收入。加上持有過千萬樓房在市弱時轉身困難，恐要沽時冇人睇，睇親都搶錢般講價，所以先賣B吧。由於讀者冇講B或C咩類型，筆者在沽那一間樓不添意見，就順讀者要B就B啦。
留意筆者不是樓市大淡或大好友，撰文答此案時恆指錄單日升675點升幅，早年於銀行工作近距離接觸市場與高值戶，已習慣不易讓情緒受市場波動。隨便因一浪升跌而大聲疾呼的，只表示你的專業性未到水平。誠然筆者與各人一樣，在市場前只屬是學生。不隨便估升跌，更不應為2-3年後作出根本冇可能睇到的市評，此為良心與常識，人人出生皆有。賣唔賣樓全因個人情況而論，同一時間你可以見筆者寫叫人買樓、亦會發現本案叫人賣樓，因為時機是很個人化的，都係個句:「屬於誠哥的時機不等於諗sir既時機。」
另外有些人將搵錢同良心掛勾，認為收得錢根本不存善，唔收錢就必定做緊善事。呢點筆者選擇在TVB兄弟幫節目和大家回應，已錄將行播出。係香港做投資教育的人不少，投資教育救活了不少報紙、出版社，你看今天的經濟報、Trust Post，他們只靠賣紙仍可做住嗎? (當然經濟報主要收入根本不是賣報紙) 所以長遠要對社會好，有時人要勇於行惡推動同事做野，得出新的revenue model(賺錢模式)去養住批人，減輕特首煩惱。誠然教育界別漸大質素會顯得良莠不齊，有些利用虛擬幣概念趁勢呃的，已經比差人上門捉左。賣金邊樓的 ，你又去左睇未? 有時一輪跌浪，可洗走一批冇心做或一心去呃的人。
還有提一提，本案讀者係靠自己事業(月入20萬)及樓房(買樓大賺)去賺取半億身家，早半年收到不少青年才俊話要炒股發達，筆者唔敢講冇可能，人類要上月球都係靠一批勇於冒險既人。惟出發前務必想清楚欲行的路是否真的可行? 成功率多大? 及最緊要是: 你願意犧牲多少?
讀者賣樓收錢，建議不要做劏房，原因一是讀者資產淨值已過3000萬，唔應該行灰色通道，因為錢多自然有人「篤」。惟筆者認為社會上有些人，在合乎情理下，透過行走灰色地帶將自己情況由差轉平穩，是可理解的。正如社會上不少有錢人，早年都有些偷運或搶險的行為，而今天已把此等事變成歷史，大概近同道理。讀者應該將錢主力買直僅、次選債基，管理易之餘最緊要減低了在香港樓市的倉位。筆者已在收息101課上提及保險公司6.5%派息之直債，而家仲做緊101蚊，個Premium比ibond仲低。另外香港老牌公司等call去博40%的概念已授，加上仲有渣打7%，應夠讀者選擇。
由於直債是20萬美金一條，保本、可槓桿，雖槓埋保住本10%係好但有些人比讀者資金少，那債基就大派用場。債基10萬都可以做，10%/年、20-30%一年都有唔同選擇。惟讀者已50歲及資金過左2000萬個位，就好似阿仙奴贏緊熱刺4比2咁樣，由3後衛轉做4後衛打穩陣波猜埋佢算啦。50歲行到半億身家，正係「再要上位恐被打回原形、獲利太遲難成大業」一群。所以直債真心重注去保本贏、債基輕巧買些少20-30%咁去收，大致就係咁，唔可以大貪，由於筆者資源少、未同讀者傾過所以只憑心去體會讀者情況莫見怪。樓暫時不要諗，用1000萬去收息1-2年再用個200-300萬利息去買吧，價碼較細(但不等於一房或冇房)個類就係正路。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
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股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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買樓收租各類稅務處理
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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