有錢應否贖樓? 怎買二宅退休? #1718

你好諗Sir,想請教你一下,我正在供樓(居屋),尚欠銀行440萬,每月供款額為$21,000, 攤分25年還款,現在是第三年。我年紀是47歲,老婆為46歲。手頭上有400萬現金。

 

在這個情況下,應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請2按,買一層物業收租,以作養老和給兒子之用。因為我是保守派,由於現時股市不太穩定性,怕放錢在股票會有很大的波動。

 

另外,兒子都快要畢業,都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000, 老婆的月入為30,000,

 

問題一 1.應否先還100萬元/200萬元給銀行,再保存現金等時機出擊,因為這樣可以 少付利息給銀行,即每月供款額可以減至$15000甚至更小。

 

2.應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀 行加按,買一層物業收租?

 

3.我們不想冒太大的風險,同樣知道樓 市下降但不可能撈底,所以打算只要 在租金上補貼一點,應該付擔得到, 就會買,待數十年後升值,這個想法 正確嗎?

 

4.巴菲特說過,30年樓宇按揭這條公 式是個藝術,那麼我想請問,我們應 該做9成按揭,攤分30年還嗎,其餘 的錢用來贖現在這層樓(尚欠440 萬),那會是最好的方法嗎? 簡單地總結一下,即是我們還剩下440萬供款,同時手頭上持有400萬現金,那麼你要是我,想多買一層樓收租的話會點做?因為小許數字的轉變影響甚大,例如做多小成按揭,攤分多小年還款等等  

 

ANSWER:

股票不太穩定,同佢手頭上有400萬現金贖唔贖樓有咩關係? 唔贖樓,錢可以做定期(2.1%年息),做債基(10-33%年息),做直債(6-15%年息),放入靈活按揭計劃(與Mortgage收之利息相同)都可。如佢更明白股票之原理(夾份做生意)、及有系統咁計出全港股票那隻有錢流入那隻冇錢炒起,佢自然唔會亂將錢投入股市。

 

至於快畢業的兒子會答應供樓,咁佢如第日反口唔幫手供你有咩對策? 筆者年紀唔夠讀者大,呢類問題無諦深究。

 

讀者既然知道樓市可能下降但不可能撈底,咁又為何有「先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請二按」之想法。

 

筆者指出上述三點非要令讀者難堪,反正難堪與否與筆者無關,筆者唔係銀行Sales無需要討好諸位。讀者就像個上了一次堂睇了遍書的學生,知識新學但未鞏固,要再三複習才能應試,故思緒令人感自相矛盾。

 

巴菲特講既樣樣野都唔係要聽,傳統智慧有講:「要睇人做咩,而唔係講咩野。」下圖見股神旗下巴郡的現金水平,自2017年後現金水平大幅上升(見下圖),究竟係咪連股神都諗唔到有咩股好買? 至於佢講30年按揭是好投資工具,這件事巴菲得都冇做,因為佢用自己名冇揸到大量房產,不過用公司名就唔咁易查到。惟30年按揭這工具實在令很多港人致富,成班80年代買樓既老港,Keep間樓到今時已早供哂唔使撈。就當佢2000年買樓,至今仍賺。相反買股,樓埋上報紙既平民股神,十個都無。

因此讀者不應贖樓,惟工資一般借貸力盡只在7.5百萬,現已借了400萬,不要在此時加注再買。要等而家間樓還剩250-300萬,而樓價容許自己再借250-300萬就可再買多間之時,讀者才考慮用750萬借款力之七成去夾起兩間樓。點都好,不要用盡全借貸力。讀者48歲已沒條件去盡,勉強只能完成二宅退休,就是社會給讀者幾十年工作及理財上判斷之一份成績表。

 

現時有剩錢,一半定期而三成買債基,兩成試找一條10萬美金之保本直債入手,可為讀者產出約15-17K/月之入息。債基利用收息101的E餐,派10-12%,120萬投入收12-14萬一年。至於直債買80萬,派6%,收4.8萬一年,一年收約18萬利息。債基雖不保本,但E餐在2018年至今只錄過約4之下跌,至第3-4季更有反彈。假設讀者收息3年已夠下一間樓首期,是否執行及會否用10-20萬試再其後加碼,讀者自決。

 

恕免費文章未能仔細回應。只會粗略比框架。








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