你好諗sir ，本人未係你學生
因尚在考慮應該報咩班，暫時睇左三四個月你既文章
都比較少我呢類型既個案，比較迷茫我的處境應該用甚麼策略
但有感你日前關於第一千五百份個案，提到每日一小步既道理
知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆，但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等
廢話太多，抱歉以下非常複雜既財政狀況:
因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產，盡量講詳細小小
自身23歲，單身，個人追求下尚在學中，27歲畢業，畢業都未必搵得多，以中位數17k 參考好了，十年八載升職加薪又係後話，單名持有粉嶺村屋單層
一位家姐34歲，單身，係free lancer，月入2-4萬不等，有用公司名出糧，現金100萬左右，希望自己開公司打世界，單名持有粉嶺村屋單層
另一位家姐32歲，打普通工，單身，月入約二萬，抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產，流動資產不詳，無升職機會，單名持有粉嶺村屋單層
家父62歲，名下物業如下
一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ，銀行估價1500萬，08年買加裝修費620萬，已供完
一個元朗鐵路上蓋800呎，銀行估價1200萬，爭四百萬供完，家姐自住
一個大角咀地鐵附近物業800呎，銀行估價1000萬，爭二百萬供，23k租
粉嶺村屋一棟(因係家父擔保)，standard 2100呎，估價一千四百萬，爭六百萬供，20k租
大陸有棟樓，偏遠地方，一百萬，一筆過買，收3k 租
家父人工48k，股票2000萬以上，每年收息200萬左右，現金200萬，垃垃雜雜基金乜乜400萬
家母63歲，無業，流動資產三百萬
單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎，供完，銀行估價860萬收14k
另有一工廠單位 400萬估價已供完，攞左黎做生意，生意可惜無乜現金流，打個和
有一點很重要，兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓，兩位都唔想供樓，所以只可以拎黎攞借貸額同攞名
另一點係啲樓基本上過哂辣招，因樓都係大慨08到13年買
做個小總結，希望會睇得舒服少少:
兩老有六層樓，一個工廠。總共爭銀行1200萬
人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12)
供樓 ( 冧深). -50k，使費(唔計供樓) -40k
近年小弟開始接觸投資市場，會發現家父既投資有以下數個問題:
其中粉嶺拆左三個名（ 原因你明的) ，其實哂曬啲名。槓桿太少，好多樓供滿左又冇按出黎，不過又因家父就65歲，都唔想揹咁多上身
地區揀得麻麻地，元朗始終地方多，樓有排起，有能力有選擇應該揀其他地區。
兩老太多垃垃雜雜野，比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野，到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案，可憐好多人中左招都唔知。
對於我而言，該股票公司絕對不值得長線持有，一來價六，七年無郁過，二來賺錢唔穩定無增長，但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾，一大敗北，如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓，尚未被印走大部分錢。
到小弟想問既問題:
最大既問題係如何更進一步，咁樣搞足十年，係有啲供完既樓，但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富，有感迷惘到底樓是否適合投資物。
第二就係借貸力唔太識計，人工有公式，租金七折再代公式，股票收息又點計？
第三係其實現金流過份依賴收息，被一間上市公司控制收入，有咩方法分散多少少？
第四問自身，抱歉好似問八字。由學投資開始，家母就透露想我接手家庭資產，但愈認識得多，愈發現投資世界的深度廣度以及陰險度。感覺到自己既能耐不足，不知道到底如何增值自己，能夠好好使用財富
第五，對於自己而言，樓係穩妥，但不估頂不估底，樓價升對自己都無用，曾經以為頂底可預料，學到不少知識後，用於股市後發現在投資市場自己都只是小沙塵。加息周期，孳息率等都可預測未來會有大跌既機。當然仲有即時既參數到時先會反映。喺我既情況應唔應該去估大勢升跌黎減持少少樓？否則就要硬食大跌既二至五年，到時就只能望住佢跌。
聽唔少話錢多投資既選擇就更多更安全，喺我呢個額數應該要用私人銀行直債槓桿一招？因為對我而言雖然咁樣收十幾厘好爽但不能更進一步增值財富
喺廿幾歲呢個年紀本來就應錯得就錯，買八成股票兩成bond。依家反而將會比筆我呢世仔都未必搵得番既錢我管理，實在不懂得應該如何分配
非常複雜既一個例子，咁長既篇幅亦未必適合在網上解答，但相信當中有不少位置道出不少人既迷惑，煩請諗sir 多多包涵，指點迷津
祝教安
一位不知如何自處既年輕人
ANSWER:
老父唔將樓加按出黎，因為62歲人去做按揭，因只可攤8-15年還(45歲後銀行會縮批出按揭年期)。假設按100萬出黎，月供成1萬銀，真係唔按好過按。明白讀者係學校讀書讀左好耐，但呢個blog教既野學生唔會教，政府亦唔鼓勵多人知。另外如父親60歲一般做唔到阿仔擔保，當然有租約執靚佢就可以! 即係有厘印有入數有轉正用途。
想再進一步，就要知自己想去下一個checkpoint係咩，讀者都叫「有錢仔」，老豆應會將淨返既野比佢。不過老豆先63，先唔好諗佢份家產。同埋男人出黎行話自己發達靠老豆，你想咩? 你想你成世人係咁咩? 當然有些人真係想閒一世，做標準二世袓無所謂。不過諗sir呢個blog係專講債基收息同叫人奮發向上既blog，諗sir出黎打第一份工最初月薪$7500，雖然我無車生咁叻一個月可以搵900萬(我都成日睇佢廣告學下野…)，不過盤生意都長時間保持到比自己最初月薪高100倍之水平，我肯定自己唔係絕頂聰明，IQ亦應唔過140，所以我得，你都得。人生，可以唔只係溝女打機。
先搞明自己弱點係邊，最大問題係你老豆份家產揚左，牛鬼蛇神就黎SELL你。所以有錢確實咪好似車生咁揚，同埋要學好理財，因為將來大把人會黎合法呃走你既錢。阿媽對仔當然好，不過阿媽都驚老豆臨老會去識個二奶，所以搵阿仔拎左一部份家產先。雖然這只屬虛構，不過有錢就多左野煩，你唔去煩(準備)自有人拎走你身上既錢，此為定律。
買樓賺錢唔主為現金流，主為沽空美金而致富。股神巴菲特講過:「美國30年按揭是最好投資工具。」(2019,CNBC interview)，因為你當1000萬買間樓銀行借800萬比你，銀行係大致要你定額30k/月咁還，然而銀紙大印下必貶值(而家仲有數字貨幣)，他日30k都唔知夠唔夠買張機票去台灣。你問下前輩，好似諗sir讀中學，都係12蚊一餐大快活有汽水送，飲完打波。因此趁生買樓，只要未來有通賬，拉長時間必賺。
如你想強現金流，當然係買債基啦，但債基就無樓咁勁有沽空美金之原理。債基買100萬，少槓1x都收9%息，再槓1.5x可收15%息(要換另一隻債基)，當然有些人錯誤槓盡3x-4x係2020年3月炒左，但點都好100萬投入令你每月收12k-15k咁強勁既現金流，樓做唔到。
至於股票收息銀行係唔當佢做月入的，用唔到黎證明借按揭(其實銀行都好醒! 佢賣垃圾比你個陣就扮蠢，到你比野佢抵押想借錢就極精明)。至於租金可以作借貸證明，齊三樣文件就可，租金之七折。另外一個人如搵40k/月，最多可供收入50%即20k作供樓，借貸力就是20k/10000*2.59% = 520萬。2.59是常數，指每有能力供到10k樓既人，都可借到259萬。當然間樓要有life同新淨。
至於讀者認為「現金流過份依賴收息，被一間上市公司控制收入」，其實2020年3月大跌市後股份房託紛紛唔派息，已證買股收息不可行。但留意買股票係用黎博賺價! 股票有其用途，然而不是長放。
讀者由於計埋老豆資產已唔少，股票一定要學。你自己出去學或者比幾百蚊買我地網上課程無所謂。最緊要佢明有錢人，主用債券，直債保本，債基月派息但不保本，過10%難。本身無錢而又想發圍的，趁後生用股票可以。但老黎仲用股票博大是不智。讀者現時可用自己錢幾十萬咁買股票，贏輸無妨，旨在學習。投資同游水一樣，唔落場係學唔識。至於30左右要買樓，30之前豐富自己建立事業。買完樓或者到時老豆筆錢入左手，買債令佢生活點都有個保障。好似我係youtube講過5%息既新鴻基債(下面)，你聽完自己落銀行買，你預左比人狂食你價，因為你從來未買過根本唔知咩事。銀行係唔會主動教你買債，因為食水唔夠深。諗sir為大眾提供買債收息方法，應該淨係得我一個會每星期持續更新大家各類債券的走勢。
讀者可在收息101學到買債的方法如何及點買先抵，銀私銀直債或債基槓桿收10至15%年息都有授。至於計算買樓借貸力及借貸限制，唔加按拆名先抵及慳稅，或有些人點將報自住的樓出租，盡在買樓001課程。
留意私人銀行全是資深的老sales,他們比賣樓街霸老練很多，拎左你大著數你都全然未知，讀者此時不要應付。明白有時有錢老豆都難做, 自己曾經歷將鐵煉成鋼的猛火而成功, 但不忍心將仔送入溶爐，最尾仔女的成就都不如自己。當然筆者認為讀者已踏出成功第一步，佢清楚咁將自己情況寫出黎，既對理財認真又自我理順了情況一次，就當筆者唔覆佢已有得著!
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