一位不知如何自處既年輕人 #1716


你好諗sir ,本人未係你學生

因尚在考慮應該報咩班,暫時睇左三四個月你既文章

都比較少我呢類型既個案,比較迷茫我的處境應該用甚麼策略

但有感你日前關於第一千五百份個案,提到每日一小步既道理

知道未必會在短期内( 半年) 會得到答覆,但相信投資道路長遠漫長。金言良語不怕聽亦不怕等



廢話太多,抱歉以下非常複雜既財政狀況:

因家人希望未來5-10年小弟接管家庭既資產,盡量講詳細小小

自身23歲,單身,個人追求下尚在學中,27歲畢業,畢業都未必搵得多,以中位數17k 參考好了,十年八載升職加薪又係後話,單名持有粉嶺村屋單層
一位家姐34歲,單身,係free lancer,月入2-4萬不等,有用公司名出糧,現金100萬左右,希望自己開公司打世界,單名持有粉嶺村屋單層
另一位家姐32歲,打普通工,單身,月入約二萬,抱歉兩位家姐都比較少分享自己資產,流動資產不詳,無升職機會,單名持有粉嶺村屋單層


家父62歲,名下物業如下
一個元朗唔近鐵路1300呎五房私樓連天台(父母同我自住) ,銀行估價1500萬,08年買加裝修費620萬,已供完
一個元朗鐵路上蓋800呎,銀行估價1200萬,爭四百萬供完,家姐自住
一個大角咀地鐵附近物業800呎,銀行估價1000萬,爭二百萬供,23k租
粉嶺村屋一棟(因係家父擔保),standard 2100呎,估價一千四百萬,爭六百萬供,20k租
大陸有棟樓,偏遠地方,一百萬,一筆過買,收3k 租
家父人工48k,股票2000萬以上,每年收息200萬左右,現金200萬,垃垃雜雜基金乜乜400萬



家母63歲,無業,流動資產三百萬
單名持有元朗唔近地鐵私樓八百呎,供完,銀行估價860萬收14k
另有一工廠單位 400萬估價已供完,攞左黎做生意,生意可惜無乜現金流,打個和


有一點很重要,兩位家姐既人工基本上唔會攞黎供樓,兩位都唔想供樓,所以只可以拎黎攞借貸額同攞名
另一點係啲樓基本上過哂辣招,因樓都係大慨08到13年買


做個小總結,希望會睇得舒服少少:

兩老有六層樓,一個工廠。總共爭銀行1200萬

人工 產出既現金流 48k。樓 產出既現金流 60k。股票 產出現金流160k(2m/12)

供樓 ( 冧深).      -50k,使費(唔計供樓) -40k

 


近年小弟開始接觸投資市場,會發現家父既投資有以下數個問題:


其中粉嶺拆左三個名( 原因你明的) ,其實哂曬啲名。槓桿太少,好多樓供滿左又冇按出黎,不過又因家父就65歲,都唔想揹咁多上身
地區揀得麻麻地,元朗始終地方多,樓有排起,有能力有選擇應該揀其他地區。
兩老太多垃垃雜雜野,比銀行啲人sell 得有多啲貴夾唔扺既野,到買左十年八年後反而問番我呢啲投資初哥嗰啲係咩黎。實際上大部分一拆出黎計下數小弟都發現根本係世紀大騙案,可憐好多人中左招都唔知。
對於我而言,該股票公司絕對不值得長線持有,一來價六,七年無郁過,二來賺錢唔穩定無增長,但因家父在公司工作數十載太有感情。將感情與財富掛勾,一大敗北,如細佬仔玩泥沙。慶幸有將現金流買樓,尚未被印走大部分錢。


到小弟想問既問題:

最大既問題係如何更進一步,咁樣搞足十年,係有啲供完既樓,但搞到最終最大現金流既都仲係十年前因工作機會得到既財富,有感迷惘到底樓是否適合投資物。
第二就係借貸力唔太識計,人工有公式,租金七折再代公式,股票收息又點計?
第三係其實現金流過份依賴收息,被一間上市公司控制收入,有咩方法分散多少少?
第四問自身,抱歉好似問八字。由學投資開始,家母就透露想我接手家庭資產,但愈認識得多,愈發現投資世界的深度廣度以及陰險度。感覺到自己既能耐不足,不知道到底如何增值自己,能夠好好使用財富
第五,對於自己而言,樓係穩妥,但不估頂不估底,樓價升對自己都無用,曾經以為頂底可預料,學到不少知識後,用於股市後發現在投資市場自己都只是小沙塵。加息周期,孳息率等都可預測未來會有大跌既機。當然仲有即時既參數到時先會反映。喺我既情況應唔應該去估大勢升跌黎減持少少樓?否則就要硬食大跌既二至五年,到時就只能望住佢跌。
聽唔少話錢多投資既選擇就更多更安全,喺我呢個額數應該要用私人銀行直債槓桿一招?因為對我而言雖然咁樣收十幾厘好爽但不能更進一步增值財富
喺廿幾歲呢個年紀本來就應錯得就錯,買八成股票兩成bond。依家反而將會比筆我呢世仔都未必搵得番既錢我管理,實在不懂得應該如何分配


非常複雜既一個例子,咁長既篇幅亦未必適合在網上解答,但相信當中有不少位置道出不少人既迷惑,煩請諗sir 多多包涵,指點迷津


教安
一位不知如何自處既年輕人

 

ANSWER:

老父唔將樓加按出黎,因為62歲人去做按揭,只可以借8年。假設按100萬出黎,月供成1萬銀,真係唔按好過按。明白讀者係學校讀書讀左好耐,但呢個blog教既野學生唔會教,政府亦唔鼓勵多人知。

 

想再進一步,就要知自己想去下一個checkpoint係咩,筆者認為唔使做月月有錢收,係香港大部份人既checkpoint。再過10年樓逐漸供滿同埋跟通賬升值去加租,呢份有抗通賬升值既收入,值得閣下努力去擁有。

 

 

讀者學投資越學發現自己不足,是學習必經階段。下一步驟是分清影響資產價值的主旋律與副旋,避免受市場燥音而影響自己判斷,是投資人必習的。有一點注意,避免成為熟悉市場新聞的人,要做識點去分析新聞的人,「知道」不等於「分析」。很多人都好熟新聞,但唔識分析,而分析源於洞悉人心。

 

另外讀者從未工作,這點令筆者很懷疑他日擁真金落場,有否優質心理質素。所謂優質,是好市不要自我膨脹,差市不要自我放棄。上句好似好容易做到,但世間絕大部份人都過唔到呢句。例如一些人只千萬現金在手就語無倫次,或戒心下降被捉了痛腳,重則人財盡失訓街,輕則被老大捉住痛腳再未能上一層樓。建議讀者公餘搵份part time,及用自己真錢係股市下注,理順一套入市方法,自有更多體會。

 

未來時勢,市場最終各好前都會上下波動。不少人會借鑑2008年股災,但年紀比筆者長的人都知: 2008年只屬急跌,半年內完成,相比2000至2003年的3年零8個月考驗,2008年股災不算什麼。讀者父親早年職場得勢買落唔少樓房,至今鍾情於自己公司股票可以理解。惟低風險的日子已過十年,筆者唔知會否告終,看倌亦無需預測,最重要是一旦出事,是否肯定自己頂得住。

 

 

預防措施,初步要股債平分,及肯定自己起碼有一居所。買股是夾份同人做生意,可能無哂但回報可很大,因此股市贏錢的故事很動聽。買債是借錢比人做生意,只要公司唔倒閉會有錢還及定期息,是穩定但無發達之方案。因此人終無股而少債,但實質幫人穩賺其實係債,否則你九點就見唔到人返工啦。平常人應股債交叉互用,及在50歲後避免買太多股票。同意讀者父親不要持有太多本身都唔明既複雜投資,讀者可在收息101學到買債的方法如何及點買先抵,銀私銀直債或債基槓桿收10至15%年息都有授。至於計算買樓借貸力及借貸限制,唔加按拆名先抵及慳稅,或有些人點將報自住的樓出租,盡在買樓001課程。

 

 

私人銀行全是資深的老sales,他們比賣樓街霸老練很多,拎左你大著數你都全然未知,讀者此時不要應付。第一步應將父親的流動資金抽部份買保本的直債不槓桿,等家人睇下除左買樓收租仲有咩選擇。另外過份持有香港樓房,此為讀者家庭第二炸彈,第一炸彈當然是讀者及其兩姊的事業發展,怪只好怪老父有樓有供養害左佢地,但唔富養又唔忍心。有時有錢老豆可真難做, 自己曾經歷將鐵煉成鋼的猛火而成功, 但不忍心將仔送入溶爐,最尾仔女的成就都不如自己。男仕都把大部份時間投於事業,你咪真係以為可以「偷雞」唔點做都發達。當然筆者認為讀者已踏出成功第一步,佢清楚咁將自己情況寫出黎,既對理財認真又自我理順了情況一次,就當筆者唔覆佢已有得著! Donald Trump是一個異數 – 有錢佬個仔竟可再上一層樓。

 

港樓可考慮部份轉英國樓,上星期分享了一個案,就是計出同學幾間在英國收租的樓之現金流產出效率都比香港高。買二手英國樓一般較少中伏因比較煩同佣低,騙徒較少在此入手。明白讀者需在債券及選股投資證明比父母睇有點本事,才慢慢拎些錢去英國買樓以至取得居留權,為下一代生活打算。








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