諗Sir:
您好！是次來信望諗Sir能幫忙給予本人一些建議或方向,盼於35歲前購買2個單位分別作自住及放租之用。
本人自知庸才一名。過去十數年人生並無規劃和目標，總是見步行步。完成遙距大學學位後曾從事自僱保險代理和銀行銷售工作。任保險代理時曾迷失和虛度光陰，試過半年沒有收入加上近十萬朋友債。及後轉入銀行時本可靠員工優惠超低成本下買當時200萬一手大埔單位或屯門兩手單位卻白白錯過上樓機會。幸因緣際會下能夠於三十而立之齡找到一份收入不俗的銷售工作。至今仍未曾置業，與母親及弟弟共住未補地價但已供斷的居屋，該單位由母親持有，並不考慮放售以作為給家人的自住用途，亦不需將弟弟放入方案作分析。
2016年開始接觸各種高風險投資工具,包括牛熊證,認股證等及後更開始於某五佰線上交易平台買賣外匯及虛幣。輸錢皆因贏錢起，加上賭徒心態追沽及追升，兩年間已累計輸超過20萬。現已將所有交易平倉並暫停沾手所有投資工具。於開首分享以上經驗只求作為人板讓讀者清楚投機下場及作為一種自我抒發。本人亦不介意諗Sir作義正辭嚴的指責。
說回近況，本人現年30歲，受僱底薪為HKD 32,000 (未扣強積金)，另有可觀佣金收入視乎個人銷售業績每月逐單分拆，惟暫未能提供該部分的相關收入資料。女友26歲，現受僱底薪為HKD 23,500 (未扣強積金)，每年穩定加薪6-7%。兩人現時並無顯著債務負擔。（詳見下表）
| 本人 | 女友 | |
| 年齡： | 30 | 26 |
| 月收入： | HKD 32,000 | HKD 23,500 |
| 強積金每月供款: | （HKD 1,500） | （HKD 1,175） |
| 家用及每月基本支出連保險: | （HKD 10,500） | （HKD 12,325） |
| 每月儲蓄: | HKD 20,000 | HKD 10,000 |
| 資產 | ||
| 現金: | HKD 100,000 | HKD 100,000 |
| 其他參考資料 | ||
| 去年需繳稅款: | HKD 5,000 | NIL |
五年計劃：
本人與女友欲計劃3年內不擺酒旅行結婚，除非往後有移民能力否則不打算生育。基於各自家庭原因，婚前須置業作自住而首期只能靠我倆能力儲起。首置物業必先會在女友名下。考慮我倆工作地點及心儀地區，自住單位意向會鎖定大埔，或九龍中西區如黃大仙，新蒲崗，大角咀一帶。有鑑於樓市開始進入調整期，如2019年中有心儀的300至400呎實用單位出現，將考慮以不超過400萬樓價買入。於35歲前再等待機會添置一單位作放租之用。
本人已報讀買樓001課程，日後仍會繼續拜讀諗Sir的文章和課程的收息。還望諗Sir能指點迷律，分析本人能否於未來3至5年能夠穩健地達到一生兩宅?
敬祝
安康
answer:
有關做錯定對事，社會自有懲處/獎賞予你，諗sir只會出聲對一些未醒既人示警。惟讀者已奉上「後生儲到既幾十萬」加上「二十寶貴年華」作學費，處分已夠。若不再迎難而上，唔使死，但終一生日日排隊九點地鐵上班，靈魂與身體被糧單切割分離，時常口不對心。欲不群而又有自我及自信者，可參考本blog之法理順財務撕破糧單，月月收息去主宰往後人生。
先計算好個 人借貸力，尤其儲蓄少者冇錢買樓，就要做好盤數望銀行借比你。近日報章有駁斥「自住一間樓不應賣的論點」之文章，說若已肯定樓市向下，何不先沽樓而等樓價再升而買，到時坐住件會升既貨心態是否更好? 筆者意見是入世未深者、或將面對失敗者，才會對自己判斷深信不疑。讀者年少就是過份相信自己判斷而被設局陷害都未知，最後盡失年少儲蓄。作為謙遜的市場參與者，不可單邊睇樓市跌而將最後自住樓賣走。相反如閣下已持三樓或以上，考慮賣走投資樓可以，但最後一間自住頂多大換細但唔可以賣。
讀者及未婚妻借貸力共(32000+23500)/10000*50%*2.59 = 718萬。基於買樓不能用超60%借貸力，讀者考慮借300-350萬去單名入手400萬樓有理。至於買第二宅有718-350 = 368萬借貸力可用，到時讀者自己可八至九成單名上會再買，如買400-500萬樓只消50-100萬首期就可完成。故只要肯月月將40-50%收入儲起，加上工資在25k之上及有結婚，完成二宅根本不難。誠然工作多年而薪金未滿25k者，需撫心自問，係咪返工唔夠盡力或經常打機。明白不是每份工都可用錢去衡量其貢獻，不過超過八成情況都係，社會亦予超過70萬間公居屋去為有用但搵唔夠錢既家庭補底。若人想唔「下下去講錢」，必先有足夠錢係袋。
留意32k月入讀者只理論上有718萬借貸力，惟不少日常開支及隱藏債務會削減借貸力實數，究竟係咩同借按揭前點準備買樓001有授。另外第一或二房買入後，如樓價升，或將部份本金歸還，可將樓房轉正用途為出租，變樓夫婦其中一人又有新名額買自住樓用高成數按揭上，一生三宅一自住兩收租就此完成了，當然40餘歲攪掂要等租客幫手供到50歲餘先事成。另外買些股票是可以的，可加快個人理財進度，只消限投資金額少於資金20%即可。一些膨漲中的業務往往有1-2年的股價大升期，利用量化計算捕捉成交突破時買入，再揸至無人問津時，往往賺1-3倍例子不少。
惟香港很少人在股票市場賺，因股民買股輸心理，不去計不理性分析，很多時平價買，但升10-20%就少賺走人。讀者如事業能提供大工資升幅，拚鬥事業必須置首，成功事業不只令人有錢，更令人有富足感及自信。次之努力搞好一生三宅，令自己就算冇事業都起碼能安身。最後花些工餘時間去搞好收息及股票投資，尤其買樓一生人平均只買幾次，其餘時間都用作鑽研點用債將大部份現金收息、及少部份錢去投入股市吧。留意時間唔等人，一個十年，讀者又要忙照顧老母親或外父病榻在床之事了。
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