等待時機者怎用手上資金收息? #1711

諗SIR你好,

一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了12月份的收息101, 1月份的買樓001可能也會報。我夫婦每日都在討論一些問題,希望想向你先指教, 後續再上課多多學習。

我和我先生約33歲月入: 共10萬

月儲蓄: 4萬

資產: 將軍澳兩房, 2014年尾以560餘萬買入將軍澳(8成上會用我名), 月供17K自住

現金: 370萬

 

有上述現金因為很早之前曾有另一間將軍澳居屋,已供滿原先租比人,但租客沒有再租話有「污糟野」。我們想透過370萬現金收息去完成一生三住及我作為半職或全職媽媽之理想。我們不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友。

 

現時樓市向下,我們應否先不再想買樓? 另外怎才可產生更大之月入? 可否煩請分享你的看法? 謝謝你!

ANSWER:

如無樓者,現時應細細地先買一間。不要試圖估後市升跌去決定今時買賣,而是按自己能力及需要去決定出入。無樓者大多會有居住需要,若樓市真係開唔到大跌,今時趁年尾少人睇樓加上業主心態較弱去買一間為好方法。例如後生夫婦月入共4萬者借貸力共520萬,建議最多只用借貸力六成,即使用520*60% = 312萬。如手上有100萬儲蓄可考慮入手400萬樓,付20%首期而借320萬左右,有一定安全系數。

 

至於讀者夫婦已到下一生育階段,借貸力共(100K/2*50%*2.59) = 1300萬,現時只用了400萬餘借貸力,只約33%。未來幾年把借貸力用到60%仍屬安全水平,即可再借360萬。19至2020年不妨留意下500萬左右的樓房,出140萬首期而借360萬,買入後跌30%內仍未成負資產,亦有安全系數。

 

至於點先至唔安全? 睇返前日,星期二那#1709個CASE就知了。我們是為讀者實作去做策劃,唔唔係網上預言家,所以唔好留言問我恆指會唔會跌到四位數。你認為港樓會跌七成而去等? 你就慢慢再等一下。何況若真跌七成而又照有能力上車的,都是有行動力有判斷力及不斷準備的人,性格決家命運,這個就是真鐵律。而唔係話:「我四十幾歲就可以退休,一定有我方法。」社會上仍有不少三十幾歲已搵夠而又交足稅兼謙卑的人。

 

誠然18年至2020年已有一或二樓又正等待時機者,不要亂用穩陣錢買股票是其一戒條,確實買債以逸待勞是好,留意除樓、債、現金及保險之外,銀行不會為其他投資品種提供高槓桿,你可以試下入銀行問股票、期權、或ELN抵押會否獲槓桿(股票如籃籌有5成槓桿但息大幅提高)? 而銀行就是看上樓、債、現金及保險(某些類別保險)輸極都有限所以才會按五至九成錢借比你。你有冇試過拎個工廈劏場去銀行會易借到錢? 財仔先會借。

 

知道近月不少人留意恆大的12%新債,筆者取向是更保守一點,還是不要考慮內房了。內房早年百花齊放,下一階段先知會死剩邊個。成熟行業如外資的金融或保險,才是更要考慮的買債類別。各位有冇代入過如自己係老闆,內房生意會易做點? 定係金融生意? 先俾一個方向,就係邊盤生意收貨款收得慢?

 

下列直債10-20萬美金入場,收息學生可考慮:

一) 有盤香港老牌本地生意,債券有七成折讓,派緊6.XX%年息,4年內更有一個一次過俾30%回報持有人的特別派息

 

二) 華資銀行8.5%票息

 

三) 香港保險公司6.5%定息派10年

 

或者債基(10萬港幣都可入場),收息學生可考慮:

  1. A) 運用美國國債為主的基金再槓桿提供15-18%息

 

  1. B) 運用公司債只小幅度槓桿收10%

 

  1. C) 運用新興市場債基再高槓桿提供30%息

 

留意直債是到期保本、債基不保本,投資者需自行留意風險。留意銀行會在不同管道去合法提高收費令回報不似預期,收息101課已授學生怎去避免及擋格。








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