40歲移居英國長住,收息45萬一年生活#1710

諗sir 你好!

 

本人已修讀買樓103, 收息101, 及已報名收息103, 會員編號6976. 已經拜讀諗sir Homeblogger 多年, 獲益良多. 到現在終於鼓起勇氣向諗sir請教.

 

我從事銷售行業17年, 人工絕大部份是傭金收入, 過去三年平均約1m, 未婚, 39歲, 但有同齡要好男朋友(不過無打算結婚). 男朋友人工HK$37,000, 他持有英國護照, 我們打算退休後在英國和香港兩邊各生活半年.

 

本人的資產如下:

  1. 荃灣半山三房2004年HK$4.75m購入, 剛轉按, 欠銀行HK$5.1m, 月供HK$18,500. 現值HK$13m. 物業是供父母居住.
  2. 荃灣車位兩個, 2010年各以HK$230,000購入, 現值HK$850,000, 沒有按揭. 一自用(父母用), 一出租, 租金每月HK$2,100.
  3. 紅磡單幢物業2012年HK$2.85m 購入, 舊年已轉按, 欠銀行HK$3.1m, 月供HK$12,000. 現值6m. 收租每月HK$13,000, 因與租客關係良好已經三年沒有調整租金.
  4.  英國曼徹斯特城兩房單位, 2014年以£144,950購入, 現值約£210,000, 每月收租£900. 沒有按揭
  5. 英國曼徹斯特城市心兩房單位,於2015年以£285,950買入, 樓花, 下年收樓. 現值約£385,950, 到時會申請interest only按揭.
  6. 現金HK$3m 和 £7,800. 基金HK$150,000, 退休金(包括MPF) HK$460,000.
  7. 父母有資產HK$2.5m, 由我打理, 因為是父母的退休金不敢亂做決定.
  8. 我和男朋友租住元朗屋苑, 每月租金開支HK$18,350.

 

男朋友資產:

  1. 英國倫敦一房, 2013年以£250,000 買入, 現值£320,000, 欠銀行£160,000, interest only, 月供£380, 每月收租£1,350.
  2. 現金HK$500,000和 £20,000, 基金HK$300,000, 退休金(包括MPF) HK$200,000

 

從事銷售行業多年, 壓力巨大, 希望可以好好利用資產產出現金, 令自己和男朋友盡快退休, 我打算下一步計劃:

 

因為長遠希望在英國居住, 儲起英國的租金收入成為我們在當地的洗費, 用物業4申請按揭, 大約可吐£108,713, 以這筆資金用男朋友名在香港買另一個收租物業, 租客供樓. 完成香港及英國一生三宅.

 

另外打算用HK$3m 及父母的HK$2.5m買入債基套餐收息.

 

請諗sir給予我寶貴的意見.

心急退休人

 

ANSWER:

資產月月有現金流產出容易在市差守住,扣走按揭供款後仍有錢入手令人放心。我們要比較那項資產在產出現金流較有效率:

荃灣半山三房壓死了790萬資金,由於是自住故沒有現金流產出。

荃灣車位兩個共值170萬,月產出4200月正現金流,效率為4200*12/170萬= 2.96%

紅磡物業壓死290萬資金,現金流產出效率(13000-12000)*12 / (600-310萬) = 12000/290萬 = 0.4%

 

曼徹斯特城兩房£900*12 / £210K  = 5.1%

曼徹斯特城市心兩房: 新樓未明

英國倫敦一房 (£1350-380)-12  / £160K = 7.2%

 

小結為香港樓確實偏貴,主因是內地熱錢湧入,英國樓一般提供5%以上現金流,相反香港樓效率很多時少於2%,比無風險之定期更低。筆者建議再將父母樓加按至5成得現金多140萬,樓價要比現時下跌50%才會有銀行CALL LOAN風險,相信讀者父母都經歷過2003沙士,業主只要唔斷供就當成為負資產都好少要CALL LOAN收樓,更何況加按出黎既錢如用得穩陣,市差時將錢補返入錢行唔係難事,錢拎了出黎收息如日後再補返入去,其間賺到既息就係多了的。誠然不少人定力不足或知識不夠,將加按出黎既錢拎去買股票或亂買一些無牌集成投資計劃、或者上年新興的虛擬幣衍生物,最後血本無歸是理所當然。相反你拎錢去買渣打或匯豐銀行發出的直債,要上述銀行倒閉或公然拖債才令你資金有危險。另外做事不要心急,不少偷窺你財產的人就是利用你無知或心急的心態。

 

紅磡樓無咩收入提供,但同意唔賣保留,因讀者將到英國居住,就當賣樓拎錢出黎一不可買股票(時差難睇實)、二亦不可全集中買債,所以保留紅磡樓是同意的,但今明兩年再加碼就不贊成,始終港樓回報唔係高加上人唔係香港管理,用債基收息是好選擇。相反可以經常有時間留意股市,入過市及發現自己悟性不錯,那多買些股票可理解,惟若買股至四十歲仍未有成績,請多用債而棄股,將不可為而為之註定令下半世更痛苦。

 

那債基提供什麼? 計300萬投入,第一件亦是很重要的: 分注買。沒有一個人能掌握最佳最低買入時機,包括筆者。而筆者第二注會睇一些持續創新低指標而買進,第三注就係確定了低位已現後才買進。一味想睇最低位買入者,就當你買中左一次,不表示成世人都可每次最低買進,而最低買進些更不表示可以最高位出。講番第一注,不考慮時機買入就是。利用E餐收10-12%,B餐可收15-18%,而A餐而家有30%年息,讀者可由E+B餐開始,將300萬平均收15%利息,一年有45萬。筆畢收息課的讀者只需在12月買入,2019年1月10日就知第一注100萬是否有相等於15%之年息派出,試左可以再用成個2019年慢慢用課上授予指標買夠三注就成,為自己建構45萬年收入之組合,係英國慢慢用。

 

至於保本之直債讀者有條件用,不過始終錢唔算多由低入場門檻之債基開始較好,債基之價波幅比中電(0002)更低一半。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

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認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
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與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第三課:學生宿舍 (網上影片)
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第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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